11月1日，新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》正式施行。 我們將新舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》做一比較，既不難發(fā)現(xiàn)新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》更能保障當(dāng)事人權(quán)益。
■拆遷人與被拆遷人的涵義不同
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人；被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
新：而在新拆遷管理辦法中對(duì)拆遷人和被拆遷人的規(guī)定有所不同。拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位，在這里取消了個(gè)人作為拆遷人這一項(xiàng)；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人，在這里取消了房屋使用人。
■保證產(chǎn)權(quán)人利益兼顧使用人的利益
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，在拆遷補(bǔ)償時(shí)需要同時(shí)兼顧被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人的補(bǔ)償。
新：而在新拆遷管理辦法中則修改為：明確被拆遷人為房屋的所有權(quán)人，拆遷補(bǔ)償?shù)脑瓌t是對(duì)房屋所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對(duì)房屋承租人的安置。貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位
、用途 、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
■新辦法保護(hù)了房屋承租人的權(quán)益
新：在新的管理辦法中規(guī)定，既要保護(hù)房屋所有權(quán)人的利益，也要兼顧房屋承租人的權(quán)益。同時(shí)新辦法要求，雙方協(xié)商一致解除原租賃關(guān)系或者所有權(quán)人妥善安置承租人以后，所有權(quán)人才能獲得補(bǔ)償。如所有權(quán)人另外找房繼續(xù)由承租人承租，雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。
如果所有權(quán)人與承租人對(duì)解除原租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供房屋，與原房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋歸被拆除房屋的所有權(quán)人所有，由原承租人繼續(xù)承租，并且所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原承租人重新訂立房屋租賃合同。并且還對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的條件作了限定，即在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、價(jià)格相當(dāng)、使用面積不低于原使用面積。這樣，既保證了對(duì)房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋承租人的妥善安置。
■補(bǔ)償方式和補(bǔ)償方法不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對(duì)于被拆遷人的補(bǔ)償方式有兩種：一種是貨幣補(bǔ)償，另一種是房屋補(bǔ)償。
新：而在新拆遷管理辦法中，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償方式則改為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。
貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與所有權(quán)人的原房屋進(jìn)行交換，所有權(quán)人取得安置房的所有權(quán)，原房和安置房的差價(jià)按各自的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算。
■房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對(duì)于拆除自住的產(chǎn)權(quán)房屋，在補(bǔ)償時(shí)如果選擇貨幣補(bǔ)償?shù)脑�，那么則其補(bǔ)償按照被拆房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新率對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。
新：而在新拆遷管理辦法中則對(duì)被拆遷的自住房屋，如果被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)脑�，則是按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，具體評(píng)估規(guī)則由市國(guó)土房管局制定公布。
■拆除出租的標(biāo)準(zhǔn)租私房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同
舊：所有權(quán)人：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，拆除執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對(duì)被拆除房屋所有人按照被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償辦法由各區(qū)、縣房地局確定并報(bào)市房地局批準(zhǔn)。
使用人：1.拆除非成套住宅房屋，拆遷人對(duì)于房屋使用人的補(bǔ)償是按照下列補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償：補(bǔ)償款=拆遷補(bǔ)償價(jià)格×原建筑面積＋經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×拆遷補(bǔ)貼面積。而拆遷補(bǔ)貼面積＝原建筑面積×拆遷補(bǔ)償系數(shù)
2.拆除成套住宅房屋，拆遷人對(duì)房屋使用人的補(bǔ)償是根據(jù)被拆除房屋原建筑面積按照被拆除房屋所在地屆時(shí)普通住宅商品房?jī)r(jià)格，并扣除對(duì)被拆除房屋所有人的補(bǔ)償款后，對(duì)被拆除房屋使用人給予補(bǔ)償。
新：而在新的拆遷管理辦法中，拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋，拆遷人對(duì)房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標(biāo)準(zhǔn)租出租房屋問(wèn)題的有關(guān)規(guī)定搬出。即按照市政府批轉(zhuǎn)的市國(guó)土房管局《關(guān)于解決本市按照標(biāo)準(zhǔn)租金出租私有房屋問(wèn)題的若干意見(jiàn)》中規(guī)定，通過(guò)多種方式解決承租人的安置問(wèn)題：
1、承租人及其配偶在他處另有已購(gòu)住房或承租公有住房的，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件搬出；住房未達(dá)標(biāo)的，由其所在單位按照房改政策發(fā)放住房補(bǔ)貼。
2、鼓勵(lì)承租人與所有權(quán)人協(xié)商，由承租人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)，政府給予政 策支持。
3、承租人及其配偶在他處沒(méi)有住房，其所在單位屬黨政機(jī)關(guān)或事業(yè)單位的，其單位應(yīng)當(dāng)按照房改政策發(fā)放住房補(bǔ)貼或安置住房，并負(fù)責(zé)將承租人搬出。
4、單位租用標(biāo)準(zhǔn)租私房安排個(gè)人住用并由單位支付租金的，應(yīng)當(dāng)放開(kāi)租金，由所有權(quán)人和單位協(xié)商確定租金標(biāo)準(zhǔn)，重新簽訂房屋租賃合同；雙方協(xié)商不成的，單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)將住用人搬出。
5、單位安排承租人住用標(biāo)準(zhǔn)租私房并由承租人支付租金的，其單位應(yīng)當(dāng)按照房改政策優(yōu)先為其發(fā)放住房補(bǔ)貼或安置住房，并負(fù)責(zé)將承租人搬出。單位不能按前述辦法解決的，承租人可暫不搬出，但應(yīng)當(dāng)按照市政府有關(guān)規(guī)定提租并修改租賃合同，承租人所在單位應(yīng)當(dāng)發(fā)放提租補(bǔ)貼。
6、承租人家庭符合本市廉租住房條件的，承租人可按規(guī)定申請(qǐng)廉租住房。
7、已確定結(jié)合房改實(shí)施危改的地區(qū)，按計(jì)劃在實(shí)施時(shí)一并解決。
另外，房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時(shí)安置。
■標(biāo)準(zhǔn)租私房實(shí)行房屋調(diào)換后新舊辦法的租金價(jià)格不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對(duì)于拆除執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，房屋所有人要求以房屋補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)當(dāng)將按照上述辦法計(jì)算的拆遷補(bǔ)償款全部用于購(gòu)買(mǎi)住房。同時(shí)對(duì)于原租賃合同作相應(yīng)修改后，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持，并且繼續(xù)執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
新：而在新拆遷管理辦法中，對(duì)于執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋的，如果實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，租賃雙方需要重新訂立租賃合同，租金價(jià)格由雙方協(xié)商議定，并不是按照舊規(guī)定仍執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
■因公益事業(yè)建設(shè)拆除房屋，補(bǔ)償不同
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，由于市人民政府確定的市政、公益事業(yè)等重點(diǎn)工程建設(shè)而拆除非住宅房屋的補(bǔ)償，按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
新：而在新拆遷管理辦法中明確規(guī)定，由于市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的房屋拆遷，對(duì)被拆遷人可以按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；也可以按照被拆遷房屋原建筑面積的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格補(bǔ)償，并允許其用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，其中私有住房所有權(quán)人所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房按照商品房產(chǎn)權(quán)管理。
■拆遷已購(gòu)公房，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償
新：在這次新的拆遷管理辦法中，對(duì)于拆遷已購(gòu)公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償，政府對(duì)被拆遷人不再提供經(jīng)濟(jì)適用住房。
被拆遷人住房超過(guò)房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補(bǔ)償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財(cái)政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。
拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房（以下簡(jiǎn)稱直管公有住房）的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房后作為房屋被拆遷人，由拆遷人已購(gòu)公房的補(bǔ)償方式給予補(bǔ)償。
■拆遷出租的公房異地安置仍執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)
新：在這次新的拆遷管理辦法中規(guī)定，拆遷出租的公有住房，對(duì)于公有住房承租人安置規(guī)定了多種方式。
主要有：1）直管公房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按房改政策將房屋出售給承租人，售
房不受成套住房限制，平房、簡(jiǎn)易樓和筒子樓等都可以出售。承租人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住房后就可以成為被拆遷人直接獲得補(bǔ)償。
2）公有住房所有權(quán)人可以協(xié)議收購(gòu)承租人依法享有的公房使用權(quán)，與承租人解除原租賃關(guān)系。
3）機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自管的公有住房所有權(quán)人也可以異地安置承租人。異地安置房應(yīng)當(dāng)在本市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、且使用面積不低于原使用面積。雙方重新訂立房屋租賃合同，并繼續(xù)執(zhí)行本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。(北京青年報(bào)
余娓)
