●今年8月，杭州市市長茅臨生給全市居民一份萬言長信《讓杭州市民居者有其屋》。
●“居者有其屋”是杭州市政府為民解憂的實(shí)事工程，但解決2.9萬困難戶住房問題卻決非易事。
●如何在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和保障市民住房尋找最佳結(jié)合點(diǎn)，杭州市政府開出八字藥方：“市場、居住、解困、救濟(jì)”
真
沒想到，在杭州市區(qū)還有住房那么拮據(jù)的人家。下城區(qū)今年七十掛零的王老伯一家七口，不，應(yīng)該說是三家七口，就住在建筑面積僅30多平方米的屋子里。一室一廳，分別住著大小兒子兩家五人，王老伯與老伴擠在室外零時搭建的小偏間里。這樣的狀況，王老伯已經(jīng)住了五六年。
在杭州市老城區(qū)70多萬戶居民中，像王老伯家那樣人均住房使用面積不到6平方米的家庭，已是極少數(shù)，但散居在沒有廚房、沒有衛(wèi)生間、設(shè)施不配套的危舊房屋中的困難戶，杭州市目前還有2.9萬戶。
住房困難戶的冷暖，時刻掛在杭州市各級領(lǐng)導(dǎo)的心頭。今年初，市政府公布今年要做的十件實(shí)事，第一件就是要切實(shí)解決市區(qū)1萬戶住房困難戶的住房問題。今年8月15日，市長茅臨生通過市政府門戶網(wǎng)站的市民郵箱，發(fā)給全市居民一封1萬多字的電子長信，題目就叫做：《讓杭州市民居者有其屋》。
“房價太高”成“大合唱”
據(jù)來自國家統(tǒng)計局的調(diào)查，2002年第四季度，杭州商品房均價為5861.6元一平方米，遠(yuǎn)超過北京的4066.7元和上海的4553.8元。地價和房價一樣持續(xù)走高
杭州居民中像王老伯家那樣，住房條件多年得不到改善的，原因有多方面，但一個最直接的原因如浙江大學(xué)研究生袁華軍所說的：近年杭州的房價像火箭一樣往上竄，現(xiàn)在的商品房價格實(shí)在是太高了。
袁華軍是外地人，讀研究生前還工作過兩年，家境也較為殷實(shí)。但他說，像他這樣的狀況，要在杭州買商品房，想都不敢想。
有資料分析，杭州城區(qū)一些樓盤的房價，近年來以每年接近1000元一平方米的速度飛速上漲，三年幾乎翻了一番。城北地區(qū)拱宸橋一帶的房價達(dá)到4800元一平方米，城西的蔣村商住區(qū)的房價超過了5500元一平方米，市中心的房價有的已經(jīng)突破萬元大關(guān)。據(jù)來自國家統(tǒng)計局的調(diào)查，2002年第四季度，杭州商品房均價為5861.6元一平方米，遠(yuǎn)超過北京的4066.7元和上海的4553.8元。地價和房價一樣持續(xù)走高。最貴的地塊拍賣價已經(jīng)達(dá)到1800萬元一畝、2.7萬元一平方米。2003年上半年，杭州市區(qū)土地出讓價格同比上漲33.2%。
杭州的商品房價為什么會那么高？杭州市政府辦公廳一位負(fù)責(zé)人分析其中的原因說，杭州作為浙江省的省會城市，在全省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，隨著杭州城市建設(shè)的日新月異和“住在杭州”品牌的打響，來自本省溫州、臺州、湖州、金華等地的購買者，來自上海、江蘇等省市的購買者，以及全國和海外的一些購買者，共同成為了消化杭州房產(chǎn)的主力大軍。據(jù)城建部門統(tǒng)計，近年來，外地區(qū)購買者在杭州購房的比例達(dá)到了近二分之一。去年，杭州市房地產(chǎn)交易面積達(dá)317萬平方米，交易金額達(dá)93.44億元，其中一半左右是外地購房戶。
這位負(fù)責(zé)人說，正因杭州房產(chǎn)市場的需求是全省的、全國的，甚至是海外的，他們共同參與培育了杭州房產(chǎn)市場的發(fā)展，使得杭州的房地產(chǎn)市場超越了區(qū)域限制，帶來了杭州樓市的繁榮和房產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升。
據(jù)資料反映，杭州市高檔商品房住宅的業(yè)主，外地人更是占了絕大多數(shù)。杭州的房子中，價格最高的是西湖湖畔的“元華廣場”，單價達(dá)到3萬多元一平方米。據(jù)說，這里的購買者，多是外地人。
另外，由于杭州房產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，也吸引了大批的房產(chǎn)投機(jī)商。據(jù)估計，目前杭州購房者中，投資性購房在五分之一以上。城西的一些房產(chǎn)從1999年來，由原來每平方米3000多元上升到了六七千元，一套150平方米的房子，三四年間增值達(dá)四五十萬元。炒房者于是紛紛擁入，逐一追捧，這也促使了杭州房地產(chǎn)市場的快速發(fā)熱。
外地購房者多是高收入階層，幾年甚至一年的收入，就可以在杭州購置一套上百萬元的商品房。2002年度杭州市統(tǒng)計局公布，市區(qū)人均可支配收入為11720元，杭州商品房價每平方米達(dá)到了5000多元，也就是說，一個人不吃不喝一年下來，還買不到2平方米的商品房。在這樣懸殊的房產(chǎn)價格與收入之比下，多數(shù)市民就很難購置商品房，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的夢想。于是，抱怨杭州房價高，幾乎成為了杭州市民的“大合唱”。
兩全其美的八字藥方
今年以來，杭州市政府已出臺了經(jīng)濟(jì)居住房、經(jīng)濟(jì)解困房、廉租房等銷售管理的實(shí)施細(xì)則和杭州市民居者有其屋的住房保障體系，正在做進(jìn)一步的完善工作
近四五年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支柱，杭州房地產(chǎn)開發(fā)每年的實(shí)際投資額以超過17％的速度快速增長。2002年房地產(chǎn)投資額達(dá)到了196.4億元，比上年增長39.4％。其中完成商品房住宅建設(shè)投資148.3億元，占房地產(chǎn)開發(fā)總建設(shè)投資的75.5％。2002年杭州房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率相當(dāng)于11.6％。但是房價飛漲，也阻斷了市民通過完全的市場經(jīng)濟(jì)獲得改善居住條件之路。
因此，如何建立一套完善的既保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，又能切實(shí)保障杭州市民居者有其屋的雙重目標(biāo)體系，成為杭州市急待破解的一道難題。
根據(jù)一般的市場操作方式，房價高了，增加土地供應(yīng)量，多開發(fā)商品房，使過高的價格降下來。情況也是如此，杭州市近年投放房地產(chǎn)開發(fā)的土地都在逐年增加，就2002年來說，市區(qū)商品房供地達(dá)2833畝，比上年增長17.5%。但是房價上漲依然走在全國的最前列。這引起了杭州市領(lǐng)導(dǎo)深層次的思考。
市長茅臨生在發(fā)給市民的長信中說，“去年7月份左右，針對大家對房價高的呼聲，作了一次調(diào)查研究，召開了包括專家學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)界人士等的座談會”。“當(dāng)時的結(jié)論是：房價上漲快是因?yàn)楣┣蟛黄胶�，要加大土地供�?yīng)量，加快住房建設(shè)進(jìn)度。于是當(dāng)時提出了在遠(yuǎn)郊搞幾個大型居住區(qū)，加大住房供應(yīng)量”，“但至去年底今年初，杭州的房價依然猛漲�！�
茅臨生說，“我再次對住房問題作了調(diào)查思考，認(rèn)識到，原來的認(rèn)識還有一定的局限性：一是一般的供求平衡理論無法解釋杭州現(xiàn)象，靠增加土地供應(yīng)量也無法抑制房價的上漲，因?yàn)樾枨髞碜匀珖�，土地資源有限，西湖資源獨(dú)特；二是考慮問題角度只著眼于一個工作目標(biāo)體系，即房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)，市民住房的目標(biāo)體系設(shè)計不完善。只有兩個目標(biāo)體系同時考慮，才能完全兼顧，并找到一個合理的辦法和有效的措施�！�
據(jù)介紹，目前，針對杭州市民不同收入和需求群體的住房保障體系已基本形成，簡單說來就是“市場、居住、解困、救濟(jì)”八個字。市場，即鼓勵高收入家庭，去購置商品房，改善住房條件。居住，即政府向約占百分之五六十的家庭供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房。解困、救濟(jì)，是經(jīng)濟(jì)困難居民家庭，給予銷售經(jīng)濟(jì)解困房和租給廉租房照顧政策。另外，從今年起籌建一批大學(xué)生公寓，各區(qū)還要規(guī)劃建設(shè)民工公寓。今年以來，杭州市政府已出臺了經(jīng)濟(jì)居住房、經(jīng)濟(jì)解困房、廉租房等銷售管理的實(shí)施細(xì)則和杭州市民居者有其屋的住房保障體系，正在做進(jìn)一步的完善工作。
杭州市民保障體系最有創(chuàng)意的是經(jīng)濟(jì)適用房的供給方式。經(jīng)濟(jì)適用房明年起建造面積要與商品房達(dá)到1∶1比例，大大增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量；其中經(jīng)濟(jì)居住房的每套面積以70―90平方米為主，體現(xiàn)保障性的本質(zhì)。將土地出讓金作為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)適用房價格的政策手段。經(jīng)濟(jì)適用房售價從目前的3000元每平方米，通過建設(shè)招投標(biāo)，降低成本，降到2500元，與相同地段的商品房差價，定為政府貼的土地出讓金。市民購買經(jīng)濟(jì)適用房，政府“借”給土地出讓金，市民自己居住，土地出讓金就可長期“借”用，5年后若要上市交易，只要把土地出讓金“還”給政府，經(jīng)濟(jì)適用房也就轉(zhuǎn)入了商品房的系列。
浙江省一位理論界人士對此評論：杭州市在近年房價飛漲、群眾反應(yīng)強(qiáng)烈的情況下，不是就事論事降房價，而是獨(dú)辟蹊徑，設(shè)計促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和保障市民住房兩大目標(biāo)體系，確是一個創(chuàng)新的工作思路。
這套創(chuàng)新的市民住房保障體系，也得到了建設(shè)部的充分肯定。9月19日，在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上，建設(shè)部副部長劉志峰在回答記者提問時說，“杭州也是這幾年房價上漲比較快的地區(qū)，杭州市政府領(lǐng)導(dǎo)很重視這個問題，經(jīng)過調(diào)查提出，要增加普通商品房供應(yīng)，特別是增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，制定出一套嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法。因此，在這樣一些地區(qū)，或者省或者市，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，我是充滿信心的�！�
本月，杭州市推出北景園、都市水鄉(xiāng)、九堡等地的經(jīng)濟(jì)適用房，價格最低價為每平方米2500元上下，“刷”出了新低。近日這批經(jīng)濟(jì)適用房已按房源數(shù)的1∶1比例和預(yù)登記人員《準(zhǔn)購證》的順序號，進(jìn)行搖號銷售，有1200位市民中標(biāo)，拿到了選房權(quán)。浙江大學(xué)研究生袁華軍聽到這個信息后，在電話里高興地對記者說，“這使我們看到了在杭州安居樂業(yè)的希望！”
探路住房保障體系建設(shè)
杭州市民人均GDP達(dá)到了3000美元，居全國副省級以上城市第三位；二是杭州市居民私房擁有率超過了86%，這與世界各城市比較，都可以名列前茅；三是居民的人均居住面積，從1998年的9.6平方米，上升到2002年的12.5平方米，大多數(shù)居民的住房條件得到了改善
杭州住房困難戶現(xiàn)大多散居在尚未進(jìn)行舊城改造的零星地段。記者在杭州城西新建住宅區(qū)文新街道了解時，街道工作人員就說，在該街道管轄的5平方公里、11個社區(qū)、11萬居民中，沒有住房困難戶。王老伯所在的下城區(qū)永康苑街道的董書記也說，像老王家的住房困難情況，在他們社區(qū)里也是個別的現(xiàn)象。
同時，記者也了解到這么幾個數(shù)據(jù)，一是杭州市民人均GDP達(dá)到了3000美元，居全國副省級以上城市第三位；二是杭州市居民私房擁有率超過了86%，這與世界各城市比較，都可以名列前茅；三是居民的人均居住面積，從1998年的9.6平方米，上升到2002年的12.5平方米，大多數(shù)居民的住房條件得到了改善。
根據(jù)這些情況，杭州也有同志認(rèn)為，讓杭州市民居者有其屋的政策，解決的是局部問題，涉及的面不會太大。
要讓杭州市民居者有其屋的政策，它的意義應(yīng)該怎么認(rèn)定？市政府辦公廳負(fù)責(zé)人堅定地說：這項政策具有前瞻性的意義，它關(guān)系著杭州發(fā)展的大局。對于少數(shù)住房困難戶來說，它是一項為民解憂的暖民心工程；對于多數(shù)收入中等的家庭來說，經(jīng)濟(jì)居住房又能使他們達(dá)到居住奔小康的水平；而對杭州新創(chuàng)業(yè)者來說，更是為他們解決了最大的后顧之憂。
據(jù)他介紹，杭州市每年引進(jìn)人才3萬多人，絕大多數(shù)是年輕的大學(xué)生，同時，杭州的居民中每年也會分離出約1萬戶的新家庭，如果以人均需求8平方米的居住面積計算，每年需提供住房40萬平方米。這些新創(chuàng)業(yè)者和新家庭成員，是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍，但是他們一般都不具備購置杭州商品房的財力，如果政府不向他們提供居者有其屋的條件，他們就很難在杭州安居樂業(yè)，創(chuàng)業(yè)者就會流向他方。
目前，在杭州創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生約有10萬人。他們絕大多數(shù)都是居住在各類出租房中，他們是杭州市沒有進(jìn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的最大“無房”人群。杭州月工資的水準(zhǔn)一般為大專生1000元到1500元，本科生為1500到2000元。憑這點(diǎn)收入，要購置商品房基本無望。因此，杭州市制定讓居者有其屋的政策，最受鼓舞的正是這群新生的創(chuàng)業(yè)者。
已經(jīng)在杭州工作四年剛剛成家的鄭小姐，按條件購置了經(jīng)濟(jì)適用房。她深有體會地說，在一個城市，能夠購置自己的房產(chǎn)，就能更加增強(qiáng)創(chuàng)業(yè)的激情；已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，就會更加熱愛這個城市。
劉輝，是畢業(yè)于浙江一所名校的本科生。他認(rèn)為，是否有可能購置住房，是目前大學(xué)生選擇創(chuàng)業(yè)城市的一個非常重要的因素。單有一本空殼的戶口，是留不住人的。他建議，購買經(jīng)濟(jì)居住房對象的單身年齡限定，應(yīng)該從現(xiàn)在的“35周歲以上”，前移到30周歲以上，以更加安定人心。
畢業(yè)于浙江財政學(xué)院的單義勇對居者有其屋保障體系連聲稱好：經(jīng)濟(jì)適用房2500元每平方米，買套六七十平米住房不到20萬元，首付父母支持點(diǎn)，自己多打份工，搞掂每月銀行按揭。杭州，真成了創(chuàng)業(yè)天堂。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。千古美好的心愿，在杭州市應(yīng)該說已基本實(shí)現(xiàn)；但居住奔小康、創(chuàng)業(yè)有家園的市民住房保障體系的建立與完善，杭州市正在作著可貴的探索。（陳富國
李敏敏）
