新華網(wǎng)青島4月23日電
房子是一件商品，業(yè)主買房后并非一勞永逸，仍需繼續(xù)為“物業(yè)消費”而支出。而物業(yè)服務水平的提高，將直接關(guān)系業(yè)主“物業(yè)消費”意識的提高�！�
目前，大量的物業(yè)糾紛涉及物業(yè)費交納問題，主要原因是由于物業(yè)責任不清引起的。青島市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明認為，業(yè)主是一個消費者，物
業(yè)公司是一個服務者。就好比消費者到商場買了一雙鞋子，如果不交錢是不會穿到腳上的；而如果鞋子出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費者應該拿著購物發(fā)票找商場，或到消協(xié)投訴。買房也是如此，物業(yè)公司是在對業(yè)主的房產(chǎn)進行服務，如果房產(chǎn)在保修期內(nèi)遇到漏雨等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應該找開發(fā)商。而現(xiàn)在，部分業(yè)主卻往往以物業(yè)公司服務不到位為借口，拖欠物業(yè)費�！�
據(jù)了解，目前青島市各物業(yè)公司物業(yè)費收繳情況并不理想。很少有幾家物業(yè)公司收繳率達到100％，部分物業(yè)公司只能收到70％左右，勉強維持運轉(zhuǎn)。而一旦因業(yè)主拒交物業(yè)費引發(fā)連鎖反應，會直接導致物業(yè)公司入不敷出，從而使物業(yè)服務質(zhì)量下滑。這時，更多的業(yè)主會因其所受服務打折而繼續(xù)欠費，這樣就不可避免地形成惡性循環(huán)，最終受損的卻是交了物業(yè)費的業(yè)主的利益�！�
據(jù)記者調(diào)查，目前多數(shù)小區(qū)居民對物業(yè)收費的心理承受能力，起伏于物業(yè)公司的服務檔次。提倡“物業(yè)消費”意識，除了要加大物業(yè)知識宣傳使業(yè)主轉(zhuǎn)變認識外，仍需物業(yè)公司進一步強化服務理念，逐漸變成“專業(yè)服務提供者”，走上規(guī)范化、專業(yè)化道路。青島東方花園新村就選聘新的物業(yè)公司公開招投標時，一家物業(yè)公司的標書寫的竟是如何教育業(yè)主遵紀守法，評五好居民、四好家庭，錯誤地把物業(yè)公司當成了政府辦事處。而青島還有一家被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司，甚至囂張到逼著60多歲的業(yè)主委員會主任寫書面辭職信！從個別物業(yè)公司的這種極端做法可以看出，目前物業(yè)公司需改進的地方也許更多一些。
業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認為，業(yè)主采取拒繳物業(yè)費的方式抵制物業(yè)公司的某些做法，并不是一個成熟的行為。若對物業(yè)公司服務質(zhì)量存在異議，可以通過正常的渠道、正常的手段，合法合理地解決。
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：物業(yè)責任不清引發(fā)糾紛
不久前，青島金湖小區(qū)居民強烈要求撤換小區(qū)的物業(yè)公司，重新選聘高素質(zhì)的物業(yè)公司入駐，以維護自己的權(quán)益。目前，青島市有關(guān)部門已開始對金湖小區(qū)暴露出的問題進行調(diào)查。
據(jù)金湖小區(qū)一些業(yè)主反映，將要被炒的物業(yè)公司不僅服務不規(guī)范，而且還幾次擅自提高物業(yè)管理費用。業(yè)主們說，收費不在多，關(guān)鍵看服務，但這樣的服務不值！
類似的糾紛不僅僅發(fā)生在金湖小區(qū)。記者從法院、消協(xié)及物業(yè)部門了解的信息表明，近年來我國小區(qū)物業(yè)糾紛呈不斷上升趨勢�！�
今年以來，青島市法院系統(tǒng)已受理物業(yè)糾紛案件100多件；青島市消費者協(xié)會接到有關(guān)小區(qū)物業(yè)的投訴量及咨詢量均有較大增加；區(qū)級物業(yè)部門每天都能接到幾起有關(guān)物業(yè)問題反映，物業(yè)糾紛明顯趨熱。目前的物業(yè)糾紛內(nèi)容繁雜，涉及物業(yè)服務范圍、物業(yè)管理費、物業(yè)管理責任、物業(yè)公用設施使用及物業(yè)與業(yè)主的角色糾紛等諸多方面。青島市消協(xié)秘書長李坤興認為：“小區(qū)物業(yè)糾紛的焦點是物業(yè)收費價格，根源在于業(yè)主眼中的物業(yè)服務與其預期水平存在差距�！薄�
業(yè)主與物業(yè)間日趨頻繁的矛盾糾紛，盡管與近幾年的房地產(chǎn)市場升溫有關(guān)，但也有其產(chǎn)生的獨特背景。青島雙星物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理黃永柱分析說：“近年來，尤其是去年國家頒布實施新的物業(yè)管理條例后，小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識不斷提高，業(yè)主對物業(yè)公司的要求也越來越高。而一些物業(yè)公司因沒有及時擺正自身位置，仍習慣于重收費、輕服務，這是導致物業(yè)糾紛不斷的一個重要原因�！倍鄭u市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明則認為：“物業(yè)糾紛除緣于物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高外，更與物業(yè)責任不清有直接關(guān)系�！笔心蠀^(qū)物業(yè)辦接到的物業(yè)糾紛中，有大約70％緣于物業(yè)責任不清。
據(jù)記者調(diào)查，目前市場上的物業(yè)公司大致分為三類：一類是由開發(fā)商派生的物業(yè)公司，一些業(yè)主稱其為“肥水不流外人田”類型，全國目前約有70％以上物業(yè)公司屬于此類；一類是由原房產(chǎn)部門的下屬單位轉(zhuǎn)制而來，帶有濃厚的“官辦”色彩，許多已被淘汰出局；一類則是完全按市場化運作的純物業(yè)公司，前景較為廣闊。目前，涉及前兩類物業(yè)公司的物業(yè)糾紛較多，而后一類物業(yè)公司則因其優(yōu)質(zhì)服務更為廣大業(yè)主所推崇。（記者 呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：“雙物業(yè)”現(xiàn)象暴露執(zhí)法“軟肋”
新華網(wǎng)青島4月23日電
小區(qū)業(yè)主炒掉不稱職的物業(yè)公司本是情理之中，然而青島天林花園卻遇到一條難炒的魷魚。小區(qū)物業(yè)公司半年前就被業(yè)主通知解聘，而時至今日仍拒絕辦理交接。由此暴露出的當前物業(yè)行政執(zhí)法中的一些問題引人深思�！�
天林花園是一個位于青島市東部前海的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)居民中有來自6個國家的海外居民，業(yè)主整體素質(zhì)較高。青島天林物業(yè)管理有限公司是開發(fā)商的子公司。小區(qū)業(yè)主反映，物業(yè)公司習慣于以小區(qū)主人的態(tài)度對待業(yè)主，業(yè)主盡管每年交納很高的物業(yè)管理費，小區(qū)管理卻十分混亂，接連發(fā)生兩起入室盜竊案，還丟失一輛汽車。一位小區(qū)業(yè)主對記者說：“老子開發(fā)，兒子管理。天林物業(yè)公司入駐小區(qū)5年多來，服務水平每況愈下，小區(qū)保安走馬燈似的換，小區(qū)欄桿從未刷過，也從未向業(yè)主公布過物業(yè)管理費使用情況。作為業(yè)主，我們最大的感覺就是沒有安全感�！薄�
天林花園業(yè)主反映，2003年8月，天林花園123戶業(yè)主中有94戶簽名，要求解聘青島天林物業(yè)管理有限公司。天林花園業(yè)主委員會按照去年國家新出臺的物業(yè)管理條例，依法維權(quán)。當物業(yè)公司對業(yè)主提出的整改意見置之不理后，小區(qū)業(yè)主大會決定不再續(xù)聘天林物業(yè)。期間，小區(qū)業(yè)主委員會通過公開邀請招標，選擇了新的物業(yè)公司。然而，合同到期后天林物業(yè)仍拒不交接。在業(yè)主委員會的強烈呼吁下，青島市城市管理局與市物業(yè)主管部門多次召開協(xié)調(diào)會，要求天林物業(yè)限期交接。然而截至目前，這家物業(yè)公司仍未主動向小區(qū)新聘物業(yè)公司辦理交接，仍占據(jù)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的物業(yè)辦公經(jīng)營用房、小區(qū)安全監(jiān)控設備，把持小區(qū)物業(yè)資料�！�
據(jù)了解，天林花園內(nèi)同時存在兩家物業(yè)公司的“雙物業(yè)”現(xiàn)象，在全國也較為常見。山東元鼎律師事務所律師章評說，目前在涉及新老物業(yè)交替的矛盾糾紛中，青島物業(yè)行政管理部門顯得有些力不從心，這在一定程度上助長了一些物業(yè)公司的不法行為。青島市物業(yè)部門有關(guān)人士分析認為，去年國務院新出臺的物業(yè)管理條例在地方上尚未有細化規(guī)則，執(zhí)行起來仍缺乏操作性，致使一些執(zhí)法部門在執(zhí)法中一再退讓。（記者呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：物業(yè)“父子兵”現(xiàn)象遺害多多
新華網(wǎng)青島4月23日電
近親繁殖有悖自然規(guī)律，物業(yè)市場同樣應當杜絕“父子兵”現(xiàn)象。然而，時下占據(jù)青島物業(yè)市場90％以上的是這種物業(yè)公司。業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”關(guān)系，是引發(fā)和激化物業(yè)管理公司和業(yè)主之間糾紛的深層次原因�！�
山東元鼎律師事務所律師張佳林說，因為青島絕大多數(shù)樓盤是由開發(fā)商指派的物業(yè)公司管理的，一旦先前開發(fā)商承諾的諸如綠地、天然氣等配套設施不到位，或房產(chǎn)證辦理不及時，業(yè)主往往會直接找小區(qū)的物業(yè)公司，直接把開發(fā)商的責任歸于物業(yè)公司，這種情況在訴訟中較為普遍。其中，物權(quán)不清作為開發(fā)商留下來的問題，在當前的物業(yè)糾紛中顯得尤為棘手。張佳林說，在房市走熱時，小區(qū)公共用房大部分控制在開發(fā)商及其派生的物業(yè)公司手中，而業(yè)主在購買自己的房產(chǎn)時實際上已分擔了這些公共用房的費用。一些業(yè)主往往因這些遺留問題得不到及時解決，遷怒于物業(yè)公司，致使物業(yè)公司成為開發(fā)商的“替罪羊”。這是目前大部分業(yè)主認識上的一個誤區(qū)。
正是由于物業(yè)公司與開發(fā)商這一藕斷絲連的關(guān)系，使物業(yè)公司承擔了太多業(yè)主的責難。青島市市南區(qū)物業(yè)辦主任秦思明說：“從行業(yè)管理角度看，業(yè)主選聘物業(yè)公司實行招投標的辦法，可以改變這種‘父債子還’的狀況�！倍綎|元鼎律師事務所律師章評則認為，開發(fā)商銷售房子時應該與業(yè)主一起制定一個臨時物業(yè)管理公約，對物業(yè)服務的時間、方式、標準、價格做出明確約定，避免日后發(fā)生糾紛。一旦將小區(qū)交物業(yè)公司管理后，出現(xiàn)涉及開發(fā)商遺留問題的可以依照這個公約處理。然而遺憾的是，目前大部分物業(yè)糾紛中卻找不到這樣一個臨時公約。（記者 呂福明）
關(guān)注小區(qū)物業(yè)：加大整治力度 還小區(qū)業(yè)主安寧
新華網(wǎng)青島4月23日電 物業(yè)服務，關(guān)系千家萬戶。為維護業(yè)主權(quán)益，規(guī)范物業(yè)行為，有關(guān)物業(yè)行政主管部門應切實行動起來，有所作為�！�
目前，僅青島市就有大小物業(yè)公司375家，物業(yè)市場“僧多粥少”競爭激烈。值得注意的是，幾乎每一家被業(yè)主炒掉的物業(yè)公司，都會采取諸如拒絕交接、恐嚇業(yè)主的方式拖著不走，嚴重擾亂了物業(yè)市場管理秩序，造成問題小區(qū)的居民沒有安全感，物業(yè)管理陷入癱瘓。2002年至2003年間，青島雙星物業(yè)管理有限公司曾參加過5次物業(yè)市場投標，其中就有3次遇到新老物業(yè)交接困難的事情。隨著去年9月1日國務院頒布實施新的物業(yè)管理條例，廣大業(yè)主維權(quán)意識進一步提高，加上一些地方的小區(qū)物業(yè)公司合同到期，業(yè)主委員會也面臨換屆，將會有大批不稱職的物業(yè)公司被業(yè)主炒魷魚。此間，如果缺乏一個規(guī)范有序的物業(yè)市場秩序，必將引發(fā)更多的社會矛盾。
市場呼喚秩序，秩序需要規(guī)則。伴隨著我國物業(yè)管理法規(guī)的進一步完善，將為物業(yè)行政執(zhí)法管理和法律訴訟提供更加強大的法規(guī)支撐。而在目前情況下，有關(guān)政府行政主管部門仍需進一步加大物業(yè)市場整治力度，加大物業(yè)知識宣傳，努力創(chuàng)造一個競爭有序的物業(yè)發(fā)展環(huán)境，還小區(qū)業(yè)主一片安寧。（記者呂福明）
責任編輯：趙振宇
