排除阻力、壓力，保證拆違工作圓滿完成；新賬不欠，老賬要逐年還清
-外灘記者 李楊/報道
2004年6月14日下午1時，松江區(qū)綠洲比華利花園。為了強制拆除該花園1000平方米的別墅違章建筑，有關(guān)部門派出了前所未有的“高規(guī)格”陣容：規(guī)劃、房地、市政、公安、衛(wèi)生、供電、煤氣、自來水和法制、信訪
及新橋鎮(zhèn)政府11個部門組成了聯(lián)合整治隊伍。
這是近年來上海首次對別墅小區(qū)開展大規(guī)模強制“拆違”行動。由于上海及全國別墅小區(qū)違章搭建的普遍性，此次依法“動富人的奶酪”的整治行動，引起了各界廣泛的關(guān)注。
強制“拆違”行動歷時4個小時，行動中沒有一個人受傷。上海市人大常委會副主任劉倫賢批示：“綠洲比華利第一階段拆違工作主攻方向正確、兵力使用集中、組織指揮嚴密，打了一個漂亮的殲滅戰(zhàn)，對整個比華利乃至全市拆違工作都有指導(dǎo)意義。望及時總結(jié)經(jīng)驗、再接再勵、過細工作，排除阻力、壓力，保證拆違工作圓滿完成。媒體應(yīng)及時報道，以營造良好拆違氛圍，給廣大守法市民以鼓舞！”市人大重點監(jiān)督項目此番遭遇強制“拆違”的綠洲比華利花園位于松江明華路366號，占地面積1500畝，擁有近600套獨立別墅，是松江規(guī)模最大的別墅小區(qū)之一。這個1998年6月開始建設(shè)的歐式水景小區(qū)曾被稱為松江的“一張名片”。此番強拆綠洲比華利花園屬于市人大重點監(jiān)督項目。
別墅業(yè)主們?yōu)槭裁礋嶂杂谶`章搭建？
2001年有關(guān)部門曾對松江新閔園區(qū)內(nèi)的五個別墅小區(qū)(包括綠洲比華利)進行了整治，但不了了之。購樓者更得到了開發(fā)商“可以搭建”的口頭承諾。
據(jù)了解，綠洲比華利花園共有173戶違章，違章比例占已入住451戶的38%；總共搭違章建筑8000平方米，平均每戶私搭面積超過40平方米。根據(jù)上海市原有的相關(guān)規(guī)定，搭建違章建筑住戶每戶的處罰最終不過區(qū)區(qū)數(shù)千元。部分業(yè)主的私搭亂建啟發(fā)了購房者，4年前綠洲比華利每平方米的售價是四千多元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一萬五千元。如果通過搭建可以用每平米幾百元的建筑成本來抵消一萬五千元的購房款，又有誰會拒絕呢？
松江別墅業(yè)主大肆搭建違章建筑的行為引起了有關(guān)部門的關(guān)注�！�4月8日，市人大常委會副主任劉倫賢帶了三十多位常委到松江視察，發(fā)現(xiàn)有的違章建筑比原來的主體結(jié)構(gòu)還要大，影響小區(qū)環(huán)境、鄰里關(guān)系。堅定了整治綠洲比華利的決心。”消息人士透露，“劉倫賢副主任曾先后數(shù)次到綠洲比華利小區(qū)了解情況。市領(lǐng)導(dǎo)決定，綠洲比華利小區(qū)必須整治、必須成功，要在全市整治別墅小區(qū)方面帶個好頭。”
來自市人大的監(jiān)督壓力加快了松江區(qū)整治別墅違章建筑的時間表。據(jù)悉，綠洲比華利花園的整治情況將被納入當?shù)毓賳T政績考評的標準之一。
2004年5月22日，上海市松江區(qū)人民政府發(fā)布了滬松府通(2004)2號通告，宣布將對綠洲比華利小區(qū)的違章建筑進行整治。6月14日強拆的對象就是4月8日人大常委會委員視察時，綠洲比華利小區(qū)正在搭建、至今未結(jié)束的13戶違法建筑。
法律面前應(yīng)該人人平等
“什么是違法建筑？未經(jīng)規(guī)劃部門批準、認可，在規(guī)劃審定的圖紙之外的建筑物、構(gòu)筑物都是違法的�！鄙蛑t開門見山，“自行搭建的地下室、車庫、陽光屋都在此列，自建的有頂走廊也是違法構(gòu)筑物�！鄙蚴撬山瓍^(qū)市政管理局局長。做了十年市政管理工作的沈謙不太能理解現(xiàn)在別墅“拆違”遭遇的抵觸情緒：“前幾年我們拆的對象是比較貧困的居住戶，有的三代同室，政府號召拆違章，他們毫無怨言；現(xiàn)在這些業(yè)主人均居住面積都超過70平方米了，不拆怎么面對廣大的老百姓？法律面前應(yīng)該人人平等。”
規(guī)劃局通知、談話、發(fā)通告……前期工作完成后，在業(yè)主不愿自拆的情況下組織了強拆。當場就來了好幾戶的私人律師。好在有關(guān)部門的準備工作也比較細，厚厚的違章建筑記錄冊中每戶違建都有平面圖和現(xiàn)場彩照，拆違只需“照圖施工”。“違建都是鋼筋混凝土，又不能破壞合法建筑。我們就用機械拆除，過去哪用得著這些設(shè)備呀�！鄙蛑t掰著手指頭數(shù)“預(yù)案”：“救護車除了防止人員受傷，也考慮到有些業(yè)主年紀大了，萬一情緒激動可以現(xiàn)場搶救……”
大多數(shù)被強拆的業(yè)主都認同政府的“文明執(zhí)法”，但他們覺得責任不能完全由自己承擔。
違章者的“理由”
車庫被強拆的王明昌覺得自己挺冤，因為他沒有某些業(yè)主近兩百平方米違章搭建物的嚴重情節(jié)，他只是想要一個車庫。一期的房子沒有車庫的設(shè)計，小區(qū)內(nèi)也沒有公共停車場。去年年底王買了這套別墅之后請了專業(yè)設(shè)計師設(shè)計了車庫，他曾向規(guī)劃部門提交申請但未被受理，給物業(yè)遞了份“搭建車庫申請”之后就開工了；因為“頂風作案”，車庫尚未完工，便與違建嚴重的幾戶一起被列入第一批強拆之列。
“我在自己買下的草地上蓋車庫，為什么不能申請搭建？如果必須求發(fā)展商幫我申請，我們有矛盾怎么辦？”另一個業(yè)主楊先生也覺得自然人應(yīng)該具備申請搭建的資格，“總不能為了擴建一個車庫去成立一個房產(chǎn)公司來申請吧？”
“這次主要是人大督促、區(qū)政府執(zhí)行，”綠洲比華利小區(qū)物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理施正一在電話中告訴記者，“我們事先都不知道，周一開例會的時候隊伍就來了�！彼瑫r表示不便接受正式采訪，因為“和業(yè)主還要長期打交道”。第二期還是強拆沈謙透露：“接下來的第二期還是要進行強拆行動。直接針對的是4月8日人大常委會視察時正在搭建、現(xiàn)在已經(jīng)建好的違章建筑，人大常委會視察后由地方政府、物業(yè)部門通知業(yè)主，他們不聽勸告、繼續(xù)‘頂風作案’，我們就堅決拆除。這批還有十幾戶�！�
一位參加了數(shù)次視察的人士告訴記者：“整治三期將會最難，違章建筑已經(jīng)和主體建筑融為一體了，不拿圖紙根本看不出來�！�
二期結(jié)束后，要請有關(guān)的專業(yè)部門來論證，按照市里面研究的標準，哪些該保留、哪些必須拆、哪些可以罰款，要一對一地做工作。第三期處理剩余的一百多戶要花費比較多的時間和精力，主要是自拆和罰款處理�！耙膊皇且粦舨徊穑@要看情況，如果是嚴重妨害安全市容、衛(wèi)生、交通等四條的還是要拆，我們希望自拆�！鄙蛑t透露，“7月份市人大常委會還要組織專門視察綠洲比華利，總結(jié)經(jīng)驗之后會向全市推廣�！�
“松江區(qū)7月份要成立城市綜合執(zhí)法監(jiān)察大隊。在城管大隊成立之前，還是維持由規(guī)劃局為執(zhí)法主體�！彼山瓍^(qū)政府法制辦陸主任告訴記者，“在城市管理方面，一個行為可能觸犯好幾條法律法規(guī)，為了防止推諉、扯皮形成‘真空’，有必要使行政執(zhí)法的兵力相對集中�！�
“何時會考慮以罰款形式取代強拆？”記者想確認這個“分水嶺”。
“這要到第二階段結(jié)束以后�！标懕硎�。
截稿前記者得知，綠洲比華利花園二期拆違的通告已經(jīng)發(fā)出，名單中有12家業(yè)主，如果不在兩日內(nèi)自行拆違，他們也將面臨強拆。新賬不欠、老賬要還最近兩年，有的別墅業(yè)主趁著房價暴漲大肆搭建，然后轉(zhuǎn)手出售牟取不法利益。和很多人的期望一樣，政府部門的態(tài)度并非強硬地“一路強拆到底”。有關(guān)部門已經(jīng)作了軟硬的兩手準備。
“硬”的一手就是對不聽勸告、搞“既成事實”的業(yè)主進行強拆，以儆效尤。
“軟”的一手就是根據(jù)實際情況予以拆除、罰款、改建處理。沈謙表示：“那些已經(jīng)被強拆的業(yè)主，如果有合理的功能需要，同樣可以通過申請、辦理相關(guān)手續(xù)。考慮到當時小區(qū)的規(guī)劃不到位，有些設(shè)施沒有配套，在不影響公共綠地、安全、景觀的情況下，可以適當補救的，該補的手續(xù)補上、該罰款的罰款、該沒收的給予沒收，按市場價加罰一定的比例再賣給你，這個市里面已經(jīng)統(tǒng)一了。我們的目標是：新賬不欠，老賬要逐年還清�！�
陽臺上的違章搭建以綠洲比華利為例，這個社區(qū)的違章建筑據(jù)統(tǒng)計達8000平方米，按照每平方米一萬五千元的市場價、加上20%的罰款比例，如果業(yè)主們不愿意自行拆除而接受罰款的話，僅這個小區(qū)就將繳納罰款近1.5億元。
罰款、補辦手續(xù)之后，會不會得到包含了改建部分的新房產(chǎn)證？沈謙表示：“合理的部分，可以補證�！�
人大可能立法別墅“拆違”
既不同于過去的城市“拆違”、更不同于普通“拆遷”，和過去“筒子樓”、多層高層住戶不同的是，他們有屬于自己的土地。
一些業(yè)主認為：因為他們有房產(chǎn)和土地權(quán)屬證書，因此有權(quán)改擴建；在自家花園里搭建的顯然是私人財產(chǎn)，因此有“私產(chǎn)被侵犯”的感覺。
法律界人士認為，憲法規(guī)定了我國土地的國家所有制和農(nóng)村集體所有制。從嚴格意義上講，業(yè)主的權(quán)利僅僅意味著幾十年的合法使用權(quán)；換言之，國家是真正的“房東兼地主”，業(yè)主只是“拿到長期租約的租戶”。按照這樣的理解，租戶當然無權(quán)對入住房子和土地隨心所欲地使用。
對于業(yè)主普遍反映的國外別墅可以在“鄰居同意”的基礎(chǔ)上“自搭自建”的說法，沈謙并不以為然：“國內(nèi)的規(guī)劃部門只是按照圖紙和規(guī)劃條例來審批，‘鄰居同意’是比較人性化的先決條件，不是說鄰居同意就夠了�！�
“希望執(zhí)法減少隨意性，界定別墅小區(qū)違章建筑的客觀標準最好能明確�！币晃弧昂戏ā睒I(yè)主說，“三年前來執(zhí)法的時候，一戶業(yè)主把自己園地內(nèi)的花換了品種也被認為是違章；如果像某些人說的，我家草地上的狗窩都屬于未經(jīng)審批的‘違章建筑’，那我買的私家花園和公共綠地還有什么區(qū)別？”
“現(xiàn)在沒有現(xiàn)成的針對花園別墅的管理條例，《國務(wù)院物業(yè)管理條律》里沒有提到私家花園；現(xiàn)在的拆違規(guī)定中需要強制拆除的四種情況也與現(xiàn)狀不太相符；罰款前還是要先界定違法建筑�！币晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭煴硎�，“這是一個法律的空白。”
對于強拆的依據(jù)，市規(guī)劃局有一個專門的解釋：“適用范圍包含花園別墅�！本唧w的“四個妨礙”(公共安全、公共衛(wèi)生、城市交通和市容景觀)中，別墅違建雖不涉及“安全、衛(wèi)生、交通”，但影響了“景觀”。
接近人大城建環(huán)保委的人士透露：“別墅違章時歷史遺留問題，綠洲比華利將是一個突破口，下一步全市的別墅小區(qū)都要動起來。人大方面可能會通過相關(guān)立法，因為《上海市物業(yè)管理條例》還在審議中�！�
編輯 張偉明
