雖然今年上半年二手房交易總量相比去年同比有所增長(zhǎng)，但從整個(gè)二季度來(lái)看，每月成交量與上月的環(huán)比都呈現(xiàn)明顯的下滑態(tài)勢(shì)。來(lái)自權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，整個(gè)4月二手房成交約為1.4萬(wàn)套左右，比3月最高成交量近2萬(wàn)套縮水了近3成，而5月份1.1萬(wàn)套的成交量又比4月減少了2成左右，整個(gè)5月成交金額僅與年內(nèi)向來(lái)最慘淡經(jīng)營(yíng)的
1月份基本持平。目前6月份最后數(shù)字還未出爐，不過(guò)據(jù)房產(chǎn)中介商預(yù)估，成交量仍有一定幅度的萎縮。
二季度，包括上房置換、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原、博邦等在內(nèi)的滬上大型品牌中介商業(yè)務(wù)量普遍銳減2成以上，另一部分中介商業(yè)務(wù)量損失了超過(guò)5成甚至更多。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，下半年二手房市將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，無(wú)論是大型品牌中介還是小型中介都將受到一定市場(chǎng)沖擊。
政策組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)
二季度以來(lái)，二手房交易總量逐步下滑。對(duì)此，連續(xù)多年占據(jù)上海二手房市場(chǎng)最大份額的上房置換公司總經(jīng)理奚智祥將其歸結(jié)為前一階段各項(xiàng)政策正在逐步顯現(xiàn)效應(yīng)，并預(yù)測(cè)今年第三季度將形成市場(chǎng)一個(gè)新的低點(diǎn)。
從“期房限轉(zhuǎn)”政策來(lái)看，對(duì)成交量本身影響并不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“期房限轉(zhuǎn)”僅僅減少了4%-6%的市場(chǎng)供應(yīng)總量，對(duì)于部分期房業(yè)務(wù)量較大的門店可能比例較大。但這項(xiàng)政策對(duì)購(gòu)房者心理作用是最為明顯。
此外，銀根緊縮是對(duì)二手房業(yè)務(wù)量有直接影響。去年121號(hào)文件出臺(tái)以后的一系列金融新政策，使得銀行可供貸款的總量減少，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行提高二手房貸門檻，原來(lái)能貸8成的現(xiàn)在可能最多是7成，原來(lái)貸30年的，現(xiàn)在變成了15、20年，2套以上購(gòu)房者有了更多限制，各項(xiàng)審核措施也比原來(lái)嚴(yán)格，周期延長(zhǎng)，使得對(duì)貸款依存度高的購(gòu)房者和投資客無(wú)法完成交易，從而對(duì)需求造成打壓。
近期，一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策相繼推出。期房限轉(zhuǎn)、預(yù)售商品房網(wǎng)上公示、銀根緊縮，緊接著又降低了普通商品房的預(yù)售門檻，讓500萬(wàn)平方米的中低價(jià)房提前上市。奚智祥表示，這些政策對(duì)購(gòu)房者心理起了重大作用，由于對(duì)市場(chǎng)一時(shí)看不清，吃不透，不少買家觀望氣氛日益濃烈，而售出房子的上家，在市場(chǎng)向好的預(yù)期下，同樣不愿意降價(jià)出售，造成了交投清淡。
積極轉(zhuǎn)型迎合市場(chǎng)
鑒于目前二手房市場(chǎng)已經(jīng)或者還將面臨的困難，不少中介商開(kāi)始紛紛尋找對(duì)策。小中介難以為繼，大品牌同樣也受到成本大、人工多的制約。市場(chǎng)人士表示，房產(chǎn)中介的實(shí)力和品牌是最后贏得這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，而堅(jiān)持到底，將迎來(lái)最后的勝利。
在中介市場(chǎng)一片關(guān)門聲中，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)借機(jī)擴(kuò)大自身市場(chǎng)規(guī)模，日前舉行了20家新連鎖店的開(kāi)張儀式。公司相關(guān)人士表示，目前市場(chǎng)緊縮其實(shí)正好成為一次機(jī)遇，目前搶點(diǎn)布局是為未來(lái)打?qū)嵒A(chǔ)。
而上房置換總經(jīng)理奚智祥表示，要充分挖掘租賃市場(chǎng)潛力。在二手房市場(chǎng)整體收縮的情況下，包括未來(lái)動(dòng)遷、結(jié)婚、改善居住以及境外人士的總體市場(chǎng)需求未變，公司將從如何將這部分不急于釋放購(gòu)買需求轉(zhuǎn)化到租賃需求上來(lái)，從而形成一個(gè)良好的租賃市場(chǎng)氛圍，雙管其下，兩條腿均衡走路。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從1998年到2003年，房產(chǎn)中介市場(chǎng)一直處于高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，政府長(zhǎng)期以來(lái)都是采取扶植支持的立場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)容量，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。到去年底，上海登記造冊(cè)的中介公司及其分支機(jī)構(gòu)已超過(guò)11000家，服務(wù)水準(zhǔn)良莠不齊，自去年下半年調(diào)低傭金比例以來(lái)，市場(chǎng)開(kāi)始適度緊縮，目的為了二手房市場(chǎng)長(zhǎng)久健康運(yùn)行。而從國(guó)外二手房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律看，上海的二手房市場(chǎng)一定會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，上海的房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將大有所為。
各種不確定因素成為影響市場(chǎng)的“無(wú)形之手”
此外，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來(lái)仍有很多未知因素將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)影響。這其中也包括目前已推遲執(zhí)行的二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)的建立。 從市場(chǎng)供給看，今年有300萬(wàn)平方米中低價(jià)配套商品房的供應(yīng)量，加上降低預(yù)售門檻面世的500萬(wàn)平方米供應(yīng)量，總計(jì)達(dá)到800萬(wàn)平方米，這對(duì)二手房市場(chǎng)需求形成較大分流。而今年初預(yù)計(jì)全年將有8萬(wàn)戶動(dòng)遷量，而上半年1-5月份僅有2萬(wàn)戶，下半年將很難達(dá)到這個(gè)預(yù)計(jì)總量，這又削弱了市場(chǎng)需求。再加上目前市場(chǎng)上原先幾年在投資機(jī)構(gòu)手上的部分尾盤、存量房有大舉入市的姿態(tài)，這些都會(huì)給下半年的二手房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。
同時(shí)另一方面，各種政策、影響因素也給處于陣痛中的二手房市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。政策涉及的廣泛性以及實(shí)施的連續(xù)性，非常明確地顯示了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，政府新近的一系列政策壓縮了不規(guī)范中介的生存空間，限制了投機(jī)性購(gòu)房炒賣房屋的行為。
據(jù)二手房指數(shù)辦公室調(diào)查顯示，二手房按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)格審查和控制，相對(duì)抬高了房產(chǎn)中介受理相關(guān)業(yè)務(wù)的門檻，一些小中介不得不依附連鎖中介或按揭貸款公司以求生存。
作者:林深 特約編輯：宋廣偉
