最近，不斷有業(yè)主反映一些樓盤(pán)包租售房，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的情況。例如延慶某項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商售房時(shí)曾經(jīng)許諾，代客出租房屋，以后每月固定返還租金，然而開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)拿不出錢(qián)來(lái)了；CBD某高檔物業(yè)，承諾在兩年內(nèi)，每月給付高額租金回報(bào)，兩年后全額回購(gòu)房屋，然而這些房屋卻沒(méi)有出租出去，開(kāi)發(fā)商僅僅給了兩個(gè)月租金回報(bào)，就沒(méi)錢(qián)付了。 這些樓盤(pán)，在售房時(shí)均許諾可以包租、給付租金回報(bào)、甚至可以回購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商保證能夠有相對(duì)穩(wěn)定、相對(duì)高額的租金回報(bào)，因此吸引了一大批購(gòu)房者。這些購(gòu)房者主要目的不是為了自住，而是為了獲取高額回報(bào)，本質(zhì)上這是一種投資方式。 但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承諾包租樓盤(pán)升值、投資回報(bào)的促銷(xiāo)方案，卻具有很高的風(fēng)險(xiǎn)。 首先，投資就可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，因此世界各國(guó)對(duì)投資活動(dòng)無(wú)不重法詳規(guī)，嚴(yán)加監(jiān)管。但目前許多樓盤(pán)推出的包租雖然是一種投資行為，但卻明顯缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)、監(jiān)管、防范等，這么多包租售房的樓盤(pán)，甚至看不到像樣的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與回報(bào)擔(dān)保，這顯然對(duì)投資人很不利。 其次，包租售房時(shí)，購(gòu)房者很少在意房屋市場(chǎng)價(jià)值，而僅考慮投資回報(bào)，所以房屋一般售價(jià)偏高，明顯不符合市場(chǎng)規(guī)律。這類(lèi)房的房?jī)r(jià)，不僅高于同類(lèi)地段的同類(lèi)房屋，甚至高于同一小區(qū)未實(shí)行包租售房的同樣房屋，使得投資者的入市成本大增。這樣，包租的風(fēng)險(xiǎn)就非常高了。同時(shí)，一些包租售房者，許諾的租金回報(bào)往往好得離譜。如CBD某小區(qū)內(nèi)100多平方米的房屋，開(kāi)發(fā)商許諾每月的租金回報(bào)達(dá)到2萬(wàn)多元，如果考慮稅費(fèi)、成本、費(fèi)用等，那么這套房屋要租到多少才能有錢(qián)給業(yè)主？因此這種租金回報(bào)根本不現(xiàn)實(shí)，怎么可能不出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)！ 建設(shè)部出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”。但這幾年房地產(chǎn)形勢(shì)好，這種禁止性的規(guī)定，許多人都忘了。甚至有些投資者連起碼的警惕或防備都沒(méi)有。如郊區(qū)某度假酒店、公寓式房屋，在售房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就有預(yù)謀了：簽訂購(gòu)房合同的是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，而簽訂包租合同的竟然是物業(yè)管理公司與購(gòu)房者。也就是說(shuō)，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商是不承擔(dān)任何包租的義務(wù)與責(zé)任的，一旦無(wú)錢(qián)給付業(yè)主，業(yè)主只能找物業(yè)管理公司。然而物業(yè)公司有什么資本？并且業(yè)主也沒(méi)有權(quán)利由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)包租目的而解除合同，因?yàn)榘獠粯?gòu)成開(kāi)發(fā)商的承諾。 這樣，風(fēng)險(xiǎn)從一開(kāi)始就已經(jīng)注定要發(fā)生了。這種先天的問(wèn)題，事后再想補(bǔ)救極為困難。業(yè)主沒(méi)有了獲利的來(lái)源和保障，雖然房子還在，但從投資的角度看卻很慘。因此，購(gòu)房者買(mǎi)這類(lèi)包租的房子一定要提高警惕。（北京市理格豐律師事務(wù)所 郭玉濤）
特約編輯 文迪
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