案情：2003年5月24 日，被告肖某某與原告曲某某通過房屋中介公司簽訂房屋買賣協(xié)議書。協(xié)議作出以下約定：被告將其所有坐落于青島市秀湛路的一處房屋賣給原告，價款為人民幣23萬元，房屋過戶所需稅費及中介費人民幣4200元均由原告負擔；簽署協(xié)議時原告向被告交付購房定金
人民幣1萬元，買方違約無權收回定金，賣方違約應雙倍返還定金；雙方于2003年6月2日前到市房產交易中心辦理過戶手續(xù)，原告拿到房產過戶回執(zhí)單立即將全部房款付給被告，被告當日將房屋交付原告。協(xié)議簽定后，原告于當日向被告支付購房定金1萬元，被告向原告出具了收條。但是這之后，被告因發(fā)現(xiàn)房價上漲等原因對賣房行為表示反悔，稱其會雙倍返還原告定金以代替合同的履行，原告則堅持要求被告繼續(xù)履行合同。雙方協(xié)商未果，原告訴至法院要求被告繼續(xù)履行合同。 判決：法院審理認為，
原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議書，系雙方的真實意思表示，具有法律約束力。協(xié)議簽定后，原告按協(xié)議約定向被告交付定金人民幣1萬元，履行了合同義務，被告也應按協(xié)議約定履行辦理房屋過戶手續(xù)的義務，并將房屋交付給原告。被告無解除合同的法定事由，應承擔繼續(xù)履行的義務。被告履行上述義務后，原告也應將全部房款交付給被告。判決如下：一、被告于判決生效后30日內將坐落于本市秀湛路15號2單元503戶的房屋交付給原告，并辦理過戶手續(xù)。二、被告履行上述第一項義務的同時，原告給付被告剩余房款人民幣22萬元。案件受理費人民幣200元、財產保全費人民幣2170元由被告負擔。
分析：青島市中級人
民法院民一庭法官馮梅就此案評析認為：本案爭議的焦點是雙方在合同中約定的違約責任條款是否屬于解約條款。處理此類案件時須遵循兩個原則：合同自由原則和誠實信用原則。合同自由原則是指當事人有權在不違反法律、行政法律強制性規(guī)定的前提下，任意選擇合同的對方當事人和確定合同的內容。基于這一原則，當事人有權在合同中附加一定的條件，約定某種條件下合同效力消滅，也可以約定當出現(xiàn)某種情形時，一方享有解除合同的權利。但值得注意的是，本案中雙方并未約定合同解除的條件，被告不能以承擔違約責任的方式來免除合同義務。另外，依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，當事人只有事先在合同中約定合同解除的條件時，方有權按約定享有單方解除權。
誠實信用原則常常被稱為民法特別是債法中的“帝王規(guī)則”。它是指民事主體在從事民事活動時，應誠實守信、以善意的方式履行自己的義務，不得濫用權利及規(guī)避法律或合同規(guī)定的義務。本案中，被告因房價上漲不想履行合同約定的義務，屬于惡意違約；再以拒收余款和雙倍返還定金的方式替代合同實際履行，構成濫用權利，因此被告的行為違反誠實信用原則，不應受到法律的保護。本報記者
