房地產(chǎn)保險是以房屋及其有關(guān)利益或責任為保險標的的保險。就其性質(zhì)而言，它屬于財產(chǎn)保險的范疇。房地產(chǎn)保險可以保證居民在不動產(chǎn)遭受自然災(zāi)害或意外事故等風險而導(dǎo)致實質(zhì)性的損失時，獲得一定的經(jīng)濟補償；房地產(chǎn)保險也可化解房產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風險，推動房地產(chǎn)的一級二級市場的生產(chǎn)、交易活動；另外，房地產(chǎn)保險還
可以起到信用增級的功能，即提高被保險人的信用程度。
品種單一 中國房地產(chǎn)險遭冷遇
我國的房地產(chǎn)保險發(fā)展的現(xiàn)況并不盡如人意，房地產(chǎn)保險品種單一，基本上以抵押住房保險為主，該險種是購房者按照貸款銀行的要求向保險公司投保的一種保險，抵押的不動產(chǎn)在火災(zāi)等自然或意外事故中所遭受的保險責任內(nèi)的損失由保險公司賠付，本質(zhì)上是由購房者承擔貸款銀行的風險。
不少消費者認為住房作為一種不動產(chǎn)丟失的風險很小，且銀行是受益者，不應(yīng)由消費者來支付保費，購房者也沒有投保的必要。因此，公眾對這種單一品種的房地產(chǎn)保險反應(yīng)冷淡，從而嚴重地制約對房地產(chǎn)保險的需求。另外，目前推出的不動產(chǎn)抵押貸款保險的保險責任范圍狹窄且保費厘定過高，加上法律環(huán)境不完善等因素，致使我國的房地產(chǎn)保險并未真正發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。
實際上房地產(chǎn)保險險種覆蓋面非常廣泛。在發(fā)達國家，其房地產(chǎn)保險險種基本涵括了房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、抵押貸款保險、委托保險、從業(yè)人員人身保險、交易保險等十幾種險種，而且在險種的開發(fā)和設(shè)計上迎合了廣大投保人的利益需要，由于房地產(chǎn)保險關(guān)系到投保人的切身利益，普通民眾對房地產(chǎn)保險的需求旺盛，從而進一步促進了房地產(chǎn)保險市場的繁榮發(fā)展。
發(fā)達國家房地產(chǎn)保險市場的發(fā)展與其依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險體系有關(guān)。以美國為例，聯(lián)邦住宅管理局（ＦＨＡ）和退伍軍人管理局（ＶＡ）積極為廣大借款人提供擔保，實現(xiàn)了信用升級，進而有力地增強金融機構(gòu)的貸款信心；由專門從事住宅金融保險業(yè)務(wù)的公司聯(lián)邦儲蓄保險公司也同時為金融機構(gòu)提供存款保險，保證居民儲蓄的安全，有力吸引了資金向住宅抵押市場流動，保證了資金的來源；此外，私人住宅抵押保險公司也已發(fā)展成為美國住宅抵押貸款保險體系中的重要組成部分。
金融創(chuàng)新也極大促進了發(fā)達國家的房地產(chǎn)保險市場發(fā)展。在荷蘭，實行住房貸款利息和人壽保險收入免征稅政策，一般住房抵押貸款是借款人從銀行獲得貸款的同時，將住房抵押給銀行，然后在按揭期間依照合同向銀行支付約定金額，直至取得不動產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在荷蘭，五分之四以上的住房抵押貸款是采取住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合的辦法，借款人將貸款利息按期還給銀行，不償還貸款本金，但要購買一份與按揭期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險，借款人按月付給銀行貸款利息，同時將本金交給保險公司。按揭到期的同時借款人所購買的人壽保險也正好支付完全部保費，保險公司一次將本金還給銀行。此項創(chuàng)新大大擴展了保險公司業(yè)務(wù)空間，這種將“住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合”的思路是利用保險長期資金的增值優(yōu)勢，將抵押貸款的還款分解操作。
“孤”朵如何變繁花
房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國應(yīng)借鑒國外房地產(chǎn)保險市場的成功經(jīng)驗，并結(jié)合國情積極拓展與住房相關(guān)的保險業(yè)務(wù)，構(gòu)建并完善我國的房地產(chǎn)保險體系。
保險公司應(yīng)多角度拓展房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)，全方位開發(fā)與發(fā)展新險種。首先可考慮不動產(chǎn)質(zhì)量保險，由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險公司投保質(zhì)量險，當商品房在保險責任規(guī)定的質(zhì)量標準內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，可直接由保險公司向購房者承擔賠償責任，該險種既提高開發(fā)商的信譽又確保了購房者的利益。
與不動產(chǎn)質(zhì)量保險相呼應(yīng)，我國也可發(fā)展建筑工程險。由承建單位在承接了開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項目后向保險公司投保工程險，由保險公司對在建工程因自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力導(dǎo)致在建房地產(chǎn)滅失或損毀所受損失承擔賠償責任。另外還可以考慮開發(fā)房屋財產(chǎn)保險，房屋財產(chǎn)保險是以房屋及其附屬設(shè)備為保險標的的保險，為房屋所有者和使用者提供保險保障承擔保險期內(nèi)發(fā)生的意外災(zāi)害造成的房屋損失賠償。
中央政府可以憑借國家信用著手建立住宅抵押貸款保險的類似于美國的ＦＨＡ、ＶＡ的機構(gòu)，專職對指定的金融機構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款提供保險。住宅抵押市場的高道德風險以及逆向選擇行為導(dǎo)致私營保險市場失靈，因此政府必須盡快成立專門的住宅抵押保險機構(gòu)，對于指定機構(gòu)的貸款的安全性給予擔保。
住房貸款壽險是保險公司向按揭購房者提供的一種人壽保險，是為了防止按揭業(yè)主由于不可抗力喪失還款能力而遭受損失的防范措施，因此貸款銀行也一般要求借款購房者投保。按揭購房者在辦理借款手續(xù)的同時即可辦理該項人壽保險。按揭購房者在借款時向保險公司繳納一定數(shù)額的保費，保險公司作償還貸款的保證，銀行就相應(yīng)地給予購房者貸款。這種保險的保額一般每年遞減，以與借款人的貸款本金余額相稱。
另外一種選擇是定額定期保險，該險種的保金額維持不變，如果保險金額超出未償還的貸款，其超出部分返還持保人。由于貸款的償還有了十足的保證銀行就在利息和借款期限等方面給借款人以一定的優(yōu)惠。在貸款期限內(nèi)如果借款人因發(fā)生意外情況不能如期償還貸款，則由保證人償還貸款或由承保人賠付銀行的貸款損失。
在購買住房抵押貸款保證保險時，由投保人一次性將一筆金額低于貸款額的保證金交由保險公司，保險公司向貸款銀行作償還貸款的保證，按揭業(yè)主人獲得貸款。當貸款全部還清時，這筆保證金再全額退還投保人。當按揭業(yè)主人死亡或完全喪失工作能力時，由保險公司為其償還全部剩余貸款，并將這筆保證金收歸保險公司，使按揭業(yè)主人或其家屬能保留住房的使用權(quán)；當按揭業(yè)主暫時喪失還款能力時，保險公司在約定時期內(nèi)，支付其每月的應(yīng)還款項；但在貸款付清后，在返還保證金時，保險公司則根據(jù)實際情況從其保證金額中按比例扣除相應(yīng)金額。這種保險工具既免除了借款人因經(jīng)濟拮據(jù)喪失住房的危險，又滿足了銀行降低風險的要求，并進一步提高了借貸資產(chǎn)的質(zhì)量。
目前發(fā)達國家都建立與房地產(chǎn)保險配套的法律法規(guī)，我國在豐富房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)品種的同時，《房地產(chǎn)保險法》也應(yīng)加緊制訂、出臺，從而使房地產(chǎn)保險有章可循、有法可依，同時不斷地完善抵押制度、規(guī)范抵押合同包括抵押物的評估、抵押物的設(shè)定、抵押物的處置和抵押物收益的分配這樣可以通過抵押物的處置盡可能地減少政策性保險的運作成本和保全銀行債權(quán)人的利益。
■鄧海平
特約編輯：廣偉
