2004年經(jīng)歷了一系列政策變動(dòng)，如央行的加息，市場(chǎng)普遍反映此舉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響尤其巨大，對(duì)局部區(qū)域房地產(chǎn)的投資和房?jī)r(jià)爆漲起到一定遏制作用，筆者認(rèn)為對(duì)青島房地
產(chǎn)市場(chǎng)而言，其正面作用大于負(fù)面作用。
如今，青島西海岸房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)步入了良性發(fā)展的軌道，2005年將是品牌地產(chǎn)企業(yè)的天下
，可能成為青島郊區(qū)城市發(fā)展的亮點(diǎn)。
展望2005年，青島西海岸地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)將凸顯以下幾個(gè)特點(diǎn)：
趨勢(shì)之一：房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲
2004年歲末，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島2005年地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲。從這個(gè)層面來說，我們感覺到青島郊區(qū)城市房?jī)r(jià)也將會(huì)繼續(xù)走高，但各郊區(qū)城市的人口總量、工業(yè)基礎(chǔ)、交通狀況、招商引資力度、自然環(huán)境、人文環(huán)境，以及與青島的經(jīng)濟(jì)裙帶關(guān)系的疏密等等因素的不同，都直接影響了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，這不是消費(fèi)者所愿意看到的。但是，政策這些綜合性的擠壓力量會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲。
我們作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素：其一，是因?yàn)檎邔⑹狗康禺a(chǎn)產(chǎn)品的供給減少。目前青島市針對(duì)房地產(chǎn)的政策效應(yīng)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展；二是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。國(guó)務(wù)院18號(hào)文件出臺(tái)的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，把房地產(chǎn)的價(jià)格盡量壓下來。但是，國(guó)土資源部45號(hào)文件、71號(hào)文件、央行121號(hào)文件等系列文件的出臺(tái)，一方面要規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供給減少。這樣房?jī)r(jià)不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。首先，青島國(guó)際都市化大發(fā)展，帶動(dòng)其周邊郊區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使青島市郊區(qū)城市化進(jìn)程的提速、城市工業(yè)發(fā)展的步伐加快，同時(shí)大量外來人口進(jìn)城居住、就業(yè)，這些將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。其次，隨著收入的增加，消費(fèi)者的居住觀念也發(fā)生變化，這將增加市場(chǎng)的需求。據(jù)對(duì)西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的測(cè)算，近幾年來每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。但隨著收入的增加和居住觀念的變化，5年換購(gòu)一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。再者，舊村改造拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。近幾年，開發(fā)區(qū)、膠南市加大城市舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
2005年西海岸房地產(chǎn)的走勢(shì)如何？根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及國(guó)家的相關(guān)政策，青島西海岸的房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中走強(qiáng)，大致情況如下：青島開發(fā)區(qū)濱海高檔樓盤在去年的基礎(chǔ)上漲幅不會(huì)超過10％，多層均價(jià)格（不含裝修）在4600－4800元／平方米，精裝房均價(jià)在5400－5700元／平方米；開發(fā)區(qū)市區(qū)普通商品房（多層）均價(jià)（不含裝修）在4200－4300元／平方米；膠南濱海高檔住宅（多層）均價(jià)（不含裝修）3325－3625元／平方米，精裝修房均價(jià)4300－4600元／平方米。
趨勢(shì)之二：產(chǎn)品注重品質(zhì)和文化的提煉
隨著西海岸房地產(chǎn)發(fā)展，一些具有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向大盤的開發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、形象定位、景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)配置等方面，請(qǐng)專業(yè)的海內(nèi)外知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，同時(shí)由專業(yè)的策劃代理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃銷售工作。如隆海集團(tuán)的“海之韻·生態(tài)苑”是由香港的“泛亞綠洲”負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)�？荡蠹瘓F(tuán)的“風(fēng)和日麗”，請(qǐng)美國(guó)的“泛亞易道”設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)等等。這兩個(gè)濱海大盤同時(shí)都是“2004青島名盤”。
如隆海集團(tuán)的“海之韻·生態(tài)苑”景觀設(shè)計(jì)巧妙地將人文景觀與自然景觀有機(jī)融合，將大海、森林、大學(xué)城、高爾夫球場(chǎng)與社區(qū)內(nèi)的景觀結(jié)合起來，使自然、人文、生活三維一體中創(chuàng)造具有思想的生態(tài)人居。
同時(shí)，在設(shè)計(jì)中將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益三結(jié)合，建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境，怡人的住宅小區(qū)，為膠南市居民創(chuàng)造具有“共生、共存、共榮、共樂、共雅”特征的人居環(huán)境，促進(jìn)膠南市綠化環(huán)境建設(shè)的發(fā)展。（待續(xù)）本報(bào)通訊員王志民充滿勃勃生機(jī)的西海岸房地產(chǎn)。
特約編輯：廣偉
