在上月中旬舉行的中國經(jīng)濟(jì)形勢報(bào)告會(huì)上，財(cái)政部副部長樓繼偉透露，包括重慶在內(nèi)的部分城市將在不久后開征物業(yè)稅。此舉意在限制一些地方政府對土地的過度開發(fā)，并促使他們把眼光放得更為長遠(yuǎn)。重慶被納為首批物業(yè)稅試點(diǎn)城市，這對我市正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場以及老百姓的生活將產(chǎn)生重要影響。
物業(yè)稅將按年
繳交
根據(jù)樓繼偉所說，物業(yè)稅的開征是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取，也就是說，把現(xiàn)在買房子前一次性交納的稅費(fèi)，放到買房子后，由房屋所有者按年繳交。然而記者在重慶萬康律師事務(wù)所律師文金鵬處了解到，開征物業(yè)稅并非簡單的稅種轉(zhuǎn)換。我國現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)，根據(jù)土地的不同用途，批租的期限在４０年—７０年間，其大部分稅費(fèi)用地者需在取得土地使用權(quán)后一次性支付，使用者無須考慮土地的增值問題。在此制度下，購房者在購買房子時(shí)，其房價(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。
開發(fā)商籌資成本會(huì)大降
記者在重慶市房地產(chǎn)研究所了解到，實(shí)施物業(yè)稅使得土地的取得成本降低后，占開發(fā)成本將近２０％的稅費(fèi)也因此轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，開發(fā)商的籌資額和籌資成本將大大下降，項(xiàng)目的總開發(fā)成本下降，房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻也隨之降低。與此同時(shí)，房價(jià)的下降在一定程度上會(huì)刺激人們的購房需求。目前，許多工薪階層都是采取按揭貸款的方式“用未來的錢，圓今天的夢”，每個(gè)月的工資除了要還銀行貸款、支付利息，還要交納物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)稅是隨著房屋價(jià)值的提高而增加的，就意味著消費(fèi)者要承擔(dān)越來越重的稅賦負(fù)擔(dān)。我市某知名物管公司覃總也表示，這樣就會(huì)導(dǎo)致一批本來家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因?yàn)橘彿俊伴T檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會(huì)有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費(fèi)的公司一樣隨時(shí)出現(xiàn)斷供的局面。
房價(jià)并不會(huì)大幅波動(dòng)
“買得起而養(yǎng)不起”——就在這樣的理論下逐漸成為購房一族新的“恐慌”，也是人們對開征物業(yè)稅所下的“定論”。對此，記者采訪了幾家本地開發(fā)商，得到一個(gè)一致的結(jié)論：房價(jià)大幅下降可能性并不大。據(jù)光華地產(chǎn)策劃部相關(guān)人員解釋，房價(jià)是土地成本和市場需求的反映，現(xiàn)在更多的是依賴市場需求。在市場需求沒有大波動(dòng)的情況下，房價(jià)不會(huì)有太大波動(dòng)；雖然養(yǎng)房價(jià)格會(huì)有所上升，但這個(gè)費(fèi)用不會(huì)高到難以接受的地步。當(dāng)然，這還需要一個(gè)前提，即合理征收物業(yè)稅。如此一來，將不會(huì)對房產(chǎn)市場引起大的波動(dòng)。而普通購房者之所以擔(dān)心物業(yè)稅，主要是不知道物業(yè)稅到底會(huì)收多少。在負(fù)擔(dān)適當(dāng)?shù)那闆r下，該買房的人還是會(huì)買，只有小部分房產(chǎn)投機(jī)者會(huì)因利潤下滑退出。因此，我們不難看出，除非由于開征物業(yè)稅使開發(fā)成本大幅降低，不然它的實(shí)施不會(huì)使房產(chǎn)價(jià)格“跳水”，唯一可以預(yù)見的只是增幅會(huì)有所減緩。
對二手房市場影響小
是否對二手房開征物業(yè)稅，記者在截稿時(shí)尚未得到來自業(yè)界的確切信息。不過從事二手房的相關(guān)人士大多樂觀地認(rèn)為，政府征收物業(yè)稅其范圍將主要適用于新商品房，對于已經(jīng)投入使用、經(jīng)過一次交易的二手房肯定會(huì)有過渡措施。而依照目前國家對三級市場的明文規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在新商品房買賣中交繳完成而無需再繳。但如果針對二手房征收的物業(yè)稅包含了每次二手房換手的土地增值稅，那么二手房購買者要繳納這筆不菲的費(fèi)用，可能會(huì)導(dǎo)致壓力加大、從而導(dǎo)致整個(gè)市場的活躍性降低，二手房市場無疑將面臨一個(gè)不小的考驗(yàn)。
有利于打擊房屋炒家
拋開真正的購房者不談，開征物業(yè)稅最重要的一個(gè)影響就是將大大增加投資房屋租賃成本，提高風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析，征收物業(yè)稅將在一定程度上迫使眾多長線炒家放棄難以出租的空置房或地段不好、出租收益率不高的“雞肋房”。該人士接著分析道，物業(yè)稅改革的目的并不完全是為了打擊炒樓行為，但樓價(jià)如果因此有所下降，房地產(chǎn)投資利潤空間就減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也就增大；另外，首付房價(jià)下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產(chǎn)投機(jī)者爭得的份額隨之減少；而由于養(yǎng)房成本上升，“買房出租”作為長線投資的形式將會(huì)收益日減，由于物業(yè)稅很可能隨著出租收益率變動(dòng)而每年調(diào)整，擁有多套投機(jī)房源的炒家們也將因此面臨更多的市場壓力。
此外，實(shí)施物業(yè)稅還有利于規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，避免房地產(chǎn)業(yè)稅種繁雜、重復(fù)稅收等現(xiàn)象繼續(xù)制約我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但基于物業(yè)稅問題比較復(fù)雜，將現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制改革為物業(yè)稅仍面臨諸多困難和疑問。
黎黎
特約編輯：廣偉
