曾有人說“投資住宅、別墅是銅；投資辦公、寫字樓是銀；而投資商鋪則是金！”近年來，我市衛(wèi)星城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展紅火。
首先是市區(qū)商業(yè)航母連鎖商場在縣級(jí)市的擴(kuò)張，再則是外地房產(chǎn)開發(fā)商紛紛前來投資分割這塊蛋糕，同時(shí)帶動(dòng)了本地開發(fā)商盲目跟風(fēng)上，然而就在外表看似風(fēng)光無限的商業(yè)地產(chǎn)的背后隱藏了重重危機(jī)。
不少發(fā)展商認(rèn)為，商鋪就是再差也要比住宅的價(jià)格高，因而，許多開發(fā)商在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)不停地增加商業(yè)群樓的層數(shù)，企圖通過住宅的低價(jià)來競爭市場，用商鋪的高價(jià)提升利潤，從而導(dǎo)致城市商鋪數(shù)量激增，商鋪空置率已經(jīng)成為制約許多房地產(chǎn)開發(fā)商投資的重大隱患，隨著不合理的投資開發(fā)量快速增長導(dǎo)致階段性飽和。
一些不負(fù)責(zé)任、不專業(yè)的開發(fā)商做出先天不足的產(chǎn)品混亂了市場。有些開發(fā)商在商業(yè)定位、可行性分析，業(yè)態(tài)布局、氣氛營造、主題設(shè)定等問題研究上不到位，沒有深度把握開發(fā)中的每個(gè)細(xì)節(jié)，最終導(dǎo)致業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、商業(yè)定位、產(chǎn)品規(guī)劃或招商等方面的問題百出。加上一些不成熟的投資者的投機(jī)心態(tài)，他們打一槍換個(gè)地方，夢(mèng)想著“一夜成名”，買商鋪都是短期行為，根本就無心長期穩(wěn)健經(jīng)營。這些種種隱患因素與現(xiàn)象都直接影響著商業(yè)地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)市場的主要問題
地產(chǎn)開發(fā)商缺乏一定的商業(yè)認(rèn)知，對(duì)商業(yè)特性的把握存在偏差，對(duì)商業(yè)規(guī)律不甚熟悉。許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，套用較熟悉的住宅開發(fā)模式，殊不知商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了要把商鋪銷售出去，重要的是后期的管理和經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性，要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者四者結(jié)合起來。
盲目的跟風(fēng)性。目前流行什么就建什么，一時(shí)間商業(yè)街、步行街、會(huì)展中心、物流中心等如雨后春筍般集中亮相，從而導(dǎo)致了資金短缺、人氣不足、生意蕭條等現(xiàn)象。
地產(chǎn)商經(jīng)營思路的偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商經(jīng)營思路不正確，希望從開發(fā)到出售到再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好，大家只管蓋房、賣房，賣了以后經(jīng)營得好不好不管，這就不可能完成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃，項(xiàng)目也很難獲得成功。
過分依賴銀行貸款。地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型的項(xiàng)目需要?jiǎng)佑么罅抠Y金，一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營不當(dāng)、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的重新思考
針對(duì)上述種種問題，就需要實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)的聯(lián)合，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用科學(xué)的商業(yè)模式，找準(zhǔn)商業(yè)業(yè)態(tài)的變化及規(guī)律，這樣才可以走得平穩(wěn)、走得精彩。
思考之一：是不是商業(yè)面積越大越好這是不少發(fā)展商所共同關(guān)注的問題，商業(yè)價(jià)值固然比住宅價(jià)值高，但是不是商業(yè)面積越大越好呢？實(shí)踐證明，商業(yè)面積的大小是由當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)的消費(fèi)水平、人流量、人均收入、購物習(xí)慣等多種因素所制約，而非發(fā)展商拍腦袋來確定的。有時(shí)過多商業(yè)面積增加非但不能帶來相應(yīng)的效益，由于不能租售出去反而會(huì)占用了大量資金。
思考之二：商業(yè)物業(yè)是不是只售不租
不少發(fā)展商為了急于套現(xiàn)，對(duì)商業(yè)物業(yè)都采取直接銷售的模式，或引進(jìn)一家主力商家，再采取返租形式來吸引投資客入駐。從表面上看，發(fā)展商可以及時(shí)套現(xiàn)了，但商家入駐之后的經(jīng)營狀況直接影響到以后小業(yè)主的利益，而發(fā)展商為了彌補(bǔ)返租回報(bào)不足部分的差價(jià)，每年要給小業(yè)主固定的回報(bào)，也加重了發(fā)展商的負(fù)擔(dān)。從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，許多成功的商業(yè)物業(yè)都是通過出租形式，以獲取遠(yuǎn)期投資回報(bào)作為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的首選，國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)也應(yīng)走這條路。
思考之三：商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平
商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要根據(jù)各地的消費(fèi)水平有計(jì)劃的進(jìn)行實(shí)施，政府也要在規(guī)劃設(shè)計(jì)和推出土地功能方面適時(shí)引導(dǎo)，避免盲目建設(shè)和重復(fù)建設(shè)，將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展引導(dǎo)到健康的軌道，發(fā)展商也應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)？在前期策劃階段做好調(diào)研和定位工作，真正有的放矢，開發(fā)出適合當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的商業(yè)物業(yè)。本報(bào)記者郭光
