2004年，日照房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)交易市場保持了健康穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢。全年房地產(chǎn)投資額已達(dá)21.23億元，比上年增長50.0%，房屋施工面積224.57萬平方米，增長58.5%，竣工面積80.18萬平方米，增長47.3%。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示，2004年我市房屋銷售價(jià)格比上年上漲16.0%，房屋租賃價(jià)格上漲0.2
%，土地交易價(jià)格上漲10.0%。我市房地產(chǎn)一直處在供求兩旺的良好時(shí)期，市場交易活躍，房屋銷售價(jià)格一路攀升。
一、房屋銷售價(jià)格變動(dòng)的主要特點(diǎn)
�。ㄒ唬┓课蒌N售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)健上升，住宅銷售價(jià)格漲勢不減。2004年我市房屋銷售價(jià)格總水平上漲16.0%，商品房銷售價(jià)格上漲23.4%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲21.0%，普通住宅價(jià)格上漲24.3%，別墅銷售價(jià)格上漲30.5%，高檔公寓銷售價(jià)格上漲14.8%，商業(yè)用房銷售價(jià)格上漲24.3%。如：都市花園2003年四季度每平方米2500元，到2004年四季度上漲到每平方米3000元，上漲20.0%；麗城花園2003年四季度每平方米2018元，到2004年四季度上漲到每平方米2680元，上漲32.8%；城建花園2003年四季度每平方米2150元，到2004年四季度上漲到每平方米2610元，上漲21.4%。私有住房在商品房銷售價(jià)格上漲的拉動(dòng)下，私有住房交易價(jià)格看漲，2004年私有住房交易價(jià)格平均上漲5.8%。從2004年各季度銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，一季度房屋銷售價(jià)格同比上漲17.2%，二季度上漲14.6%，三季度上漲16.1%，四季度上漲16.1%，全年房屋銷售價(jià)格持續(xù)保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢。
�。ǘ┓课葑赓U市場房源充足，房屋租賃價(jià)格小幅上漲。隨著我市城市建設(shè)的步伐不斷加快，城市面貌發(fā)生了日新月異的深刻變化，城市道路越來越寬亮，沿街商住樓盤開發(fā)面積不斷加大，商住樓竣工面積不斷增加，房屋租賃市場房源充足，租賃價(jià)格小幅微升。2004年我市房屋租賃價(jià)格比上年上漲0.2%，其中住宅租賃價(jià)格上漲0.7%，商業(yè)用房租賃價(jià)格下降3.0%，辦公用房租賃價(jià)格上漲11.7%，廠房倉庫租賃價(jià)格與2003年持平。
�。ㄈ┩恋亟灰變r(jià)格穩(wěn)步上漲。土地交易價(jià)格在2003年持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上，2004年土地交易價(jià)格繼續(xù)上漲，比上年上漲10.0%，其中，工業(yè)用地價(jià)格上漲5.9%，居民住宅用地價(jià)格上漲19.0%，商業(yè)、旅游、娛樂用地價(jià)格上漲9.7%，其它用地價(jià)格上漲16.4%。為落實(shí)國家、省關(guān)于深入開展土地市場秩序治理整頓工作的精神，2004年下半年我市的各項(xiàng)用地得到了有效控制，土地交易市場競爭有序，土地交易價(jià)格穩(wěn)步看漲。
二、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)原因簡析
�。ㄒ唬┤照罩炔粩嗵岣�，房屋需求量增加，帶動(dòng)商品房價(jià)格攀升。市委市政府進(jìn)一步加大了對外宣傳力度，新聞發(fā)布會(huì)和推介會(huì)多次在省內(nèi)外成功舉行，全國多項(xiàng)體育賽事在我市舉辦，“藍(lán)天·碧�！そ鹕碁钡淖匀伙L(fēng)景、良好的人文環(huán)境、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“魅力城市”的品牌和大學(xué)城落戶日照，優(yōu)越的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢日趨顯現(xiàn)，日照知名度越來越高，外來人口紛紛加盟落戶日照，房屋需求量不斷加大，房地產(chǎn)市場供需兩旺，房屋銷售價(jià)格持續(xù)攀升。
（二）商品房銷售價(jià)格的持續(xù)上漲，拉動(dòng)了私有住房銷售價(jià)格的上升。自2003年以來，我市經(jīng)濟(jì)適用住房由暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)，市政府每年為570多戶中低收入家庭實(shí)行購房貨幣補(bǔ)貼，住房需求群體不斷擴(kuò)大。受市場需求的影響，我市的房屋銷售二級(jí)市場開始活躍。二手房與新商品房在價(jià)格上形成明顯的相互拉動(dòng)的態(tài)勢，由于2004年商品房銷售價(jià)格上漲的幅度較高，從而促使中低收入家庭傾向于購買交通方便、地理位置優(yōu)越、價(jià)格適中的二手房，私有住房需求加大，交易市場活躍，拉動(dòng)了私有住房交易價(jià)格的上漲。
（三）城市居民收入不斷增長，增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)的承受能力。2004年我市城市居民可支配收入比上年增長15.3%，換置新房成為城市居民新的消費(fèi)時(shí)尚。城市居民住房消費(fèi)觀念將不再滿足“有房住”，而是要“住好房”，部分家庭已擁有兩套以上的住房。隨著職工購房補(bǔ)貼資金逐步到位，按揭貸款使居民住房消費(fèi)信心不斷增強(qiáng)，消費(fèi)能力和投資意識(shí)不斷提高，這就為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大的需求動(dòng)力，也拉動(dòng)了商品房銷售價(jià)格的不斷上漲。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本不斷提高。市區(qū)內(nèi)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少，我市房地產(chǎn)開發(fā)用地全部實(shí)行掛牌、招標(biāo)、出讓拍賣，土地交易價(jià)格不斷上漲。受土地、水泥、鋼材、磚木等建筑材料價(jià)格上漲的影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷增加，推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的大幅上漲。
三、對2005年房屋銷售價(jià)格形勢的預(yù)測
在今后一段時(shí)期內(nèi)，國家進(jìn)一步對土地市場管理秩序進(jìn)行整頓，規(guī)范土地市場，嚴(yán)格控制各項(xiàng)用地的審批制度，可利用的土地資源越來越少。據(jù)省建設(shè)廳提供的情況表明，目前山東省城鎮(zhèn)人均居住面積只有14平方米左右，日照市人均居住面積20.7平方米，低于全國城市人均居住面積22平方米，更低于發(fā)達(dá)國家城市人均居住面積35.8平方米。業(yè)界認(rèn)為，由于土地資源稀缺和國家對耕地實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)政策，及銀行利息上調(diào)幅度較小，對房地產(chǎn)業(yè)影響不大，房價(jià)下降的可能性較小。2004年日照市的商品房價(jià)格雖然較高，但與全國全省相比還有一定的上漲空間，尤其是連續(xù)兩年世帆賽比賽和第十屆中國電影金鳳凰獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)系列活動(dòng)將在我市舉辦，城市房價(jià)仍會(huì)成為“熱點(diǎn)”，預(yù)計(jì)2005年日照市房屋銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上漲。
