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在新的調(diào)控政策出來的時候，不管其具體調(diào)控內(nèi)容會朝著哪個方向發(fā)展，如果這種扭曲的市場心態(tài)得不到撥正，宏觀調(diào)控政策的效果恐怕又得大打折扣。
3月16日，央行宣布從2005年3月17日開始調(diào)整個人住房信貸政策，同時個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)，此舉引起業(yè)界的軒然大波。第二天，香港股市房地
產(chǎn)股出現(xiàn)了全線下跌，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，此次的政策是國家關(guān)于房地產(chǎn)再次進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力信號，新的政策將會隨之而來。
日前，中國人民銀行行長周小川在接受《人民日報》記者采訪時，也信誓旦旦地表示了通過金融政策來抑制房價的長期性。這就為下一步的宏觀調(diào)控指明了方向。
但是從市場的真正反映來看，盡管調(diào)控政策的力度和廣度都在不斷地加深，但是調(diào)控之后，市場房價并沒有出現(xiàn)如期的下跌趨勢，同時，廣大購房者的購房熱情并未減弱�？梢哉f，一場圍繞在政府和市場之間的博弈又增加了新的籌碼。
那么，是什么影響了調(diào)控的效果？下一步的調(diào)控該如何進(jìn)行？
金融調(diào)控，面臨兩難
去年下半年，央行宣布，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。當(dāng)時就引起社會的諸多批評。而央行的這次調(diào)整貸款利率的政策剛一出臺，批評之聲更加猛烈。
對此，作為央行行長，周小川的處境可想而知。而在接受《人民日報》記者采訪時，他指出，中國經(jīng)濟(jì)正從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，還不會像成熟的市場經(jīng)濟(jì)那樣表現(xiàn)出明顯的經(jīng)濟(jì)周期性。在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，由于經(jīng)濟(jì)的周期性比較明顯，所以其利率調(diào)整也體現(xiàn)出周期性特點，一個階段是加息，一個階段是減息。中國的經(jīng)濟(jì)周期性還不那么穩(wěn)定，因此從利率的角度，我們還不能說現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了某個周期。中央銀行將密切監(jiān)測經(jīng)濟(jì)金融形勢變化，及時分析國民經(jīng)濟(jì)狀況、物價水平等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由此來決定下一步加息與否的問題。而房地產(chǎn)價格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風(fēng)險的，對未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時，房價涉及多項政策，是難以用一種政策來單獨調(diào)控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。
而在實際上，央行出臺這項政策，首先是為了引導(dǎo)消費者對未來的資金價格產(chǎn)生一個合理的預(yù)期�，F(xiàn)行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率是按年度調(diào)整的浮動利率，是隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化而變化的，不是固定不變的。在過去，我國的房地產(chǎn)信貸利率屬于優(yōu)惠利率，這是與當(dāng)時的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢相吻合的，但是在現(xiàn)在，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有了一定的歷史，在社會生活中所起的作用也是越來越大。因此，取消這種優(yōu)惠政策也是必然。同時，通過取消優(yōu)惠政策來使居民更加理性消費，這也是必然的。
在被問及央行下一步怎樣調(diào)控房價問題時，周小川認(rèn)為，從國際上的經(jīng)驗來看，主要還是依靠基準(zhǔn)利率政策來對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。但在本次房貸政策調(diào)整之后，除了公積金貸款仍體現(xiàn)大致等量的利率優(yōu)惠外，商業(yè)性房貸利率和同期貸款利率已經(jīng)一致。下一步，如果基準(zhǔn)利率有必要進(jìn)行調(diào)整，其調(diào)控作用也同樣作用于房地產(chǎn)價格。
在公開場合，央行其他高層也紛紛表態(tài)，提高住房貸款利率從長遠(yuǎn)看是保護(hù)窮人的措施，不是限制房地產(chǎn)的發(fā)展和百姓購房，希望社會各界能夠理解。
但是，對于央行意圖通過金融政策來控制房價的方法，很多專家和業(yè)內(nèi)人士紛紛表示懷疑。眾多開發(fā)商始終堅持認(rèn)為，土地稀缺是造成房價上漲的主要原因，以北京為例，四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量明顯不足。盡管政府公布的土地供應(yīng)量數(shù)字很大，但由于拆遷保護(hù)和耕地保護(hù)等政策影響，真正轉(zhuǎn)化為可建筑用地的面積并不多。同時，中國建筑容積率普遍設(shè)定得較低，這與人多地少的實際國情背道而馳。
不難看出，央行的金融調(diào)控政策面臨自身壓力和社會的不斷詰難，下一步的動作需要更加謹(jǐn)慎。
物業(yè)稅，雷聲大雨點小
除了金融政策的調(diào)控作用之外，稅收政策的改變也被看作是抑制房地產(chǎn)泡沫的一把利刃，在今年兩會期間，就有政協(xié)委員提出，政府應(yīng)開征房地產(chǎn)稅。不少學(xué)者也對此表示贊成，并提出了“累進(jìn)制”的房地產(chǎn)稅征收方案。兩會結(jié)束后，相關(guān)的流言混淆坊間。但是，針對社會不斷開征物業(yè)稅的呼聲，財政部財科所所長賈康3月27日在“2005企業(yè)發(fā)展高層論壇”上作出了明確答復(fù)。他認(rèn)為，開征物業(yè)稅應(yīng)該是一個長期的市場經(jīng)濟(jì)制度建設(shè)的通盤考慮；單從抑制房地產(chǎn)泡沫的角度來考慮征收，是遠(yuǎn)水解不了近渴，因為相關(guān)試點短期不可能在全國范圍內(nèi)鋪開。如此一來，房地產(chǎn)界沸沸揚(yáng)揚(yáng)的物業(yè)稅爭論，或許又成了一次沒有結(jié)果的口水戰(zhàn)。
賈康建議將物業(yè)稅概念用“不動產(chǎn)稅”代替。盡管2003年底公布的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》明確提出了物業(yè)稅的概念，但是這個概念與傳統(tǒng)的物業(yè)費概念造成老百姓認(rèn)識上的混淆，而物業(yè)稅這一名詞來自于香港，真正的物業(yè)稅是指不動產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅。按照慣例，不動產(chǎn)稅一般都屬于地方政府的管理范圍，是地產(chǎn)政府的主要財政來源。
賈康認(rèn)為，推出房地產(chǎn)稅改革的主要目的是中長期的：使地方政府形成合理定位，為推行分級財政提供一個重要配套條件；規(guī)范現(xiàn)在多如牛毛的房地產(chǎn)稅費，將其調(diào)整到公共財政所要求的簡明、透明和規(guī)范的程度等等，這些都是長期的追求目標(biāo)。在這種思想下，通過開征這個稅來達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為、適當(dāng)給房地產(chǎn)業(yè)降溫，還有一定的作用。但是，房地產(chǎn)稅征收的目的在于對房地產(chǎn)行業(yè)有長遠(yuǎn)的影響，而不是短期的。因此，今后不排除將房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)稅費與保有交易環(huán)節(jié)連接起來，通盤考慮。目前，這項改革還沒有一個具體方案，還需要有關(guān)部門反復(fù)考慮和觀察，但基本方向是“明租、正稅、規(guī)費”。
當(dāng)日，在題為《中國財稅政策：形勢與動向》的報告中他對內(nèi)外資企業(yè)所得稅并軌的“時間表”做出了說明。他說，我國加入世貿(mào)組織過渡期已接近尾聲，繼續(xù)對外資企業(yè)實行稅收上的“超國民待遇”理由并不充分，內(nèi)外資企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一，不利于企業(yè)公平競爭，因此，兩稅合并是大勢所趨。但目前兩稅合并在局部環(huán)節(jié)上還存在阻礙，主要是一些部門從政績的角度考慮得比較多。下一階段如能促成有關(guān)部門取得共識，爭取明年“兩會”上通過兩稅合并的立法程序，則最快可望在2007年正式實施。
盡管財政部副部長肖捷也在公開場合表示，房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)目前稅費偏輕，今后一段時期將重點推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。但是隨后一位財政部官員出面澄清說，物業(yè)稅現(xiàn)處于研究階段，短期內(nèi)不可能開征。這無疑給想通過房地產(chǎn)稅來抑制房價的人當(dāng)頭一棒，房地產(chǎn)稅改革問題再次被擱置。
調(diào)控期待市場正常心態(tài)
盡管政府高層對于控制房價和房地產(chǎn)泡沫的決心在一點點地加深，但是這些舉措至今并未對普通購房者增加多少信心。而從實際看，在不斷的宏觀調(diào)控政策之后，廣大購房者不但沒有相信房價會跌的預(yù)言，持幣以待。相反，根據(jù)北京市建委最近進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示，90%左右的購房者相信房價會上漲，在這樣的市場期待下，購房者的購房熱情顯得比任何時候都要強(qiáng)烈。
3月24日，也就是央行宣布取消房貸優(yōu)惠利率的一周后，2005軍博首屆(總第16屆)房地產(chǎn)展示交易會如期舉行，由于央行的新政剛剛出臺，因此，很多人預(yù)測這次房交會將會出現(xiàn)冷清的場面。但是，根據(jù)會后發(fā)布的資料顯示，這次房交會不但在參會人數(shù)上超過了往屆，交易量也有了大幅的增加。
在房交會的現(xiàn)場，記者采訪到了幾位購房者，他們普遍認(rèn)為，央行的新政策對他們的購房有一定的影響，但是，他們也表示，這種影響并不是非常大，而且他們非常看好房價上漲，盡管目前利率上漲了，但是房價上漲的更快，即使貸款，利息與增值部分相比還是微不足道。
于是，這種奇特的現(xiàn)象出現(xiàn)了，一邊是政府竭力去抑制房價上漲，另一邊老百姓對房價上漲保持巨大的信心，甚至出現(xiàn)瘋狂購房以待套現(xiàn)的情形，結(jié)果房價也隨著人們的這股熱潮而不斷上漲。
從去年的土地政策、金融政策到如今正在熱炒的稅收政策，政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心可見一斑，從對土地開發(fā)的控制到對普通購房消費的信貸控制，可以說，來自于政策的力度在一步步加深，但是，為什么越是調(diào)控，房價就會越加上漲呢？
業(yè)內(nèi)人士分析說，其實，不管是金融調(diào)控還是其他形式的調(diào)控政策，目的都在于引導(dǎo)和建立一個理智的房地產(chǎn)消費市場，消除更多的房地產(chǎn)投機(jī)因素，從而利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)投機(jī)行為中，除了一些固定的投資客以外，宏觀調(diào)控政策的屢屢出臺也在有意無意地助長著市場的投機(jī)心理。舉例說，盡管目前業(yè)界盛傳的“地荒論”遭到了政府部門的一致反駁，但是隨著土地交易透明化的成熟，以及土地本身稀缺性的特點，可供開發(fā)的土地在量上必然有所減少，而一系列政策的出臺，在客觀上也助長了人們心理的恐慌，進(jìn)一步抬高了房價。
由此看來，在對待房價上漲的這個問題上，人們將主要的目光集中在了土地、金融這些可見的原因上，意圖通過這些來控制房價。但是，不容忽視的是，受到市場一些其他因素的影響，這些政策出臺的時候，也給普通購房者帶來了心理陰影，并最終形成越調(diào)控越慌亂的市場心理。這樣，在大家都在看漲房價的時候，僅僅依靠政府的力量去做，結(jié)果是適得其反。
所以，在新的調(diào)控政策出來的時候，不管這次的調(diào)控會朝著哪個方向發(fā)展，如果這種扭曲的市場心態(tài)得不到撥正，宏觀調(diào)控政策的效果恐怕又得大打折扣。
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