本報(bào)記者 申紅
近日，省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，房地產(chǎn)稅開征試點(diǎn)正在一些省市悄悄進(jìn)行，我省沒有被確定為試點(diǎn)省。
由此可見，房地產(chǎn)稅開征已成定局。
對此，山東財(cái)政學(xué)院教授潘明星認(rèn)為，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)繁多、“重交易輕保有”的征收結(jié)構(gòu)等問題，是造成當(dāng)前房價(jià)虛高和大量房產(chǎn)
閑置的主要原因。盡快將稅費(fèi)合并，設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取、稅額依據(jù)房產(chǎn)評估值計(jì)征的房地產(chǎn)稅或者物業(yè)稅，勢在必行。
現(xiàn)行稅制無法對增值部分征收
省地稅有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革，開征房地產(chǎn)稅，是稅制改革方向。開征的意義，與其說是為了抑制當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，不如說是一種與國際接軌的行為。
記者了解到，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅都有兩套計(jì)征辦法，一種是以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%以后的余值為計(jì)稅依據(jù)，另一種是出租房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金為計(jì)稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅等是根據(jù)實(shí)際占用土地的面積按一定的固定稅額標(biāo)準(zhǔn)征收。
潘明星指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種計(jì)稅依據(jù)的“房產(chǎn)價(jià)值”固定化，不能隨著市場變動，無法對增值部分進(jìn)行征收，是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制最不合理的地方。
潘明星說，在發(fā)達(dá)的市場體制下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)稅中的一種，同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，與消費(fèi)稅、所得稅構(gòu)成了一個(gè)國家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱。
潘明星說，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，開征針對房產(chǎn)所有人的房產(chǎn)稅已成定局。征收房地產(chǎn)稅的目的之一，應(yīng)該是遏制瘋漲的房價(jià)，但是搞不好，就會增加普通住房者的負(fù)擔(dān)。因此，改革的關(guān)鍵是征收標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)該人性化，全面考慮到社會各階層的利益。
名目繁多的稅費(fèi)至少占房價(jià)的四成
潘明星介紹，現(xiàn)在大家普遍呼吁開征的房地產(chǎn)稅，在發(fā)達(dá)國家有的稱為不動產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅，它主要是針對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)征收的，而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅則是針對房產(chǎn)取得、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的。
記者了解到，我國現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)的稅種多達(dá)10余種，包括營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等。不僅有稅，還有名目繁多的費(fèi)，主要是房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營、交易、過戶及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費(fèi)用。
某房地產(chǎn)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)熱的直接表現(xiàn)就是房價(jià)過高，而高房價(jià)不能不說是與高稅費(fèi)(而且費(fèi)大于稅)相關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前名目繁多的房地產(chǎn)稅、費(fèi)至少占房屋初始價(jià)格的40%左右。房產(chǎn)開發(fā)商不可能承擔(dān)這個(gè)成本，所以，消費(fèi)者在購買房產(chǎn)時(shí)，房價(jià)中就已包含了幾乎全部稅費(fèi)。
潘明星認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅，將開發(fā)商建房時(shí)上繳的房地產(chǎn)稅費(fèi)改由購房者購房以后每年交納，房價(jià)自然會出現(xiàn)一定程度的下降。這樣一來，消費(fèi)者可以買到便宜的房子，而房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象也可得到有效抑制，有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
“重交易輕保有”造成房產(chǎn)閑置
目前國內(nèi)的房地產(chǎn)稅的征收情況是，一方面稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜。另一方面，由于我國現(xiàn)行稅制“重交易輕保有”，也就是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大，稅負(fù)輕。
有人認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作、造成房價(jià)快速上漲、泡沫四起，與房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)不合理有關(guān)。因?yàn)�，保有階段稅負(fù)低，房地產(chǎn)的保有者將在低成本條件下長期持有其土地和房產(chǎn)，等待價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國房地產(chǎn)平均閑置率達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際警戒線8%。
另外，由于進(jìn)入市場流通的土地承受的稅負(fù)過高，土地的流動和正常交易受到抑制，會助長土地的隱性流動，導(dǎo)致實(shí)際的逃稅避稅問題，這反而從總量上減少了國家的稅收收入。
潘明星說，開征房產(chǎn)稅，首要的是借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行的開發(fā)、交易階段的稅負(fù)，轉(zhuǎn)化為在保有階段統(tǒng)一收取，也就是開征真正意義上的不動產(chǎn)稅、物業(yè)稅。同時(shí)，將保有環(huán)節(jié)的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，取消土地出讓金等相關(guān)收費(fèi)，構(gòu)建統(tǒng)一、簡明、科學(xué)、規(guī)范的房地產(chǎn)稅制。
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新房地產(chǎn)稅初步方案
據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)人士介紹，新的房地產(chǎn)稅，可能涉及征收不動產(chǎn)閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等等。模擬運(yùn)行的新房地產(chǎn)稅初步方案，其中在二手房交易中，將征收5％的營業(yè)稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。換言之，一套房子即使沒有利潤，也可能要收9％的稅，而有利潤的房子，稅賦可能占到利潤的50％。而房地產(chǎn)稅是向買房人收，還是向開發(fā)商收，還是其他操作方式，目前尚不明確。但有知情人士告訴記者，對開發(fā)商而言，擁有地塊而沒有建房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。具體實(shí)施過程中可能會“新房新辦法，老房老辦法”。房地產(chǎn)稅對個(gè)人擁有者來說，是一套起征還是數(shù)套起征，目前尚無定論。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任、“房地產(chǎn)稅制改革”課題組負(fù)責(zé)人謝伏瞻表示，現(xiàn)在只是出來一些初步的成果，真正出臺房地產(chǎn)稅，可能還需要較長的過程。
�。〒�(jù)新華社4月7日電）
