3月28日，上海銀行同業(yè)公會(huì)一紙通知放到了上海各中資銀行房貸部的案頭，這份由同業(yè)公會(huì)共同簽署并遵守的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》(下稱“指引”)成為銀行房貸最終的指導(dǎo)綱領(lǐng)。
指引中明確規(guī)定停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，提高同一借款人第二套貸款購(gòu)房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上
貸款的首付款比例，并且實(shí)行貸款利率上浮。
從上海各中資銀行客戶服務(wù)部透露的信息顯示，大部分的銀行已經(jīng)根據(jù)自身情況對(duì)房貸進(jìn)行了調(diào)整。
近一周來(lái)，上海樓市的成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，據(jù)房產(chǎn)之窗新房監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海全市總成交量為51萬(wàn)平方米，與前一周略有減少，總成交均價(jià)達(dá)8841元/平方米，環(huán)比下跌14.4%；住宅成交均價(jià)為8737元/平方米，環(huán)比下跌13.8%；住宅成交量占總成交量的81.5%，僅為41.8萬(wàn)平方米。分區(qū)統(tǒng)計(jì)顯示，全市19個(gè)區(qū)域，9個(gè)區(qū)域住宅均價(jià)上漲，10個(gè)區(qū)域住宅均價(jià)下跌。
記者在多家房產(chǎn)中介公司了解到，許多有意購(gòu)房者已處于持幣觀望狀態(tài)，二手房銷售掛牌增多。
“多種政策出臺(tái)以后，現(xiàn)在的上海樓市已經(jīng)成為政策市，越來(lái)越撲朔迷離�！被鶑�(qiáng)聯(lián)行一位投資研究經(jīng)理私下稱，他們最近得到通知，禁止發(fā)布任何有關(guān)上海房市的調(diào)查及評(píng)論。
房貸之變
“之前理事會(huì)上形成的指導(dǎo)性意見(jiàn)中大部分具體的內(nèi)容已經(jīng)刪除，正式下發(fā)的指引才是各銀行達(dá)成一致的結(jié)果�！鄙虾ｃy行同業(yè)公會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱德林稱，“短期內(nèi)不會(huì)再為這件事開(kāi)會(huì)討論了�！�
曾經(jīng)在指導(dǎo)性意見(jiàn)中對(duì)首付成數(shù)、本市外市居民購(gòu)房貸款的具體條例已經(jīng)蕩然無(wú)存，唯一明確規(guī)定的就是“對(duì)于通過(guò)貸款購(gòu)買房屋，在房地產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間或房屋交接書(shū)上記載的時(shí)間起一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)”。
國(guó)有商業(yè)銀行的貸款調(diào)整基本一致，第一套非高檔住房，中國(guó)公民可以貸款80%，而外籍人士最高貸70%。高檔房源最高貸款為70%，不再出現(xiàn)貸款成數(shù)超過(guò)八成的情況。
中行上海分行規(guī)定：一般情況下，對(duì)于同一借款人，第一套房的貸款利率執(zhí)行5.508%的優(yōu)惠利率，非高檔房首付最少2成，高檔房或二手房首付成數(shù)最少3成；第二套房的貸款利率則按同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行，非高檔房首付3成以上，高檔房或二手房首付4成以上；此后，貸款購(gòu)房每加一套，銀行將順延遞增10%的首付下限比例。
股份制商業(yè)銀行則較為謹(jǐn)慎，浦東發(fā)展銀行和招商銀行浦東分行已經(jīng)不予同一貸款人的第三套房屋提供貸款服務(wù)。
招商銀行、浦東發(fā)展銀行、交通銀行的貸款最高只到七成，第二套房貸款一般為六成，而且第三套房以上的利率上浮10%-70%。在華夏銀行浦東分行，資信優(yōu)而且是第一套房的顧客可將利率下調(diào)至5.51%。
部分滬上銀行開(kāi)始調(diào)高逾期罰息標(biāo)準(zhǔn)。交通銀行在“借款合同”中規(guī)定，房貸逾期還款的罰息利率在借款合同載明的貸款利率水平上浮30%到50%，而此前，多規(guī)定為“按日利率萬(wàn)分之二左右計(jì)收”。
調(diào)整之利
“指引的出臺(tái)對(duì)于上海高企的房?jī)r(jià)會(huì)有一定的作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需要金融、財(cái)政、稅收等多方面的配合，資金不可能那么快撤出市場(chǎng)，短期內(nèi)效果不會(huì)很明顯。我認(rèn)為，它對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制更加有效�！鄙虾７康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)辦公室主任黃明認(rèn)為。
“當(dāng)初各銀行在討論調(diào)控房貸政策的時(shí)候，就有人表示擔(dān)心，如果市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，銀行會(huì)不會(huì)成為第一個(gè)犧牲品。”浦東發(fā)展銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部的有關(guān)人士稱：“銀行的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩方面，一是市場(chǎng)投機(jī)行為過(guò)多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不正常的上漲，而銀行95%以上的房貸都是通過(guò)抵押，房?jī)r(jià)下跌會(huì)帶來(lái)抵押風(fēng)險(xiǎn)；第二就是現(xiàn)在貸款人的償貸風(fēng)險(xiǎn)已凸現(xiàn)�！�
“上海有全市的個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，對(duì)貸款人的信用還有相應(yīng)保證，就算這樣，還有很多投機(jī)行為�！痹撊耸勘硎�。
在新的指引中，各商業(yè)銀行保證將個(gè)人住房貸款有關(guān)信息及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地錄入上海個(gè)人聯(lián)合征信系統(tǒng)。
“首付減少，利率調(diào)高，對(duì)購(gòu)入不滿一年的商品房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅，這些措施對(duì)打擊短期投資行為肯定有效果，但是，近期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的頻頻出臺(tái)也給自購(gòu)房者造成一定的影響，手中有錢不敢買房，我們估計(jì)，相對(duì)政策比較穩(wěn)定的二手房市場(chǎng)可能會(huì)起來(lái)。”基強(qiáng)聯(lián)行的分析師認(rèn)為。
“這可能有兩個(gè)因素，一是每年3月一直是房產(chǎn)市場(chǎng)的買賣旺期；二是國(guó)家政策的影響�！毙帕x房屋租賃公司行銷部的王蒼德透露近期該公司的二手房市場(chǎng)開(kāi)始升溫，“但是賣的人多，買的人少”。
據(jù)了解，如果是二手房，可以比較輕松地從銀行拿到七成的貸款，利率也會(huì)低于基準(zhǔn)利率，一般在5.5%左右。
政策之憂
“現(xiàn)在很多人都在翹首以盼房?jī)r(jià)的下跌，關(guān)鍵的問(wèn)題是，政府出臺(tái)那么多政策不是想讓房?jī)r(jià)下跌，一個(gè)健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是房?jī)r(jià)跌不跌的問(wèn)題�，F(xiàn)在政府的目的是要打擊投機(jī)，恢復(fù)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。”朱德林認(rèn)為。
“上海的房市的確存在泡沫，但泡沫只在高檔房，現(xiàn)在浦東高檔房的空置率將近50%，中低檔房的銷售入住情況還是很正常的，從目前的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，也在正常范圍內(nèi)�！秉S明認(rèn)為調(diào)控的最終目的是要把投機(jī)炒房的人擠出市場(chǎng)，但是同時(shí)也要避免房市的大幅波動(dòng)。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域董事劉志忠日前對(duì)媒體表示，溫州投資者于浦東大量放盤的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。受影響較大的可能是單價(jià)在每平方米12000元至18000元的房源，但價(jià)格則不會(huì)有太大漲跌。預(yù)計(jì)今年下半年到明年上半年將會(huì)出現(xiàn)集中放盤現(xiàn)象。
今年，上海市政府提出重大工程配套商品房基地“新開(kāi)工1000公頃”的目標(biāo)，截至目前，市房地資源局已推出配套商品房基地312公頃，按照今年一季度推出的土地量已超過(guò)計(jì)劃的30%。
“增值稅也是改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不合理的狀況，抑制高價(jià)房炒作的方法�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為：“在房地產(chǎn)一手房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)交易中，應(yīng)該對(duì)高價(jià)商品房交易開(kāi)增房地產(chǎn)增值稅，尤其是對(duì)花園別墅、酒店式的高級(jí)公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓等不同品質(zhì)制定不同的增值稅率。”
從去年下半年開(kāi)始，購(gòu)買未滿一年的上海辦公樓、別墅、老洋房等高檔物業(yè)交易已經(jīng)開(kāi)始了征收高額增值稅的措施，高檔房產(chǎn)的交易方被要求付出總價(jià)5%或是差額27%的增值稅額。
信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心李振宇認(rèn)為：“增值稅政策真正的影響未必是在其本身，而是在于政府‘組合拳’的構(gòu)成，以及是政府為配合今后系列財(cái)稅政策出臺(tái)的探路石子。最終將體現(xiàn)于各路消費(fèi)者因政府的頻繁動(dòng)作，而導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期價(jià)格趨緩。表面上是抑制了投機(jī)需求，實(shí)質(zhì)上是給整個(gè)市場(chǎng)發(fā)出訊號(hào)�！保ㄓ浾�
彭婷婷 實(shí)習(xí)記者 蔡舒雅）
