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任志強上書25000言 胡葆森公開信勸業(yè)
地產(chǎn)商說話
國務院辦公廳《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(被北京等地媒體稱為“國八條”)下發(fā)后，敏感的地產(chǎn)商們不會沉默。
華遠集團總裁任志
強，專門撰寫了一篇長達40多頁、洋洋灑灑近2.5萬字的文章。本報記者近日獲悉，這篇題為《對形勢的判斷與對策》的文章，已以全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會報告的名義，遞交到了權威部門。
鄭重發(fā)言的還有河南建業(yè)集團董事長胡葆森。
政府與市場
在本報記者拿到的這份任志強撰寫于4月11日的文章中，他強調，沒有人會反對有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的任何調控措施，但由于對市場與形勢的判斷不同，就會產(chǎn)生對市場的發(fā)展趨勢，因判斷不同而形成不同的對策。
他認為，房地產(chǎn)在總建筑中的比重已從1998年不到30%上升到了超過60%的重要位置，成為拉動中國經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時，中國的城市化進程已成為不可阻擋的必然發(fā)展趨勢。城市化進程隨著經(jīng)濟的發(fā)展已出現(xiàn)了逐年加速的作用，從最初的年城市化率0.2%發(fā)展到年城市化率接近2%或更高的水平，其增速約提高了10倍。
“政府可以用行政、經(jīng)濟的各種手段控制和限制房地產(chǎn)業(yè)的投資與生產(chǎn)，可以在控制供給的同時限制需求的快速擴張。但不管是用任何手段，包括最強硬的計劃管理手段，都無法堵住城市化的浪潮。”任這樣寫道。
任分析說，房地產(chǎn)業(yè)已進入嚴重的供給不足階段。全國已連續(xù)多年出現(xiàn)銷售增長速度大于投資增長速度，住宅銷售大于竣工的現(xiàn)象，并且這一差距現(xiàn)在逐步的擴大，連續(xù)兩年銷售面積大于竣工面積。2004年一季度出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的高增長，隨后的調控措施控制和壓縮了整體的投資與供給，但同時帶來了供求關系的不平衡矛盾和多種因素推動下的房價高速增長的逆向反應。
目前“原有城鎮(zhèn)常住家庭已基本解決了住房問題，但在家庭分裂速度提高和加速的過程、在城市化加速的過程、在城鎮(zhèn)居民收入提高的過程中，改善與提高原有住房條件，滿足新增家庭住房需求成為現(xiàn)在的主要矛盾�！倍诟纳婆c提高住房條件的階段，只有對低收入家庭提供保障是政府的責任�！罢畱摻⒘己玫氖袌龌l(fā)展規(guī)劃和監(jiān)控總量平衡，其他的則應是市場的事了”，任志強說。
調控是把雙刃劍？
任志強認為，在實施宏觀調控時，應對商品房和社會保障性質的住房予以區(qū)別對待。
“當中國建立了對低收入家庭的住房保障體系之后，商品房只面對中高收入家庭，主要解決改善與提高住房質量的責任。在遞次消費的條件下完全可以放開或不控制這部分商品房的價格，更不應用行政的手段去干涉商品房的市場價格�！辈贿^，在當前的房地產(chǎn)市場上，商品房和非商品房供應比例的差距之大，迫使一些原本應該購買非商品房的消費者，不得不去購買超出他們購買能力的商品房。在任志強眼中，這一矛盾的形成似乎并沒有開發(fā)商的責任，而應該是“政府的事了”。
在任志強看來，一種公平的做法是，非商品房的供給總量與結構是政府真正要加以調控的，而商品房則應通過市場自身的規(guī)律來調節(jié)�！暗褪杖爰彝サ淖》繂栴}由政府承擔，而中高收入家庭的住房問題應交給市場。這樣，市場中的調控問題就會簡單得多了�！�
任志強此前曾對本報記者說，目前中央政府為降低房價，實施的是限制供給與需求的雙緊措施。這個措施能否降低房價并不可知，但雙緊的措施一定會改變發(fā)展商的投資預期。當開發(fā)商大量減產(chǎn)時而需求并沒有因調控措施而減少，供求關系就將更進一步惡化。房地產(chǎn)是個長期的投資與生產(chǎn)的行為，減少投資很容易，但要再啟動投資就很難了，從土地購置開始到市場的商品房供給增加會有一個較長的周期。當市場從預期需求減少到因實際需求未減少而要增加投資時，也許會有較長的反應期，但供求矛盾卻會立即在市場的房價中反映出來。
任何政策的出臺都有著雙刃劍的作用，住房貸款利率的提高對投資與投機者產(chǎn)生作用的同時，也對實際自住購房者的需求產(chǎn)生同等的影響，難道宏觀調控的結果是限制需求而加劇供求矛盾嗎？任志強說，住房價格分為商品房住房價格和非商品房住房價格。前者是市場調節(jié)價格，后者是政府定價或政府指導價格，將市場化與非市場化價格混為一談，并用同一個政策進行調控，本身就是一種行政干預。
住房供給結構同樣分為商品房住房供給結構和非商品房供給結構，將兩種不同的經(jīng)營和盈利模式的生產(chǎn)結構用同一種政策去調控也同樣會出現(xiàn)問題，將兩種不同的購房需求用同一種調控政策加以限制，一定會顧此失彼，控了這頭同時限制了那一頭，并不會產(chǎn)生最優(yōu)效果，反而會造成兩敗俱傷的結果。
老任還提出了很多具體的政策建議。
“積極響應政府號召”
比較罕見的是，擔任中城聯(lián)盟輪值主席的河南建業(yè)集團董事長胡葆森，也鄭重其事地寫了一封公開信。
在寫于4月15日的《就當前房地產(chǎn)業(yè)的宏觀形勢致中城聯(lián)盟各成員單位董事長的一封信》中，胡葆森對當前房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷是：“總體健康，局部問題”。
他具體分析道，城市化在短期內造成人多地少的局面、供求關系決定房價的長期走勢，在這樣的大背景下，強求房價的全面下降是有困難的。如果不加強國土資源稀缺性及城市家庭消費觀的引導，僅僅依靠政府手段強制調整市場供應結構，存在適得其反的可能性。同時，對于投資性購房比例過高這類局部性、針對性的風險的防范和抑制，應以不對行業(yè)和消費者特別是中低收入家庭的實際利益造成損害為尺度。
胡葆森說，國辦通知關于市場形勢的判斷“基本上是客觀、準確的”，其從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入的關于穩(wěn)定住房價格的指導思想、基本思路和主要措施均為現(xiàn)實之舉。責成省市地方政府采取有效措施，抑制住房價格過快上漲，不搞“狠猛”的一刀切，這體現(xiàn)了中央政府在實施新政策方面的務實與穩(wěn)健，“在短期內對控制房價上漲過快、打擊投機性炒賣行為有比較明顯的效果，房價有望回到平穩(wěn)變化的軌道上來”。但他同時認為，鑒于土地供求及消費供求決定房價的長期走勢，房價是否會出現(xiàn)下降，尚不能肯定。同時，從長期來看，一切可以控制需求的手段，如加息、征收不動產(chǎn)稅等，都將加重購房者負擔，長期可能違背政策出臺的初衷。
胡葆森表示，未來要解決貧困家庭的居住問題，重點在于政府不斷完善住宅保障體系。要想降低中低收入家庭的購房負擔，長期重點仍在于增加供給。同時現(xiàn)行的金融政策如果不能有效區(qū)分作用對象，那么受影響最大的，將是有效的實際需求。
仔細對照，胡葆森與任志強的觀點其實有不少相近之處。但頗具意味的是，任志強再次選擇了上書的方式，而胡葆森采取的則是公開信的方式。不能不提的是，胡董事長在信的最后，還語重心長地勸告其他地產(chǎn)商說：“積極響應政府號召，努力維持市場秩序，承擔應有的社會責任�！�
房價才不管這些呢，繼續(xù)漲自己的。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局4月15日發(fā)布的消息，今年一季度，我國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.8%，其中商品住宅銷售價格上漲10.5%。
(陰 雪)
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