聽起來的確很美：買房人只要付了首期，就有開發(fā)商幫著出租，租期10年，每年有8%的回報率，每個月的租金不僅可以還月供，還頗有盈余，對投資房地產(chǎn)的投資者來說，似乎非常合適。但是，在省城濟南這種售后包租卻讓230名業(yè)戶狠狠地跌了一個大跟頭。開發(fā)商以產(chǎn)權(quán)不能辦理為由，逼著這些業(yè)戶退房，目前已有190多名業(yè)戶被
迫退掉房子。
那么，這起在業(yè)界引人關(guān)注的退房事件到底是出于什么原因，是產(chǎn)權(quán)證不能辦理，還是返租不能兌現(xiàn)，抑或其他原因，為此，記者進行了深入調(diào)查———
每年按房價8%返租
應(yīng)該說，在濟南嘉恒商務(wù)大廈面世之前，在省城還沒人真正接觸過所謂的售后包租銷售方式。這座坐落在東外環(huán)上的商務(wù)大樓，從2001年全面開始銷售商鋪時，就以售后包租每年返利8%的形式一下子吸引了省城眾多投資者。然而，人們滿懷期盼的發(fā)財夢被現(xiàn)實擊得粉碎。
50歲的張洪慶先生就是其中的一位，2002年12月28日他與開發(fā)商山東嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同，商鋪建筑面積16.42平方米，每平方米11439元，總價為187828元。張先生交了一半的房款，剩余的通過銀行按揭。當時在合同上，這個項目的手續(xù)一應(yīng)俱全，土地使用證、預(yù)售許可證等全部在案。而且在合同上雙方還約定，出賣人在商品房交付使用后的180天之內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要的材料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)。如果因為開發(fā)商的原因，購房人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的，雙方約定：買受人不退房，出賣人按照已付房款的2%向買受人支付違約金。
更讓張先生踏實的是，在簽訂正式購房合同的同時，開發(fā)商還與其簽訂了一份房屋的租賃合同書，在這份合同里，雙方約定張先生將自己的商鋪出租給開發(fā)商，租期十年，每年租金為房屋總價的8%(含租金收入國家規(guī)定的稅收)。這意味著從2003年3月1日交房起，張先生就可以坐享租金收入。據(jù)介紹，購買這種商鋪的共有230多人，其中相當一部分還是來自浙江、廣東等地的外地人。
產(chǎn)權(quán)無法辦理，退房？
據(jù)介紹，在2003年商鋪交付后，不少購房業(yè)戶陸續(xù)拿到了自己的租金。就在人們盤算著自己的投資收益時，從去年年底起，投資業(yè)戶開始陸續(xù)接到開發(fā)商的電話，說因為房產(chǎn)證辦不下來，購房戶最好能退房。對眾多投資者來講，這個消息不亞于一個晴天霹靂。這不僅打亂了人們的投資計劃，而且給每位業(yè)戶造成損失也不小。
一位姓劉的業(yè)戶告訴記者，按照合同約定，本來開發(fā)商應(yīng)該支付他們2年3個月的租金，可實際上只給了2年的。開發(fā)商在電話里逐一通知購房人，說是房產(chǎn)證辦不下來，抓緊退房。叫人難以接受的是，開發(fā)商光讓退房，卻不提利息，不談補償。據(jù)悉，因為不少購房戶是外地人，聽說房產(chǎn)證辦不下來，也只好認倒霉退了房。
6月29日，記者與山東嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了聯(lián)系。結(jié)果該公司有關(guān)負責人稱這個問題已經(jīng)全權(quán)交給律師處理了，有什么問題最好直接去找律師。幾經(jīng)周折，記者聯(lián)系上了該公司的法律顧問段慧潔律師。段律師介紹說，公司做出這個決定也屬無奈。因為從一開始，商鋪實行的售后包租銷售方式就是國家明令禁止的違法行為。從這個角度來講，公司與業(yè)戶簽訂的購房合同是無效的，因此，開發(fā)商提出要求退房并解除合同。至于由此給業(yè)戶造成的損失，段律師稱可以坐下來好好商量，公司當然愿意承擔，如果有業(yè)戶實在不愿意退的話，雙方只有通過走法律訴訟的路子來解決問題了。
據(jù)介紹，購買嘉恒商務(wù)大廈商鋪的總共有230多位業(yè)戶，現(xiàn)在絕大多數(shù)人已忍痛退房，目前還有40多位仍在堅持維護自己的權(quán)益。
退房原因到底何在
開發(fā)商到底為什么要逼著業(yè)戶退房，難道真的是房屋確權(quán)登記有問題？不少業(yè)戶向記者透露，他們?yōu)榇藢ｉT到濟南市房管局詢問此事，結(jié)果得到的答復(fù)是開發(fā)商沒有來申請過權(quán)屬登記。那么，到底是什么原因，使得開發(fā)商一定要業(yè)戶退房？
對此，各界說法不一。據(jù)內(nèi)部人士稱，退房原因就是售后包租留下的隱患。據(jù)透露，因為商鋪短時間內(nèi)很難出租，租金收不回來，而開發(fā)商必須按照合同支付購房人的租金，這給開發(fā)商帶來很大的負擔。權(quán)衡再三，就想出了這個辦法，要購房者退房，解除購房合同。這樣的話，則可以將開發(fā)商完全解脫出來。
另一種說法認為，目前房價上漲，開發(fā)商在已拿到嘉恒大廈房產(chǎn)證的大證的同時，又找到了一個大客戶，或租或售，收益和利潤要比賣給一些散戶強多了。所以，開發(fā)商不愿意將商鋪按合同交給購房者，于是就一一打電話，讓這些散戶將商鋪交出，以便今后交到大客商手里，獲取更大的利益。畢竟，當初購買這里的商鋪，每平方米平均價格在1萬元左右，而現(xiàn)在上漲的幅度卻不小。
到底是哪種原因，目前還不得而知。但是有一點，人們對于房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的這種售后包租形式產(chǎn)生了懷疑。一般而言，高額的投資回報率，往往會誘導(dǎo)中小投資者下定購買的決心，但在省城市場，8%甚至更高的投資回報，是否能夠經(jīng)得起推敲呢？
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前省城正常經(jīng)營的寫字樓，其出租率往往不足80%，新開發(fā)的物業(yè)三年內(nèi)出租率不會高于70%。在此情況下，要保證8%的租金回報，必須要求物業(yè)的租價不小于2.3元/平方米/天，還需再加收高額的物業(yè)費。事實上，目前省城達到70%出租率的寫字樓并不多，租金也隨供求關(guān)系的變化而上下波動，有的項目甚至才收到1.5元/平方米/天的租金甚至更低，再加上租戶不穩(wěn)定造成的空租，8%的投資回報很難兌現(xiàn)。
市場風險不可低估
所謂售后包租，即房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房出售給購房人，但是購房人并不用于自住，而是交給開發(fā)商或開發(fā)商委托的代理機構(gòu)用于經(jīng)營，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式。這種方式其實和“租金回報”是同一種銷售類型�？倸w是以“先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報”的方式吸引買家入場。同時，因為“售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓等)的銷售過程中。
應(yīng)該說，售后包租對各方的好處是明顯的，對開發(fā)商來說，能夠很快將房子高價銷售出去，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，40%～50%的首付，相對一般住宅項目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長，如果對投資者，10年包租，風險就更小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。對投資者來說，能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房價也無所謂，高房價意味著更高的房租，特別是不低于8%的投資回報，三年甚至五年的售后包租期限，甚至若干年后原價回購項目的承諾，令不少中小投資者怦然心動。
但如此豐厚的投資回報承諾，其穩(wěn)定性和可信性到底有幾分呢？
在采訪中，有業(yè)內(nèi)人士對記者說，大多數(shù)承諾售后包租的開發(fā)商，在承諾時未必就想違背自己的承諾。但受開發(fā)周期的制約，許多項目在承諾時尚處于期房階段，項目前景尚不明朗。而對于商鋪或者寫字樓市場而言，持續(xù)穩(wěn)定的終端客戶是支持其兌現(xiàn)投資回報的唯一資金來源。售后包租首先面臨的風險是，對于未經(jīng)過市場檢驗的商鋪、寫字樓，作為外行的中小投資者，往往無法判斷其租賃前景。而事實上，如果沒有終端客戶，開發(fā)商承諾的投資回報率也就是無源之水，即使勉強兌付一些時日，也是羊毛出在羊身上，不可能持久。
更大的風險是，三五年內(nèi)該項目銷售完成，開發(fā)商“拍屁股走人”，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？又有誰來保證承擔包租合同的承租商，有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影。
去年，廣東的投資者將某開發(fā)商告上法庭，其原因是一些開發(fā)商用“以租代買”的形式讓投資者投資，沒想到樓盤在開盤后無人問津，承諾給投資者的租金也沒了音訊。本來是想靠投資房地產(chǎn)賺錢的投資者，最后自己住進了房子，從“炒樓者”變成了“房東”。
鑒于“售后包租”可能對消費者和房地產(chǎn)市場造成的不良影響，2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
據(jù)悉，目前購買濟南嘉恒商務(wù)大廈商鋪的40多名消費者已經(jīng)通過消費者協(xié)會、法院等途徑積極維護自己的權(quán)益，但結(jié)果到底如何需要繼續(xù)關(guān)注。（記者 郝愛萍）
責任編輯 原霞
