25.65億元，數(shù)家大牌地產(chǎn)商志在必得的北京清河地塊最終歸屬華潤(rùn)置地。與華潤(rùn)此番拿地的舉動(dòng)相比，一度被稱作“天價(jià)拿地”的順馳2004年9.5億元奪下大興地塊的行為多少有些是“小巫見(jiàn)大巫”了。
8月1日，北京市國(guó)土資源局二層交易大廳，原本打算掛牌出讓的、面積近35萬(wàn)平方米的清河地塊，因?yàn)槌霈F(xiàn)報(bào)價(jià)截止
期限還有兩家以上競(jìng)買人出價(jià)的情況而不得不采取舉牌競(jìng)價(jià)。拍賣現(xiàn)場(chǎng)，半個(gè)小時(shí)之內(nèi)，清河地塊的價(jià)格就已狂飆8億多元。就連主持拍賣的北京市土地儲(chǔ)備整理中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)葉向忠也不得不承認(rèn)，這樣的成交價(jià)出乎意料，“實(shí)在是有點(diǎn)兒高，”葉私下向記者表示。
如今，日益上行的地價(jià)，已然讓地方政府感受到了“控制住宅價(jià)格上漲”壓力的增大。
半小時(shí)飆升8億元
本以為在順馳與富力之間展開(kāi)的一場(chǎng)土地爭(zhēng)奪，而最終的贏家卻是華潤(rùn)置地。當(dāng)競(jìng)價(jià)達(dá)到22億2000萬(wàn)的時(shí)候，以“拿地”著稱業(yè)界的元老謝強(qiáng)搖了搖頭——富力退出，從此，清河地塊演變成了順馳與華潤(rùn)之間的爭(zhēng)斗。
自從舉牌競(jìng)價(jià)開(kāi)始的那一刻，財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的順馳(中國(guó))董事局主席汪浩，手就一直沒(méi)有離開(kāi)計(jì)算器，直到華潤(rùn)置地(北京)總經(jīng)理陳鷹將價(jià)格加到25億6500萬(wàn)的時(shí)候，汪浩與身邊的合作伙伴，北京首鋼地產(chǎn)總經(jīng)理生長(zhǎng)起耳語(yǔ)了幾句，手中的競(jìng)價(jià)牌沒(méi)有再次舉起，價(jià)格停留在了25億6500萬(wàn)，華潤(rùn)勝出。
與謝強(qiáng)的搖頭和汪浩的計(jì)算器形成鮮明對(duì)比的是，陳鷹始終沒(méi)有計(jì)算器，每一次舉牌也都面帶微笑，雖然他的臉色在落槌的那一刻有些慘白，事后，他告訴記者，自己那時(shí)并不緊張，而即便是這個(gè)價(jià)格，也在華潤(rùn)的預(yù)算范圍之內(nèi)。
在北京，土地拍出天價(jià)已經(jīng)不是第一次。2004年初，順馳以9.5億的價(jià)格奪下大興地塊，隨后，首創(chuàng)和華遠(yuǎn)再度以12億元的價(jià)格聯(lián)合拿地，現(xiàn)在，人們已經(jīng)對(duì)土地的天價(jià)有了足夠的“心理承受力”，然而，清河地塊25.65億元的價(jià)格還是讓業(yè)界吃驚。
競(jìng)價(jià)結(jié)束后，汪浩向記者表示，這個(gè)價(jià)格實(shí)在太高了。順馳(北京)董事長(zhǎng)荊宏則對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)這塊地，我們的心理底線就是25億元左右。”
北京市土地儲(chǔ)備整理中心主任史賢英告訴記者，雖然這次清河地塊的出讓原始價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了將近17億元，但購(gòu)買標(biāo)書(shū)的企業(yè)仍有55家，經(jīng)過(guò)事先的6次報(bào)價(jià)，其價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了18億元，即便如此，在競(jìng)價(jià)截止時(shí)，仍然有兩家公司報(bào)價(jià)，“按照規(guī)定，我們組織了現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)�！�
按照本次競(jìng)價(jià)的規(guī)定，每次加價(jià)的區(qū)階為800萬(wàn)元，因此，本次競(jìng)價(jià)起點(diǎn)就已達(dá)到了18億800萬(wàn)元，這樣的起點(diǎn)，土地賣出高價(jià)似乎并不意外。
不過(guò)，比地價(jià)本身更為引人注目的是日后的房?jī)r(jià)，在拍賣開(kāi)始前，順馳(北京)的一位內(nèi)部人士曾為記者進(jìn)行過(guò)測(cè)算，當(dāng)時(shí)，他是以25億元的土地交易價(jià)格作為測(cè)算的依據(jù)，“至少住宅要賣到6000～7000元／平方米才有相應(yīng)的利潤(rùn)，而這還不包括商業(yè)的售價(jià)�！倍趦r(jià)格中，土地成本至少會(huì)達(dá)到3500元／平方米。
不過(guò)，作為最終土地使用權(quán)的獲得者，華潤(rùn)方面在售價(jià)上還是出言謹(jǐn)慎，華潤(rùn)置地(北京)總經(jīng)理陳鷹只是表示，經(jīng)過(guò)他們的前期調(diào)研，認(rèn)為6000～9000元／平方米的單價(jià)是需求最為旺盛的價(jià)格區(qū)間，而華潤(rùn)一位高管則私下向記者證實(shí)，“定價(jià)應(yīng)該就是在這個(gè)區(qū)間段上，具體是多少，還要看開(kāi)盤(pán)時(shí)候的市場(chǎng)情況定�！彼f(shuō)。
顯然，即便按照最低6000元的價(jià)格計(jì)算，也高出清河地區(qū)的平均房?jī)r(jià)不少，據(jù)記者了解，目前，清河地區(qū)樓盤(pán)的主流價(jià)格維持在5000元左右的水平，即便品質(zhì)較高的樓盤(pán)，均價(jià)也只是達(dá)到6000元，況且為數(shù)甚少。
同樣的案例還出現(xiàn)在2004年拍得土地的順馳領(lǐng)海，目前該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到將近7000元，而眼下大興一帶樓盤(pán)的主流價(jià)格也僅僅在4000～5000元／平方米之間。
誰(shuí)讓地價(jià)狂飆？
隱藏在高額地價(jià)背后的，仍然是土地供求關(guān)系的不平衡。盡管葉向中告訴記者，下半年土地儲(chǔ)備中心準(zhǔn)備了260公頃土地投入市場(chǎng)，但這似乎仍然難以遏止地產(chǎn)商高價(jià)“搶購(gòu)?fù)恋亍钡臒崆椤?
在接受記者采訪時(shí)，陳鷹再度否認(rèn)了華潤(rùn)在北京土地儲(chǔ)備緊張的說(shuō)法，他告訴記者，目前在建的鳳凰城、翡翠城、優(yōu)士格、華亭家園和置地星座都有后期的可開(kāi)發(fā)用地，“至少可以讓華潤(rùn)再開(kāi)發(fā)兩年。”他說(shuō)。
不過(guò)，他無(wú)法否認(rèn)，在得到清河地塊之前，華潤(rùn)并無(wú)新土地儲(chǔ)備進(jìn)賬的事實(shí)�！霸谖鲉魏筒�，我們都一直有地塊在運(yùn)作，但也只是前期工作�！� 陳鷹向記者坦承。
而與華潤(rùn)競(jìng)價(jià)了將近20分鐘的順馳也面臨著類似的情況。在順馳林溪、順馳領(lǐng)海、順馳藍(lán)調(diào)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)之后，在北京，順馳也尚未有實(shí)質(zhì)性的土地儲(chǔ)備進(jìn)賬，在競(jìng)價(jià)開(kāi)始前，順馳一位高管曾向記者表示，對(duì)于清河地塊，順馳志在必得，甚至新聞發(fā)布會(huì)都已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，而這一切，無(wú)疑是迫于開(kāi)發(fā)的壓力。
在荊宏看來(lái)，北京市土地供應(yīng)量不足才是他們高價(jià)角逐土地動(dòng)因，“從預(yù)期來(lái)看，北京的土地供應(yīng)還是比較緊張的，”但是，在國(guó)土資源局方面看來(lái)，供應(yīng)不足僅僅是一種錯(cuò)覺(jué)，真正的原因在于，土地分布企業(yè)的不均衡。
國(guó)土資源局的一位官員告訴記者，由于目前北京的開(kāi)發(fā)用地當(dāng)中有不少是8·３1之前以協(xié)議出讓的土地，其中不少是小開(kāi)發(fā)商，由于政策調(diào)控的緣故，部分小開(kāi)發(fā)商無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而土地就此閑置下來(lái)，“這就造成了想開(kāi)發(fā)沒(méi)地，有地的開(kāi)發(fā)不了的錯(cuò)位，不過(guò)，這其中的大部分尚不能直接定性為閑置土地，因?yàn)檫�不夠兩年�！边@位官員對(duì)記者說(shuō)。
在7部委檢查報(bào)告當(dāng)中，北京被定性為閑置的土地有69.9萬(wàn)平方米，同時(shí)，檢查報(bào)告稱北京目前開(kāi)發(fā)商手中用地有9410萬(wàn)平方米，為2004年全市開(kāi)發(fā)土地面積的14.8倍，“這些土地中，就有一部分屬于確實(shí)無(wú)力開(kāi)發(fā)的。”而具體有多少，這位官員表示不便透露。
出于上述原因，已經(jīng)有部分大型地產(chǎn)商開(kāi)始向北京周邊的二線市場(chǎng)擴(kuò)張：曾在8·３1前后在北京攻城略地的首創(chuàng)置業(yè)，于近日已經(jīng)在天津城市核心區(qū)西北角拿下了瑞景居住區(qū)6、7、9、10號(hào)地塊，而土地價(jià)格，卻只有7.4億元。
房?jī)r(jià)控漲壓力
從今年3月開(kāi)始，中央集中出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行集中調(diào)控，同時(shí)，把控制房?jī)r(jià)漲幅，保持地方房?jī)r(jià)穩(wěn)定作為地方政府主要任務(wù)，不過(guò)，天價(jià)土地的一再出現(xiàn)，已經(jīng)令“房?jī)r(jià)控漲”感受到了些許壓力。
在拍賣結(jié)束之后，就連葉向忠也覺(jué)得這個(gè)價(jià)格出乎意料，“這就意味著，按照規(guī)定，在簽訂出讓合同之后7天，應(yīng)該有5億元到賬，15億元的拆遷補(bǔ)償款則需在一年半內(nèi)付清�！憋@然，在他看來(lái)，這個(gè)價(jià)格有些高，在拍賣的過(guò)程中，身為主持人的他多次提醒競(jìng)價(jià)各方要保持冷靜，“競(jìng)價(jià)幅度是800萬(wàn)元，每一次舉牌都相當(dāng)于一個(gè)小型企業(yè)一年的總產(chǎn)值！”他說(shuō)。
不過(guò)，對(duì)于高價(jià)土地頻繁出現(xiàn)對(duì)目前調(diào)控“控制漲幅”的主旨精神是否會(huì)帶來(lái)壓力，他表示，這個(gè)問(wèn)題過(guò)于敏感，不便發(fā)表評(píng)論。
如果高價(jià)的土地連續(xù)出現(xiàn)，自然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅控制產(chǎn)生壓力，因?yàn)橥恋爻杀镜淖饔貌⒉粌H僅表現(xiàn)在個(gè)案層面。
戴德梁行所進(jìn)行的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)表明，在價(jià)值9.5億的大興地塊上開(kāi)發(fā)的須馳領(lǐng)海以6000元／平方米以上的價(jià)格開(kāi)盤(pán)之后一個(gè)季度內(nèi)，其周邊的翡翠城等樓盤(pán)，都出現(xiàn)了1000～1500元的價(jià)格漲幅，且交易量同時(shí)上漲，一位在大興運(yùn)作項(xiàng)目的地產(chǎn)商向記者證實(shí)，從順馳領(lǐng)海開(kāi)盤(pán)至今，他自己樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)上調(diào)了近2000元。據(jù)此，他判斷，類似的情況在清河肯定也會(huì)出現(xiàn)，而令人擔(dān)心的是：隨著時(shí)間的推移，會(huì)有更多8·３1以后獲得的土地轉(zhuǎn)化為實(shí)際供應(yīng)，如果領(lǐng)海在大興的經(jīng)歷被復(fù)制，那么房?jī)r(jià)無(wú)疑將開(kāi)始新一輪的攀升。
不過(guò)，政府方面也已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)峻，史賢英表示，他已經(jīng)注意到了類似的問(wèn)題，并已經(jīng)開(kāi)始考慮如何對(duì)現(xiàn)行的競(jìng)價(jià)制度進(jìn)行改進(jìn)，以避免類似的天價(jià)土地頻繁出現(xiàn)。(作者：李樂(lè))
責(zé)任編輯 原霞
