“我們的報告就是我們的觀點”，在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》發(fā)布的第二天，一位央行權(quán)威人士如是說。分析人士指出，宏觀調(diào)控的決策權(quán)在國務(wù)院而不在央行，但央行報告無疑會成為國務(wù)院實施調(diào)控的基本依據(jù)。
這是央行第一份向社會公開發(fā)表的房地產(chǎn)金融報告，而央行權(quán)威人士認(rèn)為，今后會把房地產(chǎn)金融報
告經(jīng)常化，通過報告方式，“央行將定期對房地產(chǎn)市場的形勢有個說法”；至于內(nèi)容，“央行的報告會針對房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況，在全面關(guān)注的基礎(chǔ)上，有重點地進行分析�！�
據(jù)悉，這份報告是由央行的研究局、貨幣政策司、調(diào)查統(tǒng)計司，以及金融市場司組成的房地產(chǎn)金融分析小組完成的。其中的數(shù)據(jù)來源主要是國家統(tǒng)計局、建設(shè)部等相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但一些比較專業(yè)的數(shù)據(jù)，如結(jié)構(gòu)性問題是央行自己組織調(diào)查得出的，報告中所涉及的房地產(chǎn)投資資金的來源，外資投資情況分析，是央行通過組織地方分支機構(gòu)對一些重點地區(qū)跟蹤監(jiān)測得出的，從而保證了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性和權(quán)威性。
政策引導(dǎo)小戶型發(fā)展
小戶型是是此次央行報告中著力倡導(dǎo)的。
央行報告指出，要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產(chǎn)權(quán)。
此前，央行金融市場司分管房地產(chǎn)信貸處的時文朝副司長曾在研討會上對比了中國和美國的情況后表示：“要維護社會的可持續(xù)發(fā)展，中國就必須發(fā)展小戶型�！�
時文朝認(rèn)為，應(yīng)該設(shè)定一個住房的基本標(biāo)準(zhǔn)。比如國家提倡的三口之家的住宅使用面積為90平方米，實際購房面積在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定之內(nèi)的，可以在稅收方面給予相應(yīng)優(yōu)惠；而超過相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分應(yīng)該按面積實行累進稅率，面積越大，稅率越高。他說，我們可以將住宅看做是在有限可居住面積上的家庭住戶的福利，如果大家的平均住宅福利是90平方米，有人愿意住1000平方米的別墅也可以，但必須要為超出的部分支付相應(yīng)的費用，“因為你既然占用了別人的社會福利，就應(yīng)該為此付出更高的成本�！痹诠┙o調(diào)控方面，時文朝表示，建設(shè)部門應(yīng)該按照中國住宅產(chǎn)業(yè)的實際現(xiàn)狀和發(fā)展的趨勢，制定一個總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)有關(guān)部門制定配套政策。
然而也有分析人士表示，央行所謂節(jié)約住房的消費理念是否只是一廂情愿仍有待觀察。從供給角度看，房地產(chǎn)商的主要利潤來源是大戶型和高檔住宅，而小戶型和廉租房如果沒有相應(yīng)的補貼，基本上是無利可圖的，用什么辦法來調(diào)劑供給很關(guān)鍵。從需求角度看，住什么樣的房子是老百姓自己的事兒，買不買、買幾套不是政府說了就能算的。
同時，這位權(quán)威人士表示，目前國內(nèi)的確有炒房隊伍，但真正炒房的都是有錢人，遠未達到全民參與的程度。歷史上，的確出現(xiàn)過“以房養(yǎng)房”的階段，但隨著二手房租金的不斷下降，通過銀行貸款買了房子拿去出租，正呈不合算趨勢。真正刺激部分人買房的是對房價上漲的預(yù)期。
地產(chǎn)融資要逐漸市場化
報告認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款中存在風(fēng)險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險。
事實上，為防范這些風(fēng)險，自2001年以來央行陸續(xù)出臺了一系列政策，以防范房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險。其中包括對開發(fā)商自有資金和資質(zhì)的要求，限制對開發(fā)商的流動資金貸款等多項措施。
而去年的宏觀調(diào)控使得不少開發(fā)商出現(xiàn)了資金緊張問題，于是市場上出現(xiàn)了拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的意見。一些地方已經(jīng)開始嘗試設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)基金。
“高利潤行業(yè)不用政府引導(dǎo)也會有資金進去，”顯然，在央行權(quán)威人士看來，房地產(chǎn)行業(yè)的資金問題并不需要政府牽腸掛肚，“在市場經(jīng)濟條件下，政府越來越不會對哪個行業(yè)進行資金分配，不單是房地產(chǎn)，其他很多行業(yè)的融資渠道今后都要走向市場化。”(文/溫秀)
責(zé)任編輯 原霞
