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| 范平攝 |
10月1日后簽訂的商品房合同，內(nèi)容需與新版商品房合同相符
新版商品房合同將成市
場(chǎng)主角
凡2005年10月1日之后簽訂的商品房買賣合同，與《青島市商品房買賣合同》（QF－2005－08）示范文本內(nèi)容相符的，方可登記備案，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這是日前青島市建設(shè)委員會(huì)在《關(guān)于加強(qiáng)商品房買賣合同備案管理工作》的通知中作出的明確規(guī)定。
據(jù)了解，這是7月1日青島市工商行政管理局和青島市建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于在全市范圍內(nèi)使用《青島市商品房買賣合同》的通知以來，對(duì)于新版商品房合同，青島市建設(shè)委員會(huì)發(fā)出的第二個(gè)正式文件。
據(jù)開發(fā)局市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自新版商品房合同出臺(tái)以來，已經(jīng)有開發(fā)公司開始使用新版合同，但是，對(duì)于大部分開發(fā)公司而言，由于他們的許多項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行之中，還沒有完全結(jié)束，所以這些公司目前正在對(duì)新版合同進(jìn)行討論，估計(jì)隨著原有項(xiàng)目的結(jié)束和新項(xiàng)目的開工，新版商品房合同將成為他們的首選。
為買賣雙方“保航護(hù)駕”
與國(guó)家版合同相比，新版合同的內(nèi)容變化主要體現(xiàn)在以下的一些方面：
明確注明土地使用權(quán)證書號(hào)
新版合同的第一條中增加了開發(fā)項(xiàng)目土地的使用權(quán)證書號(hào)、房產(chǎn)權(quán)登記備案號(hào)的規(guī)定，由于近些年許多開發(fā)項(xiàng)目遲遲辦不下產(chǎn)權(quán)證，往往是由于用地手續(xù)出現(xiàn)問題，為了避免今后再出現(xiàn)此類糾紛，新版合同新增加的該項(xiàng)規(guī)定將確保開發(fā)項(xiàng)目的用地合法性，保證購(gòu)房者將來能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。
加強(qiáng)購(gòu)房款資金的監(jiān)管
新版合同第六條增加了預(yù)售款監(jiān)管帳戶（預(yù)收款監(jiān)管機(jī)構(gòu)）以及帳戶名和帳號(hào)規(guī)定，從而便于政府主管部門、社會(huì)公眾和購(gòu)房者更好地監(jiān)督房款用途，防止開發(fā)商擅自挪用購(gòu)房款，確保工程項(xiàng)目的資金投入。
開發(fā)商不得擅自改變小區(qū)平面布局
為了防止開發(fā)商單方變更小區(qū)平面布局，影響到商品房屋周邊環(huán)境，損害到購(gòu)房者的利益，新版合同第九條規(guī)定了關(guān)于開發(fā)商擅自改變小區(qū)平面布局應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，如不能恢復(fù)則應(yīng)承擔(dān)違約金的規(guī)定。
綜合驗(yàn)收成為唯一的交付條件
新版合同第十條將交房條件統(tǒng)一為綜合驗(yàn)收，而國(guó)家版合同則是選擇性條款，開發(fā)商多選擇竣工驗(yàn)收合格，這樣常常會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者接收房屋后，由于配套設(shè)施的不到位影響房屋使用的問題，而綜合驗(yàn)收合格則意味著市政配套設(shè)施的完善。另外，為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，便于實(shí)際中的操作，該條還特別規(guī)定了開發(fā)商應(yīng)將商品房綜合驗(yàn)收備案證明的原件向購(gòu)房者出示，并將加蓋甲方法人章商品房綜合驗(yàn)收備案證明的復(fù)印件交付購(gòu)房者核驗(yàn)。
明確房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)
新版合同第十四條增加了房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移以及購(gòu)房者未按約定日期辦理房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的處理方法，規(guī)定房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者，如購(gòu)房者未按約定日期辦理房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次，購(gòu)房者在收到開發(fā)商發(fā)布的催告書后，如仍未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接之日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移至購(gòu)房者承擔(dān)，從而明確了風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)。
三種情況下開發(fā)商應(yīng)“雙倍賠償”
新版合同一個(gè)非常引人注目的變化是將帶有懲罰性質(zhì)的“雙倍賠償”引入到合同條款中，該合同第十五、十六、十七條分別規(guī)定了三種情形下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定賠償購(gòu)房者：（1）開發(fā)商保證在向購(gòu)房者交付該房屋時(shí)，該房屋沒有開發(fā)商設(shè)定的抵押權(quán)，也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如房屋交付后出現(xiàn)與開發(fā)商保證不相一致的情況由開發(fā)商承擔(dān)全部責(zé)任，并雙倍賠償購(gòu)房者。（2）開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的房屋，如果該房屋的裝修主體結(jié)構(gòu)與簽訂合同時(shí)附件中的約定不符，購(gòu)房者有權(quán)單方面解除本合同，開發(fā)商雙倍賠償。（3）房屋交付后，房屋權(quán)屬證明辦妥前，購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，情況屬實(shí)的，購(gòu)房者有權(quán)單方面解除合同，開發(fā)商雙倍賠償。
明確通知送達(dá)方式
新版合同二十三條規(guī)定簽訂合同一方按照合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須采用用書面形式，且首先采用直接送達(dá)方式送達(dá)。直接送達(dá)不能或者另一方在省外、國(guó)外的可采用掛號(hào)郵寄的方式。
最后，新版合同增加了付款方式和付款期限、房屋相關(guān)情況說明（抵押關(guān)系、資料關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局），《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《使用公約》、合同備案登記情況、房屋交接書作為合同的附件，從而將買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)作出了更加詳盡的規(guī)定，減少了爭(zhēng)議。
山東北極之星律師事務(wù)所律師張曜
新版合同十大變化
一、計(jì)價(jià)方式的變化。舊版合同對(duì)計(jì)價(jià)方式有三種約定：按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積、按套計(jì)算。新版合同對(duì)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、面積確認(rèn)及面積差異的處理均按建筑面積一種方式處理。
二、增加了對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)度的約定。買賣雙方簽約時(shí)，必須寫明所售商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況。施工進(jìn)度是期房能否如期交付的重要條件，購(gòu)房人有權(quán)知道自己所購(gòu)房屋的施工情況及進(jìn)展情況，并以次監(jiān)督、約束開發(fā)企業(yè)如期交房。
三、擅自變更建筑設(shè)計(jì)購(gòu)房人有權(quán)解除合同。新版合同對(duì)建筑設(shè)計(jì)的變更問題進(jìn)行了細(xì)化。強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)變更首先要征得買方同意，由規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。賣方未征得購(gòu)房人同意擅自更改的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，同時(shí)，賣方還應(yīng)當(dāng)支付違約金。
四、新增加對(duì)小區(qū)平面布局變更的約定。新版合同約定企業(yè)不得擅自變更已經(jīng)與購(gòu)房人約定的小區(qū)平面布局，并將小區(qū)平面布局作為合同附件。如果企業(yè)擅自變更，購(gòu)房人有權(quán)要求恢復(fù)原狀，不能恢復(fù)的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付違約金。
五、統(tǒng)一房屋交付標(biāo)準(zhǔn)。新版合同約定企業(yè)將商品房交付購(gòu)房人的條件是取得商品房綜合驗(yàn)收備案證明，簡(jiǎn)單明了。并且符合《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定�！稐l例》規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目竣工后，必須進(jìn)行項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。
六、明確商品房入住條件。第一，必須取得商品房綜合驗(yàn)收備案證明；第二，必須提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書；第三，提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。新版合同要求雙方對(duì)房屋交付的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)有準(zhǔn)確約定，并統(tǒng)一房屋交接書版本。
七、增加風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)包括房屋的毀損及不可抗力帶來的其他風(fēng)險(xiǎn)。房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由賣方轉(zhuǎn)移至買房。
八、增加了雙倍賠償?shù)募s定。賣方承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任的約定有兩方面。一是賣方交付給買方的房屋應(yīng)是沒有設(shè)定抵押權(quán)、不存在其他產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，否則，賣方要承擔(dān)全部責(zé)任，并且要雙倍賠償買方。二是賣方交付使用的房屋應(yīng)是驗(yàn)收合格的房屋，如果交付的房屋經(jīng)有資質(zhì)的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買方有權(quán)解除合同，同時(shí)賣方要雙倍賠償買方。
九、對(duì)所售房屋前期物業(yè)管理企業(yè)及對(duì)房屋使用公約的約定。這是對(duì)買賣雙方的約定。要求開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房實(shí)行售后管理。房屋使用公約則主要用來制約業(yè)主的不規(guī)范行為，維護(hù)遵紀(jì)守法業(yè)主的合法權(quán)益。
十、約定送達(dá)方式。新版合同約定，合同一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人送達(dá)的任何文件都必須采用書面通知形式。新版合同要求直接送達(dá)或郵寄送達(dá)時(shí)，對(duì)方必須簽收，日后產(chǎn)生糾紛時(shí)留有證據(jù)。
