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10月14日是周五，又有一個(gè)大周末即將來臨。
晚上下班后，家住沛縣路的張女士決定給自己提前放假，就打電話給附近的小菜館，要了三個(gè)家人喜歡吃的菜。一個(gè)小時(shí)之后，服務(wù)員將菜送到家門口�！叭齻�(gè)
菜也不過30多元，又省去了很多麻煩，家門口有這個(gè)美味又可口的小菜館，真是方便�！�
在張女士覺得方便的同時(shí)，菜館的老板娘心里也是樂開了花。只有15張桌子的小菜館，卻可以做到每天有30多桌的上座率，效益十分可觀。除掉各種成本費(fèi)用，已經(jīng)退休的老板娘的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過白領(lǐng)。都是誰在把“銀子”源源不斷送過來呢？“多是附近的居民�！崩习迥镄Χ鸬�。
社區(qū)商業(yè)，就像自家門口種下的“搖錢樹”，積少成多、薄利多銷的道理在這里體現(xiàn)得最為淋漓盡致。目前，我市有上百個(gè)多個(gè)街道辦事處，但是很多社區(qū)的居民并沒有感覺到便利，特別是一些新開發(fā)的高檔小區(qū)，許多居民訴苦“住的好，可就是生活不方便”。
“在我市商業(yè)競爭如此激烈的今天，社區(qū)商業(yè)是一個(gè)有待開發(fā)的‘金礦’，而且這種開發(fā)應(yīng)該是復(fù)合化的�！敝袊Ｑ蟠髮W(xué)營銷與電子商務(wù)系主任崔迅教授說。在我市的商業(yè)規(guī)劃中，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)被列為規(guī)劃的重點(diǎn)。
現(xiàn)狀
家住金海灣買菜逍遙花園
劉先生是金海灣小區(qū)的住戶，自2000年開始，就已經(jīng)入住了。雖說居住的是高檔小區(qū)，但是在生活方面，劉先生卻稱條件“不敢恭維”。經(jīng)常在家上班的他，解決自己的午餐時(shí)，只能用“湊合”一詞來形容；購買生活用品，大部分是開車到家樂福、佳世客；平時(shí)買菜，為了新鮮，他經(jīng)常在下班時(shí)，開車到路過的逍遙花園農(nóng)貿(mào)市場去購買……
“有時(shí)，真想搬回到老市區(qū)的老房子�。 眲⑾壬f。
與劉先生有同樣生活感受的市民大有人在。在很多小區(qū)，特別是新建的小區(qū)，記者經(jīng)常會見到這種情況：無證經(jīng)營的流動(dòng)水果攤漫天要價(jià)、缺斤短兩，僅有的小飯店衛(wèi)生狀況令人望而卻步，小賣部又時(shí)不時(shí)地“黑”你一把。在這樣的社區(qū)里，基本生活服務(wù)都如此缺乏，居民更別奢望有銀行、郵政等服務(wù)了。
記者了解到，許多社區(qū)在規(guī)劃時(shí)，就設(shè)立了幼兒園、健身場所等設(shè)施，之后又有品牌便利店進(jìn)駐，這些社區(qū)商業(yè)給市民的生活提供了很大的便利。但是由于我市社區(qū)商業(yè)存在嚴(yán)重的發(fā)展不平衡，在很多配套不完善的社區(qū)，即使是購物，也成為居民頭疼的事情。
商機(jī)被忽視，亟待“知音”
社區(qū)商業(yè)，是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，是居民消費(fèi)水平提高到一定程度后發(fā)展起來的概念。社區(qū)商業(yè)是現(xiàn)代城市生活配套的重要組成部分，所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，如一些小型的超市、社區(qū)服務(wù)站等，因此具有穩(wěn)定和長遠(yuǎn)的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。
但是，記者的調(diào)查并不能給居民一份滿意的答卷：我市社區(qū)商業(yè)普遍存在網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、購物環(huán)境差、商品種類少、網(wǎng)點(diǎn)位置分散、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、功能不完善等問題，總體經(jīng)營水平較低。同時(shí)，由于各種原因，新興社區(qū)的商業(yè)很不發(fā)達(dá)，居民生活存在很大的不便；而在老社區(qū)里，商業(yè)形態(tài)雖然比較齊全，但是大多規(guī)模小、種類少，只能勉強(qiáng)滿足居民生活的基本需要。
“在東部一些社區(qū)，居民的消費(fèi)能力是有的，但是由于便利設(shè)施的不足，滿足不了居民的生活需求，影響了居民生活水平的提高�！敝袊Ｑ蟠髮W(xué)營銷與電子商務(wù)系主任崔迅教授認(rèn)為，“而在市區(qū)的一些比較便利的小區(qū)，則存在長久發(fā)展的問題，社區(qū)商業(yè)多是自發(fā)性的，便民產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏層次，同時(shí)表現(xiàn)出后勁不足的局面。
崔迅認(rèn)為，城市商業(yè)應(yīng)分三大方面，即大型的商業(yè)中心SHOPPING?鄄MAIL、小商圈、社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景極為廣闊。
有關(guān)預(yù)計(jì)顯示，在10年內(nèi)，我市的社區(qū)消費(fèi)將占到全社會商品零售額的三分之一以上。社區(qū)商業(yè)就像一個(gè)蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)的寶藏，只是苦于少有真正的“知音”。
社區(qū)內(nèi)淘金，“小本”贏“大利”
小英18歲即來青島打工，利用自己在家鄉(xiāng)學(xué)的理發(fā)技術(shù)，租店在八大湖小區(qū)開了一家小型美發(fā)店，價(jià)格也很公道，簡單的理發(fā)只有五元。加上她服務(wù)態(tài)度很好，附近的居民都喜歡到這里理發(fā)，如今，這家小理發(fā)店的經(jīng)營也算得上是有聲有色，收益方面用小英的話說是“已經(jīng)很滿足了”。
如果說小英是在社區(qū)內(nèi)“小打小鬧”，維客迷你超市則用在全市開的800多家維客便利店，證明了社區(qū)內(nèi)可以獲得大利潤。
目前，社區(qū)生活圈正在逐漸形成，從而產(chǎn)生了巨大的消費(fèi)容量，市民很希望將居家就近的生鮮超市、標(biāo)準(zhǔn)化菜場，作為家庭的外延“冰箱”，將便利店作為家庭的“雜物儲藏室”，而一時(shí)用不上的生活用品不必在家準(zhǔn)備過多。在我市目前社區(qū)商業(yè)還不是很發(fā)達(dá)的情況下，這些及早有意無意在社區(qū)內(nèi)“淘金”的經(jīng)營者，便收獲了“第一桶金”。
原因
開發(fā)設(shè)置不合理網(wǎng)點(diǎn)租金高
“社區(qū)服務(wù)的落后，是不應(yīng)該出現(xiàn)的事情，與開發(fā)商設(shè)置不合理很大的關(guān)系。”青島大學(xué)社會學(xué)教授孟天運(yùn)在接受記者采訪時(shí)表示。近年來，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值凸現(xiàn)，一些開發(fā)商為追求利潤的最大化，商品房建到規(guī)劃面積的最大限度，甚至超過規(guī)劃面積，忽視了居民服務(wù)模式的多樣化需求。
孟天運(yùn)認(rèn)為，“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該以人為本，考慮到居民今后生活的所有細(xì)節(jié)，包括商店、醫(yī)藥、休閑、娛樂、小孩入托等問題，都應(yīng)該考慮到位�！钡窃谖沂幸恍┬^(qū)，卻存在沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的情況，社區(qū)商業(yè)即使想進(jìn)入，卻也是沒有“用武之地”。而物業(yè)公司的服務(wù)項(xiàng)目又相對比較簡單，居民的生活需求，根本得不到滿足。
“而且，在一些高檔小區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)租金太高，便利店畢竟是低利行業(yè)，在進(jìn)入時(shí)也是相當(dāng)謹(jǐn)慎�！本S客迷你超市公司總經(jīng)理劉紅英同時(shí)道出另一個(gè)難點(diǎn)，門檻高。常青快餐店的負(fù)責(zé)人對東部新崛起的大片高檔住宅區(qū)進(jìn)行過研究后認(rèn)為，租金太高，而且雖然居民的消費(fèi)能力比較高，但是很多小區(qū)的入住率太低，有的小區(qū)空著的房子達(dá)一半以上，開店將意味著要承擔(dān)客流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。
建議
正確定位 走復(fù)合化之路
把握住商機(jī)，定位清晰是關(guān)鍵
張先生在我市東部一別墅區(qū)附近開了家音像制品出租店，影碟質(zhì)量沒有問題，服務(wù)態(tài)度也挑不出毛病，可就是生意清淡�？粗渌鐓^(qū)的店開得紅紅火火，張先生心里干著急。后來，他仔細(xì)尋找了一下原因，才恍然大悟：這一帶是別墅，居民都是經(jīng)濟(jì)上富裕的人，這類人往往是不喜歡去租影碟，而是自己購買。
“不同的小區(qū)有著不同的消費(fèi)能力，便民服務(wù)也需要定位清晰，才能更好的發(fā)展�！贝扪附淌谡J(rèn)為，“在社區(qū)內(nèi)經(jīng)營，也需要敏銳的判斷和找準(zhǔn)消費(fèi)群體�！�
高品質(zhì)的社區(qū)需要的服務(wù)更注重服務(wù)質(zhì)量，相對而言，并不是很在乎花多少錢；而一些老社區(qū)，居住的人群收入水平相對不高，就比較在乎價(jià)格的合理性。一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)生，是建立在對其所開發(fā)區(qū)域廣泛了解的基礎(chǔ)之上的，項(xiàng)目的地段、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)群體特征等，都應(yīng)納入考察的范圍。
商業(yè)大發(fā)展，要走復(fù)合化之路
在美國，社區(qū)和外面基本是分離的，一般在小區(qū)內(nèi)，小超市、餐飲店、寵物服務(wù)、自助洗衣店都很多，這些都是居民的生活所需；在日本，便利店還可以代收水費(fèi)、代售車船票、設(shè)有取款業(yè)務(wù)，甚至一些便利店還成為IT配送的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，比如網(wǎng)上訂書等。
“不同層次的消費(fèi)，要去不同的場所。社區(qū)便利店的服務(wù)應(yīng)該走一種復(fù)合化的道路�！闭劦奖憷暌绾伟l(fā)展，崔迅告訴記者，“便利店與大型商場相比，成本相對比較高，價(jià)格也會稍微有些高。便利店如果要吸引更多的居民，就應(yīng)該拓寬服務(wù)項(xiàng)目，貼近居民生活，開拓潛在的消費(fèi)市場，比如開展傳真、快遞、收繳水電費(fèi)等。”
規(guī)劃
重點(diǎn)建設(shè)20處社區(qū)商業(yè)中心
社區(qū)商業(yè)這一城市商業(yè)鏈上的薄弱環(huán)節(jié)，引起了政府部門的重視，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)列入了政府部門的規(guī)劃。
記者從市經(jīng)貿(mào)委了解到，根據(jù)《2005年市區(qū)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)導(dǎo)向性意見》，今年我市將著眼于建設(shè)和完善“市級商業(yè)中心—區(qū)級商業(yè)中心—社區(qū)商業(yè)中心”三級商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)在推進(jìn)社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系建設(shè)方面實(shí)現(xiàn)新的突破。
2005年，我市以便民、利民、為民和滿足居民綜合消費(fèi)需求為目標(biāo)，通過改造、整合、新建等方式，在社區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展以中型超市或“農(nóng)加超”為核心的組團(tuán)式社區(qū)購物中心，鼓勵(lì)發(fā)展小超市、便利店、餐飲店和醫(yī)藥、美容美發(fā)、洗染、音像、維修等網(wǎng)點(diǎn)，提高社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施檔次和服務(wù)能力，為居民日常生活提供就近方便的服務(wù)。年內(nèi)，重點(diǎn)抓好市南區(qū)的逍遙路、閩江路、高雄路，市北區(qū)的浮山后五小區(qū)、臺湛路、樂陵路，四方區(qū)的海倫小區(qū)、興電小區(qū)、小水清溝，李滄區(qū)的向陽路、海信北苑風(fēng)景小區(qū)、永清苑，黃島區(qū)的武夷山、天泰小區(qū)、山東科技大學(xué)校區(qū)，嶗山區(qū)的麗�；▓@、北村一小區(qū)，城陽區(qū)的德陽路、仁合居、天泰奧林匹克花園等20處示范社區(qū)商業(yè)中心的建設(shè)，方便居民生活。
居民的生活，正在沿著一條更加便利的方向前進(jìn)；商機(jī)，也正在一步步的被挖掘！
□相關(guān)鏈接
社區(qū)哪些“金”可以挖
市民聲音一：
王女士，家住香港東路凱旋山莊小區(qū)�！懊刻煸绯�7時(shí)左右，我們小區(qū)大門附近的一個(gè)早點(diǎn)攤已經(jīng)排起了近20人的長隊(duì),離隊(duì)伍數(shù)米處停放著十多輛各色轎車，其中不乏帕薩特、花冠、陽光等上檔次的車。車主們都是駕車來買油條、豆?jié){的。”
待開發(fā)項(xiàng)目：早餐服務(wù)
據(jù)王女士講，這樣的“景象”已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間，實(shí)際上，這里并不是因?yàn)椤伴_奔馳買油條而洋相”，而是周圍沒有便利的早餐點(diǎn)。在東部地區(qū)買早餐的攤點(diǎn)很少，但是基于市民的飲食習(xí)慣，豆?jié){、油條、粽子、餡餅是很受歡迎的。如果能注意衛(wèi)生，在東部居民社區(qū)周圍經(jīng)營提供中式早餐的小吃店，既可便利社區(qū)居民又能獲利。
市民聲音二：
李女士，家住弄海園�！昂⒆用髂昃鸵胄W(xué)了，但是弄海園周圍并沒有中小學(xué)校。所以丈夫決定將孩子送到香港中路小學(xué)讀書，早上丈夫先將孩子送到學(xué)校再折回到東部上班，下午由保姆坐公交車接孩子放學(xué)。但是由于離家太遠(yuǎn)，孩子中午吃飯和安全仍然是我們比較頭疼的問題。”
待開發(fā)項(xiàng)目：學(xué)生托管及托老服務(wù)
學(xué)生們中午就餐問題和安全衛(wèi)生問題不能忽視。此外，小學(xué)生接送服務(wù)對雙職工家庭而言非常必要，下崗職工可以利用自身的條件開展這項(xiàng)活動(dòng)，抓住這些商機(jī)也會讓自己獲利不小。此外，我市老齡化問題日漸突出，如今老人們多是自己生活，子女因?yàn)楣ぷ鞣泵Σ荒芙?jīng)�；丶艺疹櫪先耍@就為經(jīng)營者提供了很好的商機(jī)。
市民聲音三：
丁先生，家住澳門花園�！拔覍﹄娔X不是很精通，把電腦弄得三天兩頭出毛病，預(yù)約品牌機(jī)售后服務(wù)也不是很方便，上門服務(wù)的時(shí)間和自己的上班時(shí)間相沖突。如果物業(yè)能提供隨時(shí)上門維修的服務(wù)那該多好啊。物業(yè)能夠提供的維修服務(wù)還是太少，就連家人的皮鞋壞了都要我開車帶到老市區(qū)修。”
待開發(fā)項(xiàng)目：家政服務(wù)
現(xiàn)在的小區(qū)物業(yè)管理，大多為業(yè)主有償提供房屋漏雨、更換水龍頭和自來水管件等簡單的維修服務(wù)，但是一些家電等日常必需品的維修還很難提供。建議經(jīng)營者多與各類社區(qū)物業(yè)部門聯(lián)系，將自己公司的經(jīng)營項(xiàng)目及服務(wù)人員的簡要情況提供給物業(yè)。這樣社區(qū)居民在家門口就可以找到自己需要的家政服務(wù)人員。
就記者的采訪來看，目前比較受歡迎的社區(qū)服務(wù)主要有幾類：小學(xué)生接送服務(wù)、陪老服務(wù)、商品配送服務(wù)、維修服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、家政服務(wù)等。
本報(bào)記者 宋秀
