昨天正式開始的網(wǎng)上售房被老百姓稱為“透明售房”，開發(fā)商的“商業(yè)秘密”被公布于眾。由此，引發(fā)了人們對房價的關(guān)注，青島的房價何時能說明白？
開發(fā)商利潤有多大
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sp; 利潤有多大？開發(fā)商諱莫如深？雖然記者對此進行了一番頗費周折的調(diào)查，但沒有一家開發(fā)商愿意準確地報出這一數(shù)據(jù)。
坊間傳言，通過招拍掛等方式拿到土地的項目，利潤約在25％至30％之間。
“要說房產(chǎn)商的暴利，以前可能有，但土地市場規(guī)范后，大家拿地的價格都是擺在桌面上的，有多少利潤算算也就明白了�！币晃婚_發(fā)商說，一個項目的獲利空間有多大，主要體現(xiàn)在土地的價格上。目前，我市規(guī)范的土地出讓市場，讓所有的開發(fā)商都站在同一個平臺上競爭，房屋的銷售價格和土地的樓面地價之間的差，除去建設(shè)成本、各種稅費和資金成本等，也大概就是能夠獲取的利潤了。
“但如果開發(fā)商想獲得更大的利潤，還是有很多可以操作的空間的�！币晃婚_發(fā)商私下里說，通過對材料、成本的控制，多賺個幾百萬元是常有的事。
房價咋構(gòu)成？
據(jù)專業(yè)人士介紹，房價基本上是由地價、建造成本、城建配套費、開發(fā)商的資金、人力、稅費及營銷成本等因素組成。
地價近年來都是公開的。
建造成本包括建材費等。多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。其中，多層的成本約在800元／平方米左右。
城建配套費，根據(jù)我市的規(guī)定，配套費主要用于供熱（供氣）管網(wǎng)（含主干網(wǎng)）的配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)項目規(guī)劃紅線外與城市干網(wǎng)銜接的城市配套設(shè)施（包括道路、給水、雨水、污水、綜合布線、環(huán)衛(wèi)、水處理）建設(shè)及規(guī)劃紅線內(nèi)的中小學(xué)、托幼園所設(shè)施建設(shè)等，合計為每平方米255元。
再說說開發(fā)商的運營成本。在青島，建好的房子不愁賣不出去，而且廣告的價格較低，開發(fā)商營銷廣告費用約占1％左右。而其資金成本、稅費等幾乎是高度機密，而這一部分也正是公開房價構(gòu)成中，人們比較關(guān)心的一個方面，如果這部分費用搞清了，開發(fā)商能賺多少錢便好算了。
地價抬高了房價？
曾經(jīng)有一種比較流行的看法———地價使房價越來越高。但如果分析一下近幾年來我市土地出讓價格和建成的商品房銷售價格，就會發(fā)現(xiàn)地價并非決定房價的主要因素，一些地價較低的房子，其在市場上的銷售價格與地價較高的房子不相上下。
2003年，寧夏路116號地塊成交價為3380元／平方米，商品房銷售均價達到了8000元／平方米。遼寧路西，臨淄路南地塊成交價為2200元／平方米，該地塊的商品住宅尚未對外公開銷售，但其售價據(jù)說也有7000元／平方米左右。興隆一路149號，出讓成交樓面地價為1895元／平方米，銷售價4650元／平方米起。
2004年出讓的土地中，地價與房價的差額更大，其中吳石路5號地塊樓面地價為2900元／平方米，銷售價為5050元／平方米。隆德路南、燕兒島北地塊樓面地價4200元／平方米，銷售價超過了10000元／平方米。華陽路5號地塊樓面地價3050元，銷售價6500元／平方米。
據(jù)介紹，開發(fā)商在拿地時對該地塊上建設(shè)的商品房的銷價已心中有數(shù)，然后通過售價倒推地價，如果合適他們就會出手。“決定房價最重要的因素還是市場的供求關(guān)系。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說。
房價何時能公開
據(jù)了解，浙江省從本月起，將根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一要求，把房價成本清單作為一項政務(wù)信息新內(nèi)容，向社會公開。而此前，福州市的物價部門公開了當?shù)氐纳唐贩块_發(fā)成本，引起了強烈反響。
對此我市的一些開發(fā)商認為，公布這樣的數(shù)據(jù)沒有任何實際意義，“房價該漲還是要漲的�！钡忻駞s歡迎公開這些信息，“現(xiàn)在都說房價虛高，但到底高到了什么程度？普通市民無法得知。在這種情況下，整個市場就由開發(fā)商牽著向前進走。”
一位市民說，要讓房地產(chǎn)市場理性地發(fā)展，讓市民理性地購房，公開相關(guān)的信息是非常必要的。不少市民希望我市的相關(guān)部門也能夠有相似的舉措。記者蘆智峰
