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日前，來青島市交易中心辦理房屋過戶手續(xù)的人依然不少，但相比較六一新政實施前的那段時間，人流量已經(jīng)明顯減少了很多。(鞠培霞
攝) |
無論是業(yè)界流行的“寒冬”說法，還是消費者持幣待購心態(tài)，2005年即將過去，而即將到來的2006年，房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢，對于絕大部分人來說，恐怕依然是變幻莫測房地產(chǎn)市場在迷霧中前行
怎樣破解房價漲跌謎團？流行的做法是想象，一種想象是只要大家都不買，房價就得降，另一種想象是只要開發(fā)商挺住房價，你就不得不買。毫無疑問，讓目前還七零八落的市場主體在想象中結(jié)盟和歸類，無異于是期待買方與賣方在虛擬世界中廝殺。事實上，市場只是在紋絲不動地按照既有利益格局，一步步往前推進
宏觀調(diào)控下的價格謎團
2005年對于房地產(chǎn)界來說，注定是喜憂參半的一年：承接2004年的走勢，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)攀升，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局2005年7月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2005年二季度，全國35個大中城市的房屋銷售價格同比上漲了8％。
而令人尷尬的是，作為2005年房地產(chǎn)市場政策的重中之重，抑制房
價快速上漲、保證市場健康發(fā)展是2005年宏觀調(diào)控的目的之一，各項行政指令、信貸政策、稅收政策陸續(xù)出臺。也就是說，在市場價格攀升的背景下，市場這只“無形的手”和政策這只“有形的手”實實在在地掰了一回腕子！也許是因為調(diào)控政策具有的特殊延后性，在掰腕子的前期階段，市場的直接反應(yīng)有些“不理不睬”，市場價格依然堅挺。
隨著政策影響的逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的變化開始初露端倪：國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心報告顯示，“國八條”出臺后的5月份，全國35個大中城市商品房價格有12個城市出現(xiàn)小幅回落，北京、沈陽、上海、深圳、重慶等地商品房價格分別較上月下降0.41至2.03個百分點。5月中國商品房價格漲幅較上月下降0.6個百分點！
對于青島的房地產(chǎn)市場而言，也許宏觀調(diào)控帶來的變化并沒有北京、上海等地那樣明顯，但是六一新政后，許多業(yè)內(nèi)人士也開始“皺起了眉頭”。
在商品房市場，由于上半年投放量并不大，新政的影響在一段時間內(nèi)，影響并不明顯，但是作為房地產(chǎn)市場變化的晴雨表，六一新政對青島二手房市場產(chǎn)生了振幅不輕的震蕩：許多房源價格開始有所松動，交易出現(xiàn)明顯放緩，以往紅火的交易大廳開始冷落，持幣觀望的人群越來越多。
而隨著政策影響的持續(xù)延后性，再加之下半年市場投放量的加大，商品房市場也開始感到了些許“寒流”，盡管沒有出現(xiàn)上海日前發(fā)生的集體退房事件，但從市場投放量和交易量兩者之間的比例來看，交易放緩是其顯著市場表情，即使在以往房地產(chǎn)商盼望的“金九銀十”季節(jié)，情況也未見明顯好轉(zhuǎn)。
但是，令人疑惑的是在這樣的市場狀況下，無論商品房還是二手房，其價格都沒有出現(xiàn)明顯的變化。面對這種市場現(xiàn)狀，有人認為是開發(fā)商“硬扛”的結(jié)果，也有很多人堅持是市場需求旺盛導(dǎo)致。而無論是什么原因，對于大多數(shù)手中握著剛夠首付的錢，想買房卻又不掌握有效信息來源、缺乏判斷依據(jù)的消費者而言，繼續(xù)等待還是出手，依然是個問題。房地產(chǎn)市場的價格走勢，依然像迷霧一樣籠罩著他們。
2006年，調(diào)控依舊？
透過12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議透露的有關(guān)信息，明年將會繼續(xù)改善宏觀調(diào)控，用法律和經(jīng)濟手段實行“點”調(diào)控，而在這種調(diào)控下，明年的經(jīng)濟增長預(yù)期為8％。據(jù)參會的經(jīng)濟學(xué)家介紹，從以上信息中他們讀出的關(guān)鍵字是“穩(wěn)”和“調(diào)”�！胺�(wěn)”是希望繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟的連續(xù)性和穩(wěn)定性；“調(diào)”則是在平穩(wěn)的前提下，集中精力調(diào)整內(nèi)需與外需、投資與消費、城鄉(xiāng)差距、區(qū)域差距、經(jīng)濟與社會關(guān)系等。
對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，明年是“十一五”計劃開始的第一年，是承前啟后的關(guān)鍵階段，因此，明年如何開好頭、起好步是非常重要的。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，又是衣食住行中的頭等大事，其發(fā)展趨勢更是備受關(guān)注，關(guān)于明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)測也層出不窮。
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣日前表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進入一個調(diào)整周期。這一調(diào)整期將會持續(xù)到明年或者后年，相應(yīng)地將會帶動價格、投資、消費需求形成向下調(diào)整的趨勢———明年房價將會穩(wěn)中有降。
建設(shè)部總經(jīng)濟師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在“中國人民大學(xué)土地管理專業(yè)創(chuàng)立20周年暨2005年人大不動產(chǎn)高峰論壇”上也表示，對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不能松動，今后的重點是落實地方政府的責(zé)任，狠抓國務(wù)院政策各項措施的落實；切實加大住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加中低價位、中小戶型住房的供應(yīng)；完善低收入人群的住房保障制度，綜合研究經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)問題；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)秩序；加大信息透明度，及時披露土地供應(yīng)和住房供給信息，以利于市場形成正確預(yù)期。
而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌在江蘇省首屆房地產(chǎn)博覽會上也表示，2006年房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)控制投資規(guī)模，但同時，他又指出當(dāng)前的消費仍然很旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)必須在不平衡中尋找平衡。要保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關(guān)鍵是各級政府把握好土地的供應(yīng)量。住宅建設(shè)在未來有三個不變：第一消費熱點不變，第二增長快速不變，第三支柱產(chǎn)業(yè)地位不變。
同他們觀點有些許不同的是近日發(fā)布的《2005年3季度中國房地產(chǎn)市場報告》（REICO報告），報告預(yù)計，明年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的政策形勢和行業(yè)景氣發(fā)展將呈現(xiàn)謹慎樂觀局面�！秷蟾妗氛J為，經(jīng)濟增速減緩和通縮可能壓力的存在，減小了房地產(chǎn)行業(yè)被進一步調(diào)控的可能性。報告預(yù)計，明年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)政策形勢謹慎樂觀，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)越Y(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴大中低檔住房供給，以利于建設(shè)和諧社會。
看來，一團迷霧的不僅僅是消費者，還有業(yè)內(nèi)人士；而看不清的也不僅僅是房地產(chǎn)價格，還有房地產(chǎn)市場明年的發(fā)展趨勢。盡管在2005年，國家各種宏觀調(diào)控政策都在以不同的角度告訴大眾同一個道理，那就是政府調(diào)控的是房地產(chǎn)市場的漲幅，而非打壓房地產(chǎn)市場。
“巴西叢林一只蝴蝶偶然扇動翅膀，可能會在美國得克薩斯州掀起一場龍卷風(fēng)�！币豁椪叩摹昂�(yīng)”亦然———從出發(fā)點看，任何政策都是積極的，但如果把連鎖反應(yīng)考慮在內(nèi)，就可能出現(xiàn)副作用、反作用。因此，對房地產(chǎn)市場而言“有形的手”在“無形的市場”中產(chǎn)生的影響，有些時候也許是調(diào)控者所無法預(yù)料的。更何況，明年房地產(chǎn)市場將會出臺何種政策，市場將會呈現(xiàn)何種變化，任誰都很難描述清楚。
然而，無論是王小廣的進入調(diào)整周期，還是謝家瑾的宏觀調(diào)控不能放松，顧云昌的繼續(xù)控制投資規(guī)模，以及REICO報告中提到的謹慎樂觀，明年對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，看來是勢在必行的。
2005中國地產(chǎn)相關(guān)政策
3月17日，中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平；
3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，八點要求控制房價漲幅過快，即“老國八條”。“老國八條”以通知形式發(fā)出，要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象；
4月28日，國務(wù)院又出臺了“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國八條”�！靶聡藯l”為具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快；
6月1日起，國家對個人購買住房轉(zhuǎn)讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅；
7月21日，中國人民銀行發(fā)布公告，人民幣對美元即日升值2％。這讓此前撲朔迷離的中國樓市的未來更加復(fù)雜化；
8月6日，新華社刊發(fā)《全面正確認識當(dāng)前我國的經(jīng)濟形勢》的經(jīng)濟形勢述評；
8月9日，新華社以建設(shè)部負責(zé)人談話形式刊發(fā)了《正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場》，闡明“當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控有了一些效果，但應(yīng)當(dāng)看到目前的成效只是初步的，市場發(fā)展中的問題依然突出”，指出宏觀調(diào)控在一定時期內(nèi)仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題；
12月份召開的2005年中央經(jīng)濟工作會議，提出明年將會繼續(xù)宏觀調(diào)控，用法律和經(jīng)濟手段實現(xiàn)“點”調(diào)控，另外，就房地產(chǎn)市場，會議指出要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方面利益關(guān)系，認真解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。
