龍江工作室總經(jīng)理龍江：用“冰火兩重天”來形容今年全國的房地產(chǎn)市場是最恰當(dāng)不過的了。
一直熱火朝天的房地產(chǎn)市場在新政實施之后，逐步進入了一個調(diào)整周期。其具體表現(xiàn)為大批炒房者退出市場；大量購房者持幣觀望，市場成交清淡，樓盤大量積壓；很多城市的開發(fā)商由以前蓋房子賺錢變?yōu)楝F(xiàn)在的蓋房子賺房子。
2005年房地產(chǎn)市場在這個調(diào)整周期中不知不覺就要過去了，這就使得人們更加關(guān)注2006年房地產(chǎn)市場的走勢。
我認為有兩個因素將對2006年房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響：一個是政策因素；一個是市場因素。
這里所說的政策因素主要是指國土資源部、央行、稅務(wù)總局等相關(guān)職能部門在2006年還要出臺一些為新政配套服務(wù)的措施和政策。從目前情況來看，國土資源部正在進行的全國范圍內(nèi)土地市場治理整頓工作，不僅能進一步規(guī)范市場的交易行為，還將逐步完善很多城市的土地供應(yīng)體系，以緩解很多城市存在的地荒現(xiàn)象。
央行在不斷規(guī)范對地方政府和開發(fā)商貸款的同時，其金融報告中提出的取消商品房預(yù)售制度的建議仍將是2006年房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點；而國家稅務(wù)總局在全國范圍內(nèi)征收二手房20％個人所得稅的話，將在今后幾年對一級市場帶來巨大銷售壓力。
而市場因素則主要是指在目前調(diào)整周期中市場所出現(xiàn)的炒房者退出市場、購房者持幣觀望、期房銷售不暢從而造成大量現(xiàn)房涌入市場，以及目前的房價尤其是邊緣地區(qū)的房價難以被市場所接受等綜合因素。
從2005年青島的房地產(chǎn)市場來看，新政之后出現(xiàn)了兩大變化，一是市場由供不應(yīng)求逐漸變成為供需平衡或者是供大于求；二是大量的現(xiàn)房對于前期期房房價以及目前的房價造成很大壓力。雖然市區(qū)內(nèi)的樓盤供應(yīng)量不是很大，但在邊緣地區(qū)所開發(fā)的那些大盤們不僅在當(dāng)?shù)�，就是以青島市的實際需求來說也有點供大于求了。而這些樓盤的價格由于這兩年漲幅過大也是造成供大于求的主要因素。
進入2006年以后，青島市區(qū)內(nèi)將在浮山后、嶗山區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)等多個區(qū)域出現(xiàn)集中開發(fā)集中放量的現(xiàn)象。在目前這種炒房者退出市場、廣大購房者持幣觀望的情況下，這種集中放量的現(xiàn)象不僅對上述區(qū)域樓盤的銷售帶來壓力，而且對青島市邊緣地區(qū)的那些大盤帶來巨大沖擊。
由此，2006年青島的房地產(chǎn)市場不僅要面對政策性調(diào)整因素的壓力，更要面對嚴峻的市場因素考驗，也許有些地區(qū)的樓盤將不得不面對價格戰(zhàn)的殘酷現(xiàn)實�？傊�，明年的樓市將面臨政策和市場雙重壓力。
