???? 摘 要：但與之相反的是，濟(jì)南市1月份的房價(jià)同比卻增長2.3%。在全國房價(jià)醞釀新一輪下跌的大背景下，濟(jì)南真的能夠獨(dú)善其身嗎？濟(jì)南房價(jià)緣何抗跌？未來走勢又將如何？專家認(rèn)為，未來濟(jì)南房價(jià)將緩慢且小幅下調(diào)。
????舜網(wǎng)訊 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查結(jié)果，1月份全國各大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，這是該指數(shù)繼去年12月首次出現(xiàn)同比下降以來連續(xù)再降。但與之相反的是，濟(jì)南市1月份的房價(jià)同比卻 增長2.3%。在全國房價(jià)醞釀新一輪下跌的大背景下，濟(jì)南真的能夠獨(dú)善其身嗎？濟(jì)南房價(jià)緣何抗跌？未來走勢又將如何？專家認(rèn)為，未來濟(jì)南房價(jià)將緩慢且小幅下調(diào)。
????當(dāng)多個(gè)城市的樓價(jià)跌回一年前的水平時(shí)，記者對比了濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城、京魯山莊、凱旋新城等多個(gè)樓盤現(xiàn)在和去年同期的報(bào)價(jià)，發(fā)現(xiàn)均持平或微漲，似乎再次印證了濟(jì)南樓市格外“抗跌”的說法。
????購房者年后捧人場
????春節(jié)過后，不少樓盤看房者大幅增加。記者致電實(shí)力伴云居、水晶公寓、國華東方美郡、山水泉城、茗筑美嘉等項(xiàng)目，得知節(jié)后看房客流量均有增長。山水泉城銷售人員說，最近幾個(gè)周末日均看房人數(shù)幾乎是年前的10倍，甚至比往年同期還要多。
????不過，人氣雖然上升了，成交量卻未見大幅提高。據(jù)濟(jì)南市房管局工作人員介紹，現(xiàn)在全市的存量房大概為24943套，每月銷售僅400套左右，今年仍將有大量新盤上市。照此計(jì)算，要五六年才能賣完這些房子。
????庫存房子的增多給了購房者繼續(xù)等待的理由，導(dǎo)致1月份濟(jì)南住宅成交量與往年相比有大幅縮水。但濟(jì)南樓市“量跌價(jià)不跌”的局面仍未改變。根據(jù)濟(jì)南住房信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從2009年1月至今，濟(jì)南市的住宅均價(jià)為5470元/平方米，沒有出現(xiàn)大的波動。
????濟(jì)南房價(jià)緣何抗跌？
????濟(jì)南房價(jià)緣何抗跌？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)與其他城市相比起步比較晚，直到2005年濟(jì)南房價(jià)才開始明顯上漲，一直持續(xù)到2007年底。與上海、深圳等城市相比，濟(jì)南的房價(jià)水分很少，當(dāng)前深圳等城市房價(jià)明顯下跌是因?yàn)楫?dāng)初房價(jià)上漲過快，泡沫太大，而濟(jì)南不存在這種情況。所以濟(jì)南的房價(jià)非常堅(jiān)挺。
????除此之外，一位開發(fā)商還表示，不是不想降，而是成本高造成降價(jià)空間有限。他說，房地產(chǎn)成本大致由土地成本、建筑成本、管理營銷成本、稅費(fèi)成本和公關(guān)費(fèi)用成本等5部分構(gòu)成。新獲得的土地，成本一般占總投資比例的40%-50%。如果地塊位置好，容積率低，所占比重甚至高達(dá)60%左右。而前兩年地產(chǎn)熱導(dǎo)致土地成本大幅攀升，近期開盤的項(xiàng)目多數(shù)正是在前兩年地價(jià)最高時(shí)拿的地，這種情況讓開發(fā)商“騎虎難下”，也造成濟(jì)南的房價(jià)格外堅(jiān)挺。
????未來將緩慢小幅下調(diào)
????雖然開發(fā)商擺出各種理由拒絕看跌，但今年濟(jì)南的房價(jià)還是露出了將持續(xù)下行的種種跡象。根據(jù)焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的信息，去年少見的“4”字頭樓盤如今明顯增多，魯能領(lǐng)秀城、保利花園、外海蝶泉山莊等一些知名樓盤，目前均價(jià)都在5000元以下?！耙淮涡愿犊?.3折”、“購房送八年物業(yè)費(fèi)”……現(xiàn)在幾乎每個(gè)樓盤都在進(jìn)行各種名目的促銷，雖然沒有大張旗鼓的降價(jià)，但開發(fā)商“堅(jiān)挺”的大旗下，不少項(xiàng)目的價(jià)格正在悄悄松動。
????山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房產(chǎn)研究所教授孫會良說，估計(jì)今年濟(jì)南的房價(jià)將會呈持續(xù)下降的趨勢，這主要是由金融危機(jī)以及購買力不足產(chǎn)生的供求矛盾造成的，需求量下降將導(dǎo)致房企經(jīng)營難度增加，資金緊張，在這樣的情況下，房價(jià)很難保持穩(wěn)定。但是，由于前期漲幅緩慢，濟(jì)南房價(jià)也不會出現(xiàn)暴跌的局面，未來房價(jià)將緩慢而小幅度的下調(diào)。
????托市政策可能不大
????回顧本輪房價(jià)的調(diào)整，政府的護(hù)市政策屢次成為拉動樓市銷售的關(guān)鍵。近日，多個(gè)城市又紛紛推出了“購房落戶”等政策，那么濟(jì)南市會不會跟進(jìn)出臺相關(guān)政策使得房價(jià)穩(wěn)定甚或“掉頭向上”呢？孫會良教授認(rèn)為，就濟(jì)南目前的情況看，政府應(yīng)不會有什么大動作，因?yàn)槭袌龅淖儎硬皇呛軈柡?，價(jià)格變化幅度不大，并沒有嚴(yán)重影響市場環(huán)境。
????此外，今年濟(jì)南市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目要在原計(jì)劃38個(gè)片區(qū)的基礎(chǔ)上再增加66個(gè)片區(qū)，由此會產(chǎn)生大量有剛性住房需求的人，而外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在逐步走向穩(wěn)定，綜合各方因素，6月份將成為決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵，屆時(shí)銷量有望大幅提高，價(jià)格也可能趨于穩(wěn)定。
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