不止“小陽春” 樓市一夜“入夏”？

    編者按：

    2009年的樓市“小陽春”猶在眼前，去年初，在金融危機(jī)的重創(chuàng)下，世界經(jīng)濟(jì)深陷衰退，中國經(jīng)濟(jì)跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中國樓市卻上演了乾坤大反轉(zhuǎn)，成交量持續(xù)攀高，由回暖到炙熱；而今三月，在經(jīng)歷了短暫的政策觀望期后，地王頻出，地價房價輪番推高暴漲，價量齊升，人們恐慌入市，業(yè)內(nèi)連稱“瘋了”，這個“小陽春”再現(xiàn)時已經(jīng)有點(diǎn)令人

    地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房價格創(chuàng)下新高，京滬樓市上演最后的瘋狂？還是真正又一次迎來了“小陽春”？

    在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢勢必對其他城市樓市產(chǎn)生一定的影響，因而事關(guān)全局。未來樓市最大的不確定性，是與調(diào)控有關(guān)的政策性因素。

    土地市場太過瘋狂

    3月29日， 北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內(nèi)。國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是按照國土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃編制公布前，不得出讓住房用地。據(jù)悉，北京會在4月10日向社會公開供地計劃后，將恢復(fù)土地市場交易。

    來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地交易額，遠(yuǎn)超2009年一季度的113％，達(dá)到2009年全年土地出讓金的52％。

    考慮到去年全年北京土地出讓金實際只有494．17億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達(dá)到120．8％，環(huán)比去年的2％，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價則上漲到了7314．6元／平方米，相比去年上漲了339％。

    今年1月，上海市中心接連拍出3塊天價地王，最高的樓面地價超過5．28萬元／平方米；進(jìn)入3月以來，北京地王更是接連粉墨登場，一天之內(nèi)就產(chǎn)生了3個地王。在北京，繼3月15日一天賣出6塊地、土地出讓金高達(dá)143．5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標(biāo)，但還是再次獲地了大豐收，當(dāng)天共獲得土地出讓金76．25億元，兩天收入即接近220億元，實為罕見。

    一線樓市近期回暖

    據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上周（3月19日－3月25日）一線城市中的廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強(qiáng)勁回暖態(tài)勢。同期從國土資源部傳出消息，國土部在融資方面將參與對包括實力型標(biāo)桿房企的所有開發(fā)商進(jìn)行審核，且審核力度不斷加大。業(yè)內(nèi)分析，此消息同國家近期對各地土地市場進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境遙相呼應(yīng)，這將給市場后期走勢變化帶來不確定因素。

    中原監(jiān)測的9個重點(diǎn)城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周各地住宅成交量回暖勢頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽春”之后，上周該趨勢也逐步擴(kuò)大到一線城市，而且環(huán)比反彈態(tài)勢強(qiáng)勁。不過，反彈程度有強(qiáng)有弱。除廣州成交量環(huán)比增幅超八成外，北京成交量環(huán)比增幅也超過了四成以上，總成交量達(dá)到30 萬平方米以上，并且超過了1 月的平均水平；深圳和上?；厣葎t相對較小。另外二線城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。

    另據(jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上周，上海新上市商品住宅達(dá)到37萬平方米，為去年11月以來新高，同期全市商品住宅僅成交20．8萬平方米，未超過去年10月下旬紀(jì)錄。不過最近的3月29日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房簽約套數(shù)突然達(dá)到1510套，創(chuàng)下2007年8月25日1867套以來的31個月新高；28日成交量也高達(dá)1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。

    二手房價再創(chuàng)新高

    一季度，北京二手房成交量同比上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調(diào)控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達(dá)到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16％和12％。

    北京中原三級市場部預(yù)計，一季度成交量有望分別達(dá)到47500套、44000套，同比漲幅將分別達(dá)到25％、20％。交易均價方面，2009年一季度北京二手房均價不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價穩(wěn)定在14000元／平方米左右，上漲幅度達(dá)到了50％。

    一季度北京二手房市場網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66．4％、67．6％。2月份更是僅成交9118套，創(chuàng)2009年2月來最低點(diǎn)。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達(dá)到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬套。當(dāng)前北京二手房均價14650元／平方米左右，環(huán)比漲幅達(dá)8．8％。

    熱錢炒樓豪宅升溫

    據(jù)中房信透露，最近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價14．5萬元／平方米的天價別墅，而買家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長三角團(tuán)購房源的主要原因。

    在地王及頂級豪宅的帶動下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項數(shù)據(jù)分別是去年同期的15．8倍和4．5倍。其中，一些熱銷的豪宅價也在朝湯臣一品的16．7萬元／平方米靠攏。

    去年已經(jīng)完成價格三級跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價已達(dá)7．5萬元／平方米；該案去年8月以前的售價還不到4萬元／平方米。去年8月以5萬元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當(dāng)月成交10套房源的均價達(dá)到8．59萬元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬元／平方米上調(diào)到了5萬元／平方米，而這個去年初售價還只有3萬元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價已經(jīng)達(dá)到5．36萬元，預(yù)期將要推出的新一批房源報價更是高達(dá)6．8萬元／平方米。

    中房信分析師薛建雄認(rèn)為，隨著新一輪供應(yīng)高潮和成交高潮的到來，上海樓市小陽春已經(jīng)到來，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區(qū)域標(biāo)桿樓盤的價格靠攏，大面積的樓盤補(bǔ)漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。

    不過，薛建雄同時指出，房價會不會進(jìn)入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關(guān)系。如果未來幾個月仍出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，房價不太可能出現(xiàn)全面上漲，但要是出現(xiàn)較大幅度的供不應(yīng)求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔(dān)心資產(chǎn)沫泡化的情況下，樓市回暖過快導(dǎo)致價格上漲，必然招致政策的更嚴(yán)厲調(diào)控。

    北京房價“漲情”大爆發(fā) 網(wǎng)上傳崩盤時間表

    均價狂飆至2．3萬元／平方米，最高漲幅達(dá)130％

    根據(jù)北京中原三級市場研究部3月29日提供給中國經(jīng)濟(jì)時報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周，北京開盤項目達(dá)到了12個，開盤均價達(dá)到23560元／平米。相比較3月份前3周北京共開盤17個項目均價為21130元／平方米的數(shù)據(jù)，上周開盤量及開盤價均有大幅度上漲，開盤均價環(huán)比上漲了11．5％。在上周開盤的12個項目中5環(huán)外項目達(dá)到了7個，均價已經(jīng)達(dá)到了18900元每平方米。相比3月份前三周的均價16580元每平方米上漲幅度達(dá)到了14％，超過全市的漲幅。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上周開盤的12個項目中有6個項目在去年同期已經(jīng)有銷售記錄。從銷售均價看，經(jīng)過2009年3月份市場首次爆發(fā)來的一年時間里，所有項目均價已經(jīng)全部接近翻番。最高的項目價格漲幅甚至達(dá)到了130％。

    北京中原三級市場研究部張大偉在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時認(rèn)為出現(xiàn)目前商品房價格依然飛漲的主要原因有幾點(diǎn)：

    一、地王的刺激。繼3月15日北京一天賣出6塊地，土地出讓金高達(dá)143．5億元之后，17日北京市土地出讓金再獲大豐收。當(dāng)天，7塊掛牌出讓的土地共獲得土地出讓金76．25億元，招標(biāo)的兩塊望京商業(yè)金融用地流標(biāo)，該周的土地出讓收入超過220億元，而相比之下，2009年全年北京土地僅成交928億元。望京、東升鄉(xiāng)、亦莊等幾塊地王的出現(xiàn)，使得本來就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔(dān)憂，繼續(xù)入市。

    二、政策并未明顯影響購房者對房價上漲的預(yù)期。樓市的高利潤，土地市場炒作的低風(fēng)險，有可能讓地價超過房價成常態(tài)，這種高地價必然會傳導(dǎo)到商品房市場，短期內(nèi)區(qū)域房價可能繼續(xù)升高，穩(wěn)定房價的期望短期很難實現(xiàn)。

    三、郊區(qū)房價非理性飛漲。在上周開盤的12個項目中5環(huán)外項目達(dá)到了7個，且均價已經(jīng)達(dá)到了18900元每平方米。郊區(qū)房價的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入增長速度趕不上房價增長，因此購房者只能到郊區(qū)買房，需求不斷外移，造成供不應(yīng)求。舉例來說，目前市場上80％以上的消費(fèi)者只能通過貸款等手段購買150萬元總價的房源，而因為市場的熱炒，當(dāng)3環(huán)內(nèi)房價賣到200萬元時，這部分人群就集中到3—4環(huán)內(nèi)，而局部的集中使得3—4環(huán)也很快上升到大部分消費(fèi)者的購買極限，如此的市場明顯醞釀著調(diào)整。通州、昌平動輒出現(xiàn)單價上2萬元每平方米的普通住宅，市場炒作氣氛已非常濃郁。

    四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源僅有8．8套，相比去年同期的13．5萬套少4萬余套，而且商品房的均價已經(jīng)突破2萬元每平方米，使得大部分購房者只能選擇二手房。二手房的明顯回暖也成為趨勢。

    購房者：舉全家之力也無力承擔(dān) 崔先生是北京一家知名媒體的記者，近日在和中國經(jīng)濟(jì)時報記者聊天時大訴苦水，稱自己最近很苦惱，去年把本用來買房的錢卻拿去股市投資，結(jié)果股市到現(xiàn)在為止還在3100點(diǎn)左右徘徊，投進(jìn)去的錢也沒有什么收益，卻錯失了去年上半年良好的購房時機(jī)。

    崔先生今年30多歲，工作了10來年，手里雖然有些儲蓄，眼瞅著結(jié)婚生子的時候到了，卻依然沒有房子，這在他心里至今還是心病。

    “你說今年房價還會上漲嗎？我現(xiàn)在到底該不該出手買房？”崔先生向本報記者詢問，如果實在不行，他想借用親屬的名義在北京買一套經(jīng)濟(jì)適用房，但又擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房不容易買到。

    最近，一份“房地產(chǎn)崩盤時間表”開始在網(wǎng)上流傳。這個時間表回顧了日本1985年—1991年房地產(chǎn)市場走勢，發(fā)現(xiàn)與中國2005年—2008年房地產(chǎn)市場走勢頗為相似，最后文章預(yù)言中國房地產(chǎn)會在明年崩盤。

    崔先生看到這個時間表后，也有幾絲欣喜。他實在忍不住想要買房了，但是現(xiàn)在房價這么高又害怕自己成為接棒者。“也不知道這次中央和地方的博弈誰會贏。”崔先生坦言到現(xiàn)在心里還是很矛盾。

    “我怎么這么倒霉就遇見這么個瘋狂的年代??？苦惱??！”崔先生告訴本報記者，現(xiàn)在有不少生活在“北上廣”的小白領(lǐng)因為買不起大城市的房子而回家的情況，自己的身邊也有一些這樣活生生的例子，那些面臨結(jié)婚生子的白領(lǐng)們不得不考慮現(xiàn)實情況無奈返鄉(xiāng)。

    崔先生坦言：“30歲沒有房子或許還能承受，但如果到40歲還沒有房子就很難受了。如果房價再這么漲下去，我自己也有可能會返鄉(xiāng)工作去?！?/p>

    和崔先生情況比較類似，在北京工作10多年的李先生手中存款20萬元，可至今也沒有買房，眼看著房價越漲越兇，他忍耐不住了，看了一圈房子下來，只有一個感受：“把我全家人的錢都押上，也買不起一套房子?！?/p>

    李先生的愛人工作5年左右，由于工資并不高，手上沒有什么存款。以李先生看中的北四環(huán)一套100平方米左右的房子為例，房子單價為3．2萬元每平方米，總價為320多萬元。李先生和愛人的雙方父母“友情贊助”20萬元，加上李先生的全部儲蓄20萬元，共40萬元，可這套房子的首付就要60多萬元，還不算裝修、家具家電、稅費(fèi)等亂七八糟的費(fèi)用。

    “就算首付降低點(diǎn)，我能付得起首付，月供也能降低點(diǎn)，買房后我恐怕也只能守著一套空房子喝西北風(fēng)去了?！崩钕壬锌?。

    據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時報記者了解，在北京房價狂漲的背景下，正有越來越多的人和崔先生、李先生一樣，只能“望房興嘆”。

    北京中原地產(chǎn)張大偉表示，目前國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍未觸及到行業(yè)根本。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目標(biāo)是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資。這就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕調(diào)控難以解決房地產(chǎn)市場存在的根本問題。