????從2007年國家針對二套住房差異化貸款的政策出臺以來，如何定義二套住房已經(jīng)成為眾多銀行“痛并快樂著”的事情，所謂痛，是指因為沒有非常明確可操作性的執(zhí)行標準，如何發(fā)放貸款有些麻煩，但同時，又因為可以根據(jù)需要調整貸款發(fā)放政策而快樂著。

????盡管隨后的政策明確規(guī)定以家庭為單位，限定二套住房，但是，改善住房可按第一套執(zhí)行又為購房者和銀行提供了發(fā)揮的空間。如銀行以改善性為由，低折

????如今，隨著銀監(jiān)會關于第二套住房貸款記錄的認定標準，以房屋數(shù)量為限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位政策的出臺，第二套住房貸款政策發(fā)生了根本性的改變，基本上堵死了以往購房者和銀行可以鉆的所有空子。

????對此政策的出臺，業(yè)內人士表示，一旦“以房為限”的精神成為正式文件下發(fā)執(zhí)行，中小業(yè)主的房地產(chǎn)投機將受到嚴重打擊，“全民炒房”的現(xiàn)象很可能成為歷史。據(jù)了解，此前執(zhí)行的二套房認定標準通常是根據(jù)是否利用貸款購買住房，且貸款是否已經(jīng)還清來界定，而醞釀中的二套房貸執(zhí)行的原則卻是“以房為限、以家庭為單位”。

????日前國務院下發(fā)的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確要求，二套住房的認定標準由住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定，目前具體細則還在制定過程中。

????市場有望降低投機性

????島城業(yè)內人士在接受記者采訪時表示，以房為限的原則，很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質，房產(chǎn)的投機性將大大降低。

????“這將徹底扭轉目前已經(jīng)開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產(chǎn)市場投機潮銳減。 ”該業(yè)內人士表示。

????以房為限的政策一旦執(zhí)行，對于有改善性需求的住房擁有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的優(yōu)惠利率。對于已經(jīng)用全款購買過房產(chǎn)，但還想利用貸款投資另一套住房的小業(yè)主，以后無法享受首套房的信貸待遇，必須執(zhí)行首付50％、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。

????據(jù)了解，在青島目前的商品房市場上，第一套房全款購房的比例高達50％，特別是在2005年以前購房的人群中，80％以上為全款購房，這部分面臨著再置業(yè)或者升級居住的業(yè)主，一旦選擇出讓手中的房子，將會給市場帶來大量的房源。同時，“以房為限”的原則也限制了這部分客戶消耗目前市場的房源，降低了他們利用金融杠桿進行再投資的可能。

????業(yè)內人士表示，新原則對于中小投資者的心理威懾力將會非常大，首次提及了住房回歸消費品本質，但是需要注意的是目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善，曾經(jīng)使用貸款購買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)。 “以房為限”的作用究竟有多大還要看政策細則出臺后的實施效果。

??? 購房者期待等到好消息

????“按照現(xiàn)在的政策，是不是原來的房子賣了，再買房子就應該算第一套了？ ”對于這個政策，購房者李明非常高興。

????在去年高點時，李明把自己居住的不到五十平方米的小房子賣掉后，本想可以依照改善性住房的標準，貸款再換個大一些的房子，在四方區(qū)，看好的新房定金都已經(jīng)交了，可是，關于改善性住房貸款優(yōu)惠取消后，再貸款買房就算第二套住房了，貸款首付和利率都上浮了，這對僅僅工作了四年的他來說，難以負擔。原來取消改善性住房貸款標準的政策出臺后，他非常懊惱，認為“自己掉到政策的空里”了。

????“現(xiàn)在好了，如果按照套數(shù)計算，我還是第一套住房，依然可以享受銀行貸款優(yōu)惠利率和首付。 ”李明非常高興，這兩天趕緊把材料遞交給了銀行，銀行方面表示由于細則還沒有出來，還需要等待總行指示，讓他回去等消息，但同時也表示估計應該差不多 “首付最低20%，利率八五折”，李明喜滋滋地告訴記者。

?? ?銀行實際執(zhí)行有難度

????盡管從有關主管部門官員的吹風讓“二套房”定義越來越清晰，不過，樓市新政中仍有諸多概念需明確，銀行在執(zhí)行新政時仍然面臨左右為難的困境。

????島城某商業(yè)銀行個人信貸部負責人告訴記者，他個人認為雖然這個提法很好，但從目前來看，這個說法有些隨意，可操作性太差了。因為從目前中國各個城市的實際情況來看，根本還不具備按套數(shù)決定發(fā)放貸款標準的條件。如青島，先不提青島市交易中心和各商業(yè)銀行之間沒有聯(lián)網(wǎng)的事情，就是青島市交易中心也沒有實現(xiàn)全市聯(lián)網(wǎng)，而僅僅只是市內四區(qū)聯(lián)網(wǎng)，也就是說，一個人如果在萊西買了房子，再到市區(qū)買房子，由于沒有聯(lián)網(wǎng)，無論是銀行還是青島市交易中心都查不到他有房，因此銀行也可以按照第一套來發(fā)放貸款。

????另外，即使是市內四區(qū)有聯(lián)網(wǎng)，該負責人還表示，來回查詢的人工費和手續(xù)費以及辦理業(yè)務的效率等都是問題?！斑€是等等看細則吧”，他表示，從目前來看，其他城市包括武漢、南京等城市也存在同樣的問題。

????據(jù)了解，盡管新政執(zhí)行尚處磨合期，但是，鑒于國家擠壓房市泡沫的決心，不少銀行對于房貸已望而卻步。一家股份制銀行人士表示，去年該行由于發(fā)放的房貸太多，而利率大都是打折的，目前對其業(yè)績已經(jīng)造成拖累，今年該行的個貸重心將轉向經(jīng)營性貸款，而另一股份制銀行人士表示，該行自去年下半年信貸開始收緊時便已很少發(fā)放第二套房以上的房貸了。

????執(zhí)行力與政策延續(xù)性

????4月，被業(yè)內稱為“10年來最為嚴厲”的房地產(chǎn)調控政策連續(xù)出臺，同以往一樣，政策的核心仍舊是從擴大供給、抑制不合理的需求，以及調整房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應結構三個方面出手，但其落腳點和可執(zhí)行性超過了以往所有政策的力度。

????對此次政策的出臺，業(yè)界議論紛紛，而海內外媒體則均稱“中國房價會出現(xiàn)程度不一的下降”。毋庸置疑，此次政策出臺的初衷也是為了中國樓市的健康發(fā)展，但是，按照以前的樓市調控經(jīng)驗，中國樓市政策的力度經(jīng)常會被各種因素抵消，那么，此次政策效果到底能怎樣，也需要經(jīng)過檢驗。

????首先，對于任何政策來說，執(zhí)行才是關鍵。

????縱觀近年來出臺的若干房地產(chǎn)調控政策，其政策制定的嚴厲性一直是有的。不論是之前的“90/70政策”，還是“二套房貸政策”，從制定者的初衷來看，如果執(zhí)行到位必定會對市場產(chǎn)生巨大影響。

????然而，在實際的執(zhí)行過程中，由于涉及的多個部門都顧及到部門利益，執(zhí)行力度大打折扣。比如二套房貸政策，是近年來最為反復的政策。不僅二套房的界定一直是處于模糊概念，而且各大銀行為了完成其貸款要求，對政策的解釋各不相同，即使在政策執(zhí)行最為嚴厲的時候，有些銀行也常常大打“擦邊球”。

????從今年新政的內容來看，同樣涉及國土、住建、銀行、稅務等多個部門，同時還有部分涉及到地方政府的利益。因此，政策能否真正落地，不僅需要可執(zhí)行的細則出臺，更需要多個部門、地方政府的真正落實。

????其次，調控能否具有一定的延續(xù)性。

????“越調越空”雖然是近幾年來社會戲謔房地產(chǎn)政策宏觀調控的語言，但是，必須承認，這幾年房地產(chǎn)市場的價格曲線的確沒有達到調控的目的。

????縱觀10年來我國出臺的一系列和房地產(chǎn)有關的調控政策，都是階段性的政策，反復性太大。很多都在執(zhí)行過程中不是悄然消失，就是用其他“救市”的政策來停止嚴厲的政策。

????2007年，國家出臺較為嚴格的調控政策后，樓市出現(xiàn)了銷售滯緩的局面。當時業(yè)內普遍的觀點是，該政策已經(jīng)開始促使市場進行自我調節(jié)，市場逐步回歸理性。但滯銷的樓市讓一些地方政府開始害怕，以及突至的全球金融危機，使一些地方政策在2008年就迫不及待地站出來，出臺了若干救市政策。不但階段性地停止了眾多嚴格的調控措施，還出臺了一些被認為對樓市健康發(fā)展不利的“土政策”。當時業(yè)界有人直指，2008年的救市政策是將之前出臺的一些嚴厲的房地產(chǎn)調控政策全部推翻，“政策寬泛程度甚至超過5年前”。

????當然，政策肯定是要適應市場的需求，但問題是，政策反反復復，讓購房者對樓市的走勢難以判斷，同時政策嚴肅性也大打折扣，結果也導致房價在這兩年內出現(xiàn)了大起大落，顯然這對樓市和經(jīng)濟的發(fā)展是極度不利的。

????因此，就目前剛剛出臺的政策而言，經(jīng)是好經(jīng)，如何才能念好？能夠念多久？面對這些問題，有業(yè)內人士表示擔心，此輪“10年來最為嚴厲”的政策，執(zhí)行力度有多大？執(zhí)行的期限又能有多長？如果一年不到就再次推倒重來，那必然會嚴重損傷購買者的心理預期，會使購房者和開發(fā)商逐漸對調控政策視而不見，再次堅定市場 “越調控越漲價”的理念。

????青島房產(chǎn)市場或將出現(xiàn)拐點

????3月份，青島市一手房成交住宅面積67.09萬平米，同比增長21.77%，而市區(qū)均價已達9800元/平方米，批售比僅為0.88（批售比等于當月新增供應比當月成交量），供銷比為5.61（存銷比等于總庫存比當月成交量），即不考慮新增供應，所有庫存房產(chǎn)將在不到6個月內銷售完畢，整個市場呈現(xiàn)供不應求的狀況，熱度可見一斑。

????就在房地產(chǎn)市場火熱之時，日前，房地產(chǎn)市場新政出臺此次新政的出臺將會對房價漲幅較大、地價屢創(chuàng)新高的青島有怎樣的影響呢？

????思源經(jīng)紀認為，政策的出臺是一張直接有效的調控牌，透露了政府調控樓市的信號，彰顯了政府遏制高房價的決心，對部分購房者及開發(fā)商心理影響不可小覷。雖然青島樓市的剛性需求很大，新政出臺后市場不會短時間內出現(xiàn)大幅降價，但房價漲勢很有可能因此得到遏制，青島房產(chǎn)市場或將出現(xiàn)拐點。而對于部分以投資和甚至投機為目的的購房者來說，首付上調至5成，減少了小資金獲取高利潤率的利潤空間，提高了投資的成本，對于短線投機者而言更是加重了負擔。所以，隨著投資成本的上升，很多中小型投資者被迫放棄購房計劃，使現(xiàn)今市場中占有一定比例的投資、投機需求大大降低，從而促使青島樓市會逐步回歸冷靜，價格日趨理性化。

????思源經(jīng)紀認為，對開發(fā)商來說，雖然政策效果釋放會有一定的延后性，但長遠來看，一段時間以后，房地產(chǎn)市場的價格會逐漸趨于穩(wěn)定，盡管以自住為主的剛需樓盤不會受到太大影響，但是，對于一些投資功能更強一些的樓盤而言，客戶的減少，必然會使樓盤銷售受到一定影響。

????此外，新政也會在一定程度上影響到二手房市場。政策的出臺，會促使部分投資客在政策落地前的一段時間內出售房源，從而使得二手房市場供應量有所增長，這一定程度上會緩解現(xiàn)在市場供不應求的狀態(tài)，使成交價格在近期內保持一定的穩(wěn)定性。

????總之，隨著房地產(chǎn)市場重度調控的大幕拉開，在短時間內，市場會形成供求雙方的僵持，而政府是否還會繼續(xù)出臺更為有力的組合拳，房價能否得到真正的抑制，還需要市場的進一步檢驗。(本報記者)