????國(guó)土部調(diào)研35城市商品房成本

????京滬廣深在列 或?yàn)檎{(diào)控提供參考

????記者獲悉，國(guó)土資源部（下稱“國(guó)土部”）近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項(xiàng)工作，需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)。

????在近期樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，此項(xiàng)調(diào)研頗為引人關(guān)注。

????主要調(diào)研土地成本

????一名接近國(guó)土部的人士對(duì)本報(bào)記者表示，商品房成本調(diào)研是國(guó)土部門的一項(xiàng)例行工作，近幾年都曾作過(guò)類似的操作，但主要是著眼于地價(jià)因素在房?jī)r(jià)中的占比等，今年把這項(xiàng)工作寫(xiě)入了正式文件之中。

????國(guó)土部要求，上述35座重點(diǎn)城市需定期完成商品房成本構(gòu)成的調(diào)查數(shù)據(jù)采集、整理與上報(bào)，此項(xiàng)工作的技術(shù)承擔(dān)單位要在今年7月15日前提交商品房成本構(gòu)成調(diào)查表。

????去年年中之際，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開(kāi)。

????房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)的爭(zhēng)論一直都引發(fā)熱議，房?jī)r(jià)的真實(shí)成本對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)始終是一個(gè)難解之謎。

????萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖去年曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。

????不過(guò)，2009年一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在面前：越來(lái)越多的資金，包括中央企業(yè)，正在通過(guò)各種途徑涌入房地產(chǎn)業(yè)。有專家曾指出，如果房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)像開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)的那樣低，為什么會(huì)有如此之多的企業(yè)都想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)？

????但在從業(yè)者對(duì)商品房成本諱莫如深的背景下，上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數(shù)據(jù)佐證。

????公開(kāi)商品房成本并非沒(méi)有個(gè)案。早在2005年，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過(guò)90％。

????是否存在暴利頻引爭(zhēng)議

????除了有助于證明開(kāi)發(fā)商是否獲取暴利外，探究房?jī)r(jià)成本在政府調(diào)控樓市的背景下有著更深遠(yuǎn)的意義。

????去年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。此報(bào)告直指地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。

????此報(bào)告將房?jī)r(jià)之高的根源歸因于地價(jià)，從而引發(fā)外界對(duì)于土地部門調(diào)控不力的批評(píng)。

????而國(guó)土部去年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。

????不過(guò)，鑒于2009年開(kāi)始的地價(jià)過(guò)快上漲走勢(shì)，國(guó)土部也通過(guò)改革和完善土地招拍掛制度，以及增加土地供應(yīng)等多種手段來(lái)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。

????國(guó)土部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史近日在“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況通報(bào)會(huì)上透露，為了積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，將堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度，“我們已經(jīng)做了一個(gè)試點(diǎn)方案?！?/p>

????上述人士表示，此次調(diào)研重點(diǎn)城市商品房成本，除地價(jià)因素外，也希望通過(guò)一些中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，調(diào)研重點(diǎn)城市商品房建造、稅費(fèi)等方面的成本。

????外界分析，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)土部的此項(xiàng)調(diào)研將為下一步的決策過(guò)程提供數(shù)據(jù)參考。國(guó)土部此前也多次表示，地價(jià)監(jiān)測(cè)工作是土地參與國(guó)家宏觀調(diào)控的重要技術(shù)支撐。

????5%、8% VS 暴利

????房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾表示，開(kāi)發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右

????23.2% VS 58.2%

????去年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)表示一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。而國(guó)土部去年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%

????附表：35座城市一覽

????北京 天津 上海 南京

????杭州 寧波 廣州 深圳

????重慶 武漢 長(zhǎng)沙 石家莊

????太原 銀川 沈陽(yáng) 大連

????長(zhǎng)春 西寧 合肥 福州

????廈門 南昌 濟(jì)南 青島

????鄭州 南寧 海口 成都

????貴陽(yáng) 昆明 西安 蘭州

????哈爾濱 呼和浩特 烏魯木齊

????資料來(lái)源：本報(bào)整理