????公攤迷霧

????演播室主持人 敬一丹：

????您好觀眾朋友，歡迎您收看《焦點(diǎn)訪談》。

????在山東省高密市有一個(gè)樓盤叫貴賓首府，不久前這個(gè)樓盤的很多業(yè)主在收房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，公攤系數(shù)竟高達(dá)50%以上，有人把它稱為史上最牛的公攤系數(shù)。記者在進(jìn)行實(shí)地調(diào)查以后發(fā)現(xiàn)，在貴賓首府，如此高的公攤系數(shù)的背后，暴露出的是職能部門在預(yù)售房合同監(jiān)管上的重重漏洞。

????解說：

????這是在山東省高密市的繁華地段剛剛建起的一座地標(biāo)式建筑——貴賓首府。2007年，它曾作為期房面向業(yè)主銷售，由于這是高密市第一座高層建筑，因此當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤賣的很火。剛剛成家的張維還很慶幸能為父母、為自己在這里搶購兩套一室一廳的房子，但他來收房推開房門時(shí)卻傻了眼。

????張維 貴賓首府業(yè)主：

????第一感覺就感覺這個(gè)房子的面積明顯小了。

????記者：

????像你買的時(shí)候，合同上約定是多大面積？

????張維：

????是這樣，我當(dāng)時(shí)買的時(shí)候是買了兩套，總的面積是85平米。然后我實(shí)際上現(xiàn)在兩套的面積加起來的話，應(yīng)該也不到50平米。

????解說：

????買房時(shí)，開發(fā)商曾在現(xiàn)場(chǎng)擺設(shè)了兩個(gè)樣板間，有廚房、客廳、臥室，功能很全，這讓張維很動(dòng)心?？裳巯伦约嘿I的這兩套精裝修的房子卻怎么也和當(dāng)時(shí)看到的樣板間聯(lián)系不上。

????張維：

????鞋柜，然后以及像這邊的沙發(fā)、床，這個(gè)房間的面積根本就擺放不了那么多家具，只能放很少的，放一張床，放一點(diǎn)簡單的凳子。

????解說：

????遇到同樣問題的還有很多購買貴賓首府房子的業(yè)主，他們都對(duì)自己購買的房屋面積充滿了疑慮。他們覺得自己的房屋面積不僅與樣板間相差很大，而且與買房時(shí)銷售人員的承諾也不一致。

????記者：

????當(dāng)時(shí)給你承諾的，當(dāng)時(shí)說公攤是多大？

????周敏 貴賓首府業(yè)主：

????不超過30%。

????記者：

????公攤不超過30%？

????周敏：

????對(duì)，他明確說過這一點(diǎn)。

????解說：

????但在貴賓首府一樓，記者看到，高密市晟暉房產(chǎn)測(cè)繪公司對(duì)貴賓首府的測(cè)繪結(jié)果發(fā)現(xiàn)，除了一二層商用之外的房屋，最低分?jǐn)傁禂?shù)是0.52，有的樓層是0.56，還有的甚至接近0.85。

????雖然國家在一般住宅的公攤系數(shù)上沒有規(guī)定上限，但通常不會(huì)超過0.3。但這里的公攤系數(shù)怎么會(huì)高達(dá)0.52以上呢？

????李偉 濰坊福城置業(yè)有限公司辦公室主任：

????因?yàn)槲覀冞@個(gè)樓是一個(gè)酒店式產(chǎn)權(quán)公寓，它不相當(dāng)于普通住宅。有了高的配置，所以說它的公攤系數(shù)必然要高。

????解說：

????原來，貴賓首府公攤系數(shù)高的原因在于這座樓不是普通的住宅樓，而是酒店式公寓，有很多公共設(shè)施需要分?jǐn)偂Ｓ浾咴跇莾?nèi)看到，貴賓首府它有五部電梯，寬敞的大廳，還有20條走廊，看上去的確不像是普通住宅。

????記者：

????當(dāng)時(shí)你們買的時(shí)候有沒有跟你說，這是一個(gè)酒店式的公寓？

????周敏：

????沒有，當(dāng)時(shí)跟我們簽合同的時(shí)候，他就跟我們說是住房。

????記者：

????那當(dāng)時(shí)他這個(gè)房子賣給你們的時(shí)候，標(biāo)明是什么性質(zhì)的房呢？

????張維：

????住宅。

????解說：

????讓張維等人確信自己購買的是普通住宅的，不僅因?yàn)橛衅恋臉影彘g，有銷售人員的承諾，更重要的是這份商品房買賣合同。

????記者仔細(xì)查閱了這份合同，發(fā)現(xiàn)其中一句“買受人的房屋僅作住宅使用”，這讓購房者誤以為自己購買的是普通住宅，沒有任何其它字句告知購房者購買的是酒店式公寓。

????記者：

????為什么不在合同上標(biāo)明是公寓？

????李偉：

????合同，這個(gè)事我還不是很清楚。因?yàn)槭裁?，我的觀點(diǎn)，就是我們銷售的觀點(diǎn)，公寓就是住宅。

????解說：

????雖然國家目前還沒有嚴(yán)格界定酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，酒店式公寓與普通住宅有著很大的不同。其中與消費(fèi)者利益密切相關(guān)的是由于結(jié)構(gòu)和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。

????根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為70年，綜合用地為50年。而在貴賓首府的土地使用證上記者看到，土地使用年限是50年。也就是說，業(yè)主購買貴賓首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

????貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費(fèi)者確實(shí)很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區(qū)別。如果在合同中不加以注明，很容易誤導(dǎo)購房者認(rèn)定自己購買的房屋就是一般住宅。

????邱寶昌 北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師、中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)律師：

????我認(rèn)為這個(gè)合同里面有很不明確的地方，應(yīng)該寫上這個(gè)是住宅，還是酒店式公寓，它不填寫實(shí)際上就隱藏著、隱瞞了重大事實(shí)。我認(rèn)為這是一個(gè)合同上的一個(gè)缺陷，這實(shí)際上涉嫌侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)。

????解說：

????不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個(gè)重要缺陷，就是在面積約定時(shí)只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內(nèi)面積。

????記者：

????為什么不把這個(gè)東西當(dāng)時(shí)寫到合同上，或者明確交代給業(yè)主呢？

????李偉：

????我個(gè)人理解，他們沒有問我，我只賣的是建筑面積，業(yè)主沒有強(qiáng)烈要求注明公攤面積和公攤系數(shù)，我也不必要加上。

????解說：

????根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，以建筑面積計(jì)價(jià)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定，套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，像這樣不寫明套內(nèi)面積和公攤面積的是明顯的違規(guī)行為。

????正是因?yàn)橘F賓首府的開發(fā)商與業(yè)主簽定的合同中存在諸多問題，才導(dǎo)致眾多業(yè)主不了解自己購買的房屋真實(shí)的用途和面積。

????其實(shí)，對(duì)于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關(guān)規(guī)定，按理說應(yīng)該會(huì)有職能部門為他們把關(guān)。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，承擔(dān)商品房銷售管理責(zé)任的是各地建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，那么高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室又是如何履行監(jiān)管的職能呢？

????記者：

????那作為商品房的主管部門，對(duì)于簽署這樣的合同，你們要不要承擔(dān)一定的監(jiān)管責(zé)任？

????潘守亭 山東省高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室黨支部書記：

????這個(gè)情況我不很清楚。

????記者：

????在不在你監(jiān)管范疇之內(nèi)？

????潘守亭：

????應(yīng)該是合同的發(fā)放，應(yīng)該我們是有的，但是監(jiān)管我們是不管的。

????記者：

????他怎么賣都可以？

????潘守亭：

????怎么賣都可以，我認(rèn)為應(yīng)該是這樣。

????解說：

????在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室登記備案，這也是合同接受職能部門審查的一個(gè)過程。

????邱寶昌：

????不動(dòng)產(chǎn)的買賣預(yù)售合同是要備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時(shí)候，他就看你是不是符合相關(guān)的規(guī)定。那像這個(gè)合同必要條款當(dāng)中有建筑面積，后面還有套內(nèi)建筑面積，分?jǐn)偯娣e都空下來，這也是應(yīng)該填而沒有填的。那作為職能部門在備案審查的時(shí)候，你應(yīng)該要對(duì)這種不符合備案形式、備案要求的合同，應(yīng)該要求它重新備案、讓它如實(shí)填寫相關(guān)數(shù)據(jù)以后再進(jìn)行備案，而我們的職能部門沒有認(rèn)真履行這種監(jiān)管職能。

????解說：

????不僅如此，高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預(yù)售許可證時(shí)也沒有按照規(guī)定要求操作。

????在貴賓首府的預(yù)售許可證上，記者看到，房屋用途、性質(zhì)上沒有明確標(biāo)明是酒店式公寓，而是寫著營業(yè)和居住。

????記者：

????那你們發(fā)放這個(gè)依據(jù)是什么？

????潘守亭：

????我忘了這個(gè)事了，我看一下可以嗎，營業(yè)、居住。

????解說：

????按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售許可證的發(fā)放依據(jù)是建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、土地使用權(quán)等批準(zhǔn)文件。也就是說，預(yù)售許可證應(yīng)與立項(xiàng)、規(guī)劃、土地相一致。記者查閱了貴賓首府的立項(xiàng)文件，上面明確標(biāo)明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據(jù)高密市規(guī)劃局負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目規(guī)劃也是酒店式公寓。但高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室卻沒有依據(jù)此文件發(fā)放預(yù)售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

????邱寶昌：

????實(shí)際上這和規(guī)劃，和土地使用是不一致的，違反了建設(shè)部《關(guān)于預(yù)售許可管理辦法》當(dāng)中預(yù)售證發(fā)放的有關(guān)規(guī)定。那現(xiàn)在為什么會(huì)出現(xiàn)營業(yè)和居住和以前的酒店式公寓與混合式住宅不一致，這一點(diǎn)我認(rèn)為只有相關(guān)的職能部門，他們才能解釋清楚。

????記者：

????為什么會(huì)跟規(guī)劃不同？

????潘守亭：

????這個(gè)可以看看，看看是什么原因，肯定它這是有原因的，我認(rèn)為肯定是有原因的。

????記者：

????你認(rèn)為什么原因呢？

????潘守亭：

????什么原因我不是很清楚。

????記者：

????但是也正是這樣的一個(gè)預(yù)售許可證，就會(huì)給業(yè)主們?cè)斐梢环N誤導(dǎo)，你覺得這個(gè)責(zé)任在誰呢？

????潘守亭：

????這個(gè)我不是很清楚。

????演播室主持人 敬一丹：

????面對(duì)著購房者房地產(chǎn)商云山霧罩，職能監(jiān)督似有實(shí)無，而蒙在鼓里的張維們相信合同，相信政府職能部門發(fā)出的商品房預(yù)售許可證，相信自己買的就是住宅。而現(xiàn)在呢，他們不僅要承受過高的公攤系數(shù)，還要繳納商用標(biāo)準(zhǔn)的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)商缺乏誠信，職能部門監(jiān)管不力，給購房者造成的損失該由誰來買單呢？