????“商業(yè)開發(fā)”是不是公共利益？

????湖苑五區(qū)的一位居民，以前從未接觸過與拆遷有關(guān)的法律條文，這一次他不得不認(rèn)真地開始學(xué)習(xí)。出于一些特殊的原因，他要求我們隱去他的圖像。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：現(xiàn)在我雖然使用了國家的土地，但是合法地發(fā)給我的使用權(quán)，沒有到期，也不可能到期，為什么突然收回？總要有一個理由，《中華人民共和國土地管理法》第58條，第一款、第二款兩款當(dāng)中都有，第一款就是公共利益的需要，征用、收回國家土地使用權(quán)，第二條就是老城區(qū)的舊房改造。

????解說：收回琴湖周邊34萬平方米的國有土地使用權(quán)，其法律依據(jù)又是什么呢？記者來到了常熟市國土資源局，找到了分管此事的副局長陳建剛。

????記者：你們這個收回國有土地使用權(quán)這樣一個依據(jù)，法律依據(jù)是在哪里？

????陳建剛(江蘇省常熟市國土資源局 副局長)：依據(jù)就是《中華人民共和國土地管理法》58條規(guī)定的，為公共利益需要使用土地。

????記者：你們所有的手續(xù)都按照公共利益來界定的，是嗎？

????陳建剛：對。

????記者：你們對公共利益有一個怎么樣的解釋？什么樣算公共利益？

????陳建剛：這個問題比較復(fù)雜，可能都在探討。

????記者：至少你們既然能批這個項(xiàng)目，你們肯定有個界定。

????陳建剛：我們認(rèn)為公共利益就是，一個是市委市政府定下來這樣一個項(xiàng)目，第二我們有前期支撐材料，有發(fā)改委項(xiàng)目批復(fù)跟規(guī)劃局的許可，我們認(rèn)為公共利益，我們是靠材料來支撐的。

????記者：這些材料從哪兒能體現(xiàn)出來是公共利益？

????陳建剛：行政上面一種程序。

????解說：記者發(fā)現(xiàn)，琴湖片區(qū)綜合改造工程從發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)到規(guī)劃許可確實(shí)都手續(xù)齊備，那么根據(jù)規(guī)劃，這項(xiàng)工程將帶來怎樣的公共利益呢？

????在2010年的常熟日報(bào)上，居民們看到了一篇題為琴湖將建成常熟首座休閑商務(wù)區(qū)的報(bào)道，未來的琴湖將建成集商務(wù)活動、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、旅游休閑為一體的休閑商務(wù)區(qū)。在這篇報(bào)道里，常熟市規(guī)劃局的總工程師陳義還詳細(xì)介紹了未來琴湖片區(qū)的藍(lán)圖。

????陳義(江蘇常熟市規(guī)劃局 總工程師)：定位是把它打造成一個休閑商務(wù)區(qū)，也就是現(xiàn)在講的RBD的概念，不是所有地方都能做RBD的，它要有一定的環(huán)境條件，琴湖是非常特殊的，它是鑲嵌在我城市中間的，正好是位于整個城市的一個中心，相對來說尺度是適應(yīng)這么來打造，甚至說的再具體一點(diǎn)，就是城市客廳這么一個功能。

????解說：RBD對于很多市民來說是一個陌生的概念，而對于湖苑五區(qū)的居民來說，它的內(nèi)容與他們的未來密切相關(guān)。

????陳景波(湖苑五區(qū)業(yè)主)：我從規(guī)劃圖上可以看得出來這邊是商業(yè)開發(fā)區(qū)，這邊是文化、娛樂，也是一個商業(yè)區(qū)。那么在很大一塊范圍里面，主要是房產(chǎn)開發(fā)，包括高層、多層，還有湖景洋房，四個區(qū)里面有三個區(qū)都是商業(yè)開發(fā)的話，那么這個很顯然，這是主要是一個商業(yè)行為。

????記者：你認(rèn)為它是一個為了公共利益這樣一個改造項(xiàng)目嗎？

????陳景波：我認(rèn)為這肯定不是公共利益的一個改造項(xiàng)目。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：我們不能理解，他們做法我們不能理解。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：它不是用于修公路、鐵路、機(jī)場。那我們肯定要配合，會理解政府。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：這個地方地皮很值錢。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：就把我們土地證作廢。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：打造常熟最高檔的房子就在這里。

????解說：在常熟琴湖控制性詳細(xì)規(guī)劃里面，湖苑五區(qū)所在的地塊未來的土地用途標(biāo)注為：商業(yè)辦公用地。那么，商業(yè)用地是否能算作公共利益呢？是否能以此為由收回國有土地使用權(quán)呢？

????吳建興：就是商業(yè)開發(fā)的住宅，你說它不是公共利益嗎？城市化的推進(jìn)、城鄉(xiāng)一體化在推進(jìn)，僅僅說它商業(yè)開發(fā)以后，就不是公共利益嗎？開發(fā)的行為，一個實(shí)施的過程是過程，它最終要達(dá)到的目的是什么？是開發(fā)商去開發(fā)了，就抹煞了它的公共利益了？

????記者：在整個采訪過程當(dāng)中，業(yè)主們認(rèn)為這是一個商業(yè)開發(fā)。

????吳建興：什么是公共利益？你回答我？

????記者：我看這回探討最多的，就是公共利益。

????吳建興：對，我們的法律界定了嗎？

????解說：在現(xiàn)有的有關(guān)土地和拆遷的法律中，什么是公共利益還沒有明確的界定，而恰恰這一點(diǎn)，是決定能否收回琴湖片區(qū)國有土地使用權(quán)的最關(guān)鍵因素，對于它的判定直接涉及到琴湖片區(qū)8宗地的800多戶居民們的私有房產(chǎn)，公共利益是依法收回國有土地使用權(quán)的一個依據(jù)，也是一些土地儲備行為的一個渠道，但在實(shí)際實(shí)施中，公共利益到底包涵什么？這其實(shí)是琴湖片區(qū)拆遷糾紛的主要矛盾。

????吳建興：焦點(diǎn)問題，很難界定，這是專家學(xué)者的事情，立法部門的事情。我無法說，我無法發(fā)表任何意見，但是我們作為地方政府，可以表一個態(tài)，就是說法律出臺堅(jiān)決執(zhí)行。

????解說：在公共利益還沒有清晰的法律界定之前，這個包含著商業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目，是否可以收回住戶們的國有土地使用權(quán)呢？

????周建中：我希望有一個地方，有一個時(shí)間，有一個人能夠把這些問題，我這些疑惑，讓我解開。

????解說：周建中并沒有等到他想要的解答，幾次和政府部門溝通無效后。5月份，他和小區(qū)的居民一起一紙?jiān)V狀寄到了常熟市人民法院，要求常熟市國土資源局撤銷收回國有土地使用權(quán)的決定。

????周建中：我唯一的辦法就是通過法庭的辯論，能夠讓我認(rèn)清楚到底是誰對誰錯。如果說我們錯了，我會認(rèn)錯，如果拆遷申請人錯了，他應(yīng)該也要認(rèn)錯。

????記者：你們現(xiàn)在在走的維權(quán)的這樣一條路徑，就是起訴？

????周建中：對。

????記者：走這條路順嗎？

????周建中：不是很順。

????解說：湖苑五區(qū)的居民開始了未知的訴訟道路。而此時(shí)，在琴湖片區(qū)改造工程涉及的八百多戶居民中，其他的七百多戶居民有一半已經(jīng)接受了拆遷補(bǔ)償，開始搬遷。那么，為什么只有湖苑五區(qū)這一百多戶居民不接受，還在奔忙于法院和家之間，堅(jiān)持要求撤銷收回國有土地使用權(quán)的行政許可呢，在這個訴訟背后是什么樣的動機(jī)？在支撐著他們呢？

????拆遷補(bǔ)償怎樣才合理？

????陳靜珍，正在一筆筆地計(jì)算補(bǔ)償款，她和老伴生活在這片獨(dú)院住宅小區(qū)的一角。在琴湖片區(qū)改造的八宗地塊中，這一百零五戶住宅都屬于獨(dú)棟房屋。在政府出臺的補(bǔ)償方式里，有兩種方式，其一是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以現(xiàn)有的房屋置換到1.5公里外的一棟高層公寓式住宅，琴湖片區(qū)很多公寓的住戶們選擇了這種方式，而獨(dú)院式的住戶和陳靜珍一樣，都不愿意從這些小院的主人轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔庸⒌臉I(yè)主。

????繆志濤：了解的人知道是因?yàn)椴疬w，我好多外地的朋友下次跑到我公寓房去，他們以為我做生意破產(chǎn)了。

????黃立(湖苑五區(qū)業(yè)主)：因?yàn)椴疬w，使被拆遷的人，降低了他的生活質(zhì)量。

????湖苑五區(qū)業(yè)主：你把我的轎車沒收了，換給我?guī)纵v自行車，你說想得通嗎？

????記者：比如說他現(xiàn)在是獨(dú)棟的獨(dú)立式的這樣一個院子，他們說哪怕是把他們回遷到你們建一些連排的，還是他們原來的形式？

????吳建興：土地資源如此的緊缺，如此的稀缺，您說呢？土地資源要不要節(jié)約地利用，要不要提高土地資源利用的效率。從提高土地資源的利用率這個角度，政府不會選擇(安排獨(dú)立設(shè)院子)。

????記者：很多業(yè)主也覺著我們的利益受到的損害？

????吳建興：您認(rèn)為呢？

????記者：就您覺得他們的利益？

????吳建興：我認(rèn)為他們利益沒有受到損害。

????記者：住在獨(dú)立式的院子里和住在公寓里，你覺著一樣嗎？

????吳建興：我覺得沒有區(qū)別。

????解說：補(bǔ)償?shù)牡诙N形式是貨幣補(bǔ)償，在琴湖片區(qū)八宗地統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)里，獨(dú)院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的補(bǔ)償。但陳靜珍認(rèn)為，即便這樣也沒有體現(xiàn)獨(dú)院住宅和公寓房的差別，因?yàn)樗麄兒雎粤艘粋€非常重要的因素：區(qū)位差價(jià)。

????陳靜珍(湖苑五區(qū)業(yè)主)：這個地塊非常好，怎么是把我們劃成四類地區(qū)呢，四類地區(qū)的價(jià)格，才兩千元都不到 (每平米)一千七百五十(區(qū)位價(jià))。

????黃立：這些地塊出讓的時(shí)候，政府賣點(diǎn)不也就是琴湖嗎？為什么我們在琴湖邊上，你要拆我們的時(shí)候，把它說的是四類地塊，在具體以后宣傳的時(shí)候，好像把琴湖宣傳得這么美好。

????吳建興：基礎(chǔ)設(shè)施不延伸，如果琴湖環(huán)境不改造，會升嗎？

????記者：如果你不要拆遷，我可以繼續(xù)受益？這是我個人的利益。

????吳建興：土地價(jià)值的上升，就是說級差地租的產(chǎn)生是政府城市化推進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施投入、環(huán)境改造以后帶來的。嚴(yán)格地來說，這個增值不應(yīng)該是他的。

????解說：按照貨幣補(bǔ)償方式綜合計(jì)算獨(dú)院房每平米的補(bǔ)償價(jià)在八千元到九千元之間，加上其它綜合補(bǔ)貼，一平米最高可以達(dá)到一萬一的補(bǔ)償款，一幢標(biāo)準(zhǔn)的一百六十平米的獨(dú)院房，最多可以拿到一百七十多萬的補(bǔ)償款，住戶們擔(dān)心拿著這筆錢已經(jīng)很難在市場上買到類似的房子。

????邱麗芳：再想買這種房子，肯定要很多很多錢，我們怎么辦？我們付不起，價(jià)格貴得要命，三四百萬。

????解說：那么在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定時(shí)住戶們的這種想法，有沒有被考慮在內(nèi)呢？

????記者：它矛盾點(diǎn)到底怎么產(chǎn)生的，為什么會這樣？

????吳建興：欲望無限，一萬二他希望兩萬二，人都有欲望，關(guān)鍵這個欲望是不是符合客觀，或者說是符合實(shí)際，這是一個最主要的問題。

????黃立：實(shí)際上最根本的，我還是那個觀點(diǎn)，國務(wù)院提出的，要讓我買得起，不問補(bǔ)償價(jià)格是多少，我一點(diǎn)都不問，不過你補(bǔ)給我的錢，你必須告訴我我拿了這筆錢，到哪里可以買我同樣的房子，這你就合理了。

????解說：常熟市政府給予這些居民的補(bǔ)償價(jià)，到底能不能在當(dāng)?shù)刭I到同樣類型的房子呢？居民們是合理要價(jià)，還是在抬高價(jià)格呢？在琴湖沿線的新世紀(jì)大道以南，我們找到了距離湖苑五區(qū)較近的一個售樓處。

????記者：這個位置在整個常熟是什么位置？

????售樓小姐：將近三環(huán)。

????記者：常熟一般市里，不是很是市里的房子，大概獨(dú)棟，比如說別墅這一類，大概什么價(jià)位？

????售樓小姐：要一萬六左右，最少最少，現(xiàn)在房價(jià)都漲了，買不到房子了。

????記者：你覺得買得到嗎？

????售樓小姐：如果一萬二，買差不多的房子，如果是一萬二買獨(dú)棟的話，市場上應(yīng)該是買不到的。他們現(xiàn)在是拿了錢，也買不到房子。沒有房子在市場上，很少很少，要買獨(dú)棟的話，很貴很貴，連體的也不多，像我們這兒拿出來就沒有了，要么住公寓房。

????解說：當(dāng)挖掘機(jī)開向這些湖邊的獨(dú)院房的時(shí)候，常熟市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，土地經(jīng)過一次次拆遷、改建、重新洗牌后，現(xiàn)在的市場上已經(jīng)很難買到十年前的那種一二百平米的獨(dú)院住房。

????邱麗芳：第一個反應(yīng)就是買不起同樣類型的房子，就是說我們以后一生買不起了，就是這么一回事情。如果真的是讓我們換一套房子，出幾百萬，我們哪買得起？就根本沒有辦法。

????周建中：現(xiàn)在我們一家人家能夠弄這么一套房子，可以說是傾盡了所有，我們認(rèn)為弄好這一套房子也可以安居樂業(yè)了，但是給他這么一攪合，一搞的話，我們可以說前半生所做的努力一半，大半可能泡湯了，有這種感覺。

????解說：在這樣的補(bǔ)償面前，業(yè)主們都有著同樣的想法，把法律訴訟堅(jiān)持到底。

????繆志濤：你看過秋菊打官司這個電影嗎？就是說秋菊打官司，她認(rèn)死理，我就是討個說法，我們的這些小區(qū)里面，不會因?yàn)椴疬w生活無著落，我認(rèn)為這個拆遷和任何事情一樣，應(yīng)該要公平的。

????土地儲備中心有拆遷資格嗎？

????解說：兩個多月的時(shí)間，常熟市法院對撤銷收回國有土地使用權(quán)的訴訟一直沒有立案，在別人已經(jīng)開始四處買房準(zhǔn)備搬遷時(shí)，繆志濤和他的鄰居們遠(yuǎn)赴北京、南京等地，遍查法律、咨詢專家，接著他們又追加了三個行政訴訟，撤銷發(fā)改委關(guān)于琴湖片區(qū)的立項(xiàng)批復(fù)、撤銷規(guī)劃局的建設(shè)用地規(guī)劃許可、撤銷拆遷許可。

????按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，房屋拆遷許可必須，具有五項(xiàng)條件。首先要具備建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，業(yè)主們認(rèn)為在建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證里，建設(shè)單位是土地儲備中心，土地儲備中心是國土局下屬的事業(yè)單位，直接作為建設(shè)單位和拆遷人出現(xiàn)，沒有法律依據(jù)，而且這樣會剝奪業(yè)主和開發(fā)商平等議價(jià)的機(jī)會。

????記者：這回這個項(xiàng)目誰是拆遷人？

????袁學(xué)亮(江蘇省常熟市土地儲備中心 副主任)：這個拆遷人是我們。

????記者：土地儲備中心？

????袁學(xué)亮：嗯。

????記者：土地儲備中心能不能作為立項(xiàng)人，是爭議這一點(diǎn)，那這個矛盾點(diǎn)在哪兒？

????袁學(xué)亮：矛盾點(diǎn)有的人認(rèn)為土地儲備中心不具備這個立項(xiàng)人的主體資格，但是有的人認(rèn)為具備這個資格。

????陳建剛：出力不討好了，覺得出力不討好 ，就是政府機(jī)關(guān)，你做了這么多的事，現(xiàn)在壓力都是在自己身上，也沒辦法，大家都是一份工作，沒有辦法，大家都憑良心做事。

????解說：從2001年開始，常熟市就先于全國很多地方開始實(shí)行土地公開招拍掛，隨后又實(shí)施了凈地出讓制度，比2007年國家三部委聯(lián)合出臺《土地儲備管理辦法》提倡凈地出讓早了六年，從那時(shí)候開始，常熟市國土局副局長陳建剛的工作就多了一份。

????陳建剛：我們2001年就開始土地招拍掛，土地招拍掛的配套前提就是土地儲備中心的一個前期開發(fā)的基本的操作，我們避免一種情況是什么呢，就是由開發(fā)商直接搞拆遷，應(yīng)該由政府主導(dǎo)。跟老百姓的拆遷，如果開發(fā)商直接去搞拆遷的話，因?yàn)樗侵苯永娴囊粋€碰撞，開發(fā)商少給拆遷戶一分錢，他就是自己口袋多一分錢，直接利益碰撞，這樣會帶來很多問題。所以我們從2002年開始，我們不做這個事情，全部是做成凈地。但是這個麻煩是什么？就是政府的壓力會很大，部門的壓力會很大，所有的壓力都在自己的肩膀上面，所以我們的政府機(jī)關(guān)，說實(shí)話大家都做得很累。

????記者：為什么這么講？

????陳建剛：如果是我們跟有些地方一樣，搞一些毛地讓開發(fā)商去搞，政府就做做裁判也好，坐在這兒，你們?nèi)ジ惆?，拆得掉就拆?，F(xiàn)在都是由政府，要有這樣一個中間環(huán)節(jié)，政府去做，矛盾也會特別都是針對政府。

????解說：當(dāng)土地政策開始提倡凈地出讓的時(shí)候，拆遷的工作就落到了地方的土地儲備中心，而在土地出讓之前誰來擔(dān)任拆遷項(xiàng)目和拆遷單位的主體呢？

????袁學(xué)亮：按照國土部門的要求，出讓土地都要凈地。這個凈地必須要有某一個部門要去實(shí)施，要實(shí)施的話，以什么名義去實(shí)施？在這方面就是一個矛盾，是先有雞還是先有蛋呢？我剛才講的那個討論里面，包括持不同意意見的那一方，他仍沒有指出來，沒有提出來，如果不是儲備中心，應(yīng)該由哪一個部門或者哪一個什么單位比較適合來主持這項(xiàng)工作，也沒提出來。我們土地儲備中心是2000年才成立的，在這之前不可能法律上來想到這些東西，還沒出現(xiàn)的東西，它不可能想到，在以前法律里面可能還沒有涉及到有個儲備中心的問題，可能以后爭論多了，慢慢可能上升為理論，再上升為法律，這可能是一個過程。

????“我打官司為什么”？

????解說：湖苑五區(qū)住戶們提出的四項(xiàng)訴訟請求，已經(jīng)過了兩個月，既沒有被駁回，也沒有立案。

????繆志濤：我現(xiàn)在就是想，惟一的一個想法就是在法庭上能夠展示我們的道理，就是把我們認(rèn)為我們的合法的理由要講出來。

????袁學(xué)亮：我就希望有一個統(tǒng)一的法律把這個固定下來，這樣的話大家依法行事，實(shí)際上我們現(xiàn)在也是依法的，就是說把這個爭論的東西給個明確，可能在一些問題上面，就會消除一些疑慮一些矛盾。

????解說：幾個月過去了，居民難以預(yù)料，他們所依據(jù)的法律到底能不能保住他們的房子。

????繆志濤：我現(xiàn)在這樣做，其實(shí)是身心疲憊的，非常疲憊的，打官司兩個多月不給立案，我打官司為什么，我知道可能就是打不贏的，但是我打個理出來，給我個說理的地方。

????解說：8月15日，繆志濤接到了常熟法院的通知，關(guān)于撤銷收回國有土地使用權(quán)和撤銷拆遷許可的訴訟已經(jīng)立案，到我們的采訪結(jié)束時(shí)，還沒有接到開庭的消息，而公告上最后的拆遷期限是九月八日。

????邱麗芳：但是我們覺得，我們做是我們的事情，至于他們給不給我們一些答復(fù)，結(jié)果會如何，這個我們沒有辦法去考慮，我們只能盡人事 ，一定要去盡這個人事，要不然我們會后悔一輩子的。

????解說：居民們心里的疑問和爭論還在繼續(xù)，繆志濤依然在等待開庭堅(jiān)持依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，每天奔波在未知的途中。從今年的2月11日以后的這段日子，在邱麗芳的日記里清晰地記錄著化為了個人的記憶。

????邱麗芳：我覺得這是我一生中的一段，重要的一個歷史。我記錄下來這些，我覺得這些是非常有必要，因?yàn)檫@只是一部分，什么事情都是要通過自己的努力去爭取的，我相信最后我們這個問題，肯定會得到好的解決。