小港灣藍色經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基地效果圖

????“十一”黃金周前后，地處市北區(qū)的天幕城迎來了兩個新商家，一個是溫樂都皮革城，一個是東方好萊塢量販式KTV旗艦店，前者把海寧、招遠等地已經(jīng)成規(guī)模的皮草批發(fā)零售模式引進青島，讓市民實現(xiàn)家門口消費，營業(yè)面積達20000平方米；后者則擁有70多間包廂，堪稱島城當前規(guī)模最大的KTV，并且增添了音樂輪滑大廳等項目。

????這兩家企業(yè)本身的商業(yè)業(yè)態(tài)形式并沒有什么奇特之處，走得都是規(guī)模制勝、創(chuàng)新經(jīng)營的道路，但它們都有一個共同點，就是都需要龐大的客流量來填充。而缺乏龐大客流恰恰是近年來大型商家不敢落戶西部老城區(qū)的重要原因，因為受消費能力、交通不暢等因素影響，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)投資近年來主要集中在東部，即使是已經(jīng)進入競爭白熱化的東部商圈、臺東商圈，每年依然有大量的新商家進入。

????相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，當前這次投資趨向的變化很大程度得益于海底隧道、快速路三期等重點交通項目對西部的影響，隨著西部地區(qū)近年來舊城改造造成的居民消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化，尤其在東部商業(yè)相對飽和的情況下，島城企業(yè)商業(yè)投資回流到西部老城區(qū)就不難理解了。

????西部老城投資趨熱

????8月初，市南區(qū)中山路78號改建工程建筑方案進行批前公示，根據(jù)市南區(qū)先前發(fā)布的信息顯示，中山路78號改造項目是該區(qū)中山路未來兩年要實施的八個大項目之一，其要改造成營業(yè)面積達6000平方米的電子設備城。而與其他建設項目由單位投資建設不同，政府部門發(fā)布的通告顯示，中山路78號是由個人投資建設，投資人名字為林峰，系現(xiàn)任青島溫州商會執(zhí)行會長兼秘書長。由于溫州商人近年來在全國各地投資尤其在地產(chǎn)投資方面的敏銳視角，這一事件也讓市民對以中山路為代表的西部老城區(qū)復興之路平添了許多的期待。

????而實際上，西部老城區(qū)的復興之路并非僅僅維系在中山路這條街上，今年5月，地處新疆路4號的青島加洲國際廣場終于正式敲定了下家，青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司通過競拍摘牌的方式成為收購主體。中聯(lián)建業(yè)此前已按規(guī)定向市國資委繳納了1億元的摘牌保證金。目前，整個爛尾樓的改造還處于初級設計階段，未來將以住宅為主，還將納入SOHO的概念。新疆路4號的青島加洲國際廣場此前已經(jīng)閑置十幾年，因為債務因素和整個區(qū)域發(fā)展方面的原因，一直沒有人愿意接手，而“雙子星”開始盤活之路已經(jīng)被視為小港區(qū)域復活的濃重一筆。隨著國際郵輪碼頭等項目在小港灣地區(qū)的推進，整個區(qū)域的商業(yè)前景不容忽視。

????相對于兩家本土企業(yè)對西部老城區(qū)投資的看重，西部老城區(qū)也同樣引起了外地投資者的關(guān)注，除了多年前就開始在小港灣進行布局的和記黃埔，早在今年3月份，市北區(qū)政府與深圳華強集團簽訂青島華強廣場項目合作協(xié)議，深圳華強集團將在遼寧路北端建設一處集文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、數(shù)字智能娛樂、現(xiàn)代商業(yè)及星級酒店于一體的多維空間城市綜合體。整個項目總投資達100億元，今年年底將開工建設。

????交通和改造成主因

????“我們選擇到這里開旗艦店主要是因為目前青島西部老城區(qū)還沒有我們這么大規(guī)模的量販式KTV，隨著一些交通方面的改善，這邊的消費也應該更有起色。 ”青島東方好萊塢餐飲娛樂有限公式總經(jīng)理邢述江的想法更有普遍意義。

????據(jù)了解，隨著快速路三期工程的加快建設和海底隧道明年建成通車日子的臨近，在不遠的將來，有望在西部地區(qū)架起了一個新的交通網(wǎng)，一方面，北部的客流可以通過環(huán)灣大道直接進入老城區(qū)，城陽、膠州的客流也可以一并直接進入，另一方，開發(fā)區(qū)和膠南的客流更是可以通過海底隧道和老城區(qū)實現(xiàn)高效的貫通，昔日的西部交通“死胡同”變成了一個四通八達的中心地段，這成為西部老城區(qū)能夠引起眾多商家共識的原因。

????當然也有商家負責人指出，在這一過程中，火車站這個穩(wěn)定的客流資源更值得商家去重視，隨著交通大提速的完成，火車站的客流量一直保持高位增長，而且青島的火車站乘客中，觀光客又占據(jù)很高的比例，游客的消費能力和欲望都相對旺盛。

????在這種背景下，火車站以及海底隧道這兩大客流來源集于一身的青島西部老城區(qū)將獲得更多的商業(yè)投資機會。為此，那些商家重新投資西部老城區(qū)就不難理解了。

????此外，另外一個因素也不得不引起我們的注意，就是西部人口結(jié)構(gòu)的變化。近年來，小港灣、云南路、快速路兩側(cè)都進行了大規(guī)模的拆遷改造，這在給城市創(chuàng)造良好環(huán)境的同時，人口的結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生著變化，更多的具有消費欲望的中青年市民選擇在西部居住，這讓商家對西部地區(qū)本身的商業(yè)環(huán)境青睞有加。此前，青島本土零售業(yè)老大利群集團就在這里實現(xiàn)了戰(zhàn)略布局。

????相關(guān)專家指出，假如說前一次西部價值的提升是源于云南路和小港灣大規(guī)模拆遷造成的區(qū)域環(huán)境大提升的話，那么本次西部價值的提升很大程度依賴于交通大項目的竣工，后者對商業(yè)投資的影響更大、更長遠。

????商業(yè)底蘊依舊完整

????記者通過對中山路、遼寧路、即墨路等商圈以及西鎮(zhèn)等大型居民區(qū)的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近年來西部老城區(qū)的商業(yè)相對蕭條，但整體的商業(yè)底蘊依舊存在。以中山路為例，高端百貨業(yè)的代表百盛依舊在這里堅守，并且通過自己的定位贏得了相對固定的顧客，這成為它能夠堅守住的原因。

????同時，相對于當年百麗等品牌店鋪的退出，一些需要靠時間和精力維系下來的青島本土小店都沒有放棄中山路，以高密路、河南路為例，外貿(mào)服裝、圖書、美容用品、零售等眾多的特色小店都選擇了堅守，而這些多數(shù)經(jīng)營超過十年的小店既是衡量一個商業(yè)街人文氛圍的重要標準，也往往是一個商業(yè)街最堅實的擁護者。

????更何況，以中山路為例，已經(jīng)出現(xiàn)了局部復興的局面，以劈柴院為代表的成功升級區(qū)域已經(jīng)讓中山路北段基本恢復了以往的人氣。在過去的幾年時間里，蘇寧、星程等全國連鎖企業(yè)都在中山路周邊實現(xiàn)了自己的布局。

????而遼寧路以電子信息業(yè)積累起來的大量客流已經(jīng)成為西部地區(qū)復興的另類代表，目前市北區(qū)正在對西部的商業(yè)資源進行精耕細作，目前修建的地景大道將把遼寧路和即墨路兩大商圈實現(xiàn)地下商業(yè)走廊的鏈接，可以把客流疏導到即墨路。

????“我們現(xiàn)在最大的工作壓力，就是客流量太大造成的城市管理。 ”此前科技街管委相關(guān)負責人曾經(jīng)向記者抱怨，而從未來來看，隨著西部其他類型商業(yè)資源的復蘇，科技街將更好地發(fā)揮客流集散地的作用，通過自己來帶動周邊的發(fā)展。

????記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，雖然西部老城區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了近十年的低迷，這里面有城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移的問題，也有老城區(qū)自身發(fā)展的問題，但一個不可忽略的事實，就是西部老城區(qū)的諸如教育、醫(yī)療等資源優(yōu)勢一直沒有改變，這導致一旦西部環(huán)境發(fā)生提升，其自身吸引力將繼續(xù)加強。(記者 門國鋒)