????昨天，濟南市城區(qū)及建制鎮(zhèn)土地級別和基準地價更新聽證會召開，來自市發(fā)改委、市建委、市規(guī)劃局、市財政局、各區(qū)政府、小清河等投融資平臺單位、房地產(chǎn)公司、土地評估公司等的22名聽證代表對聽證稿發(fā)表了自己的意見。記者從現(xiàn)場獲悉，本次調(diào)整范圍相比2007年的調(diào)整，增加了59平方公里的面積，大片北部和東部地區(qū)被列入范圍，同時按照新擬定的城區(qū)用地平均容積率，濟南城市會大大“長高”。

????新增59平方

????據(jù)聽證稿，根據(jù)濟南市城區(qū)土地利用整體規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查，確定本輪基準地價的評價范圍為1105平方公里，覆蓋了土地利用總體規(guī)劃及城市總體規(guī)劃確定的中心城規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)用地，比上一輪評價范圍增加了59平方公里。

????這些增加的區(qū)域主要分布在西北、北部和東部區(qū)域。濟南市國土資源局土地利用處相關(guān)負責人介紹，增加的這些區(qū)域原本都是荒地，這些年隨著濟南城市的發(fā)展，這些區(qū)域也出現(xiàn)了較大規(guī)模的建筑群等，因此此次調(diào)整將其納入了范圍，這順應了城市發(fā)展的大趨勢。

????根據(jù)聽證稿，增加的西北區(qū)域的具體范圍是玉清湖水庫東岸至北繞城高速與黃河大堤區(qū)域；新列入的北部區(qū)域具體范圍是北繞城高速與黃河大堤區(qū)域。在北部區(qū)域，還有一個新增加區(qū)域為歷城區(qū)華山鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)；在東部區(qū)域新列入的區(qū)域具體范圍為城市規(guī)劃線(歷城區(qū)與章丘市的行政分界線)以西，規(guī)劃中的青銀高速以東區(qū)域。

????我市商業(yè)中心地位得到加強

????本次聽證會，除對基準地價擬調(diào)整進行聽證外，對于新的土地級別的調(diào)整也進行了相關(guān)聽證。

????根據(jù)聽證稿，濟南市的商業(yè)一級地范圍明顯縮小，但進一步明確了泉城路、黑虎泉北路、泉城廣場、濼源大街區(qū)域為全市核心商業(yè)中心的地位?！巴ㄟ^對商業(yè)網(wǎng)點租金水平的調(diào)查來看，也能驗證其獨特的商業(yè)核心地位，是市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域所無法替代的區(qū)域。”技術(shù)支持單位山東正衡土地房地產(chǎn)有限公司匯報說。

????匯報人指出，商業(yè)用地級別劃分進一步突出了與城市規(guī)劃相銜接的特點，對已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)和近期內(nèi)將要建設(shè)的新興商業(yè)區(qū)重點考慮，體現(xiàn)在奧體文博片區(qū)、高新區(qū)、燕山立交文化東路延長線區(qū)域、小清河穿過中心城區(qū)區(qū)域、京滬高鐵站前廣場區(qū)域、濟鋼王舍人區(qū)域、空港組團核心區(qū)域、唐冶新城進出口加工區(qū)區(qū)域、孫村開發(fā)區(qū)區(qū)域、長清大學城區(qū)域等，使土地級別的劃分與現(xiàn)狀的商業(yè)分布及規(guī)劃中的商業(yè)分布能夠有機地結(jié)合，即考慮到現(xiàn)狀的商業(yè)繁華程度又對近幾年內(nèi)新興的商業(yè)中心有所考慮。

????濟南要“長高”了

????此外，記者注意到，按照聽證稿，城區(qū)商業(yè)、住宅用地平均容積率在2007年基礎(chǔ)上也有望進行相應調(diào)整，住宅、商業(yè)用地平均容積率均由2007年的1.3提高到1.7。市國土局有關(guān)負責人表示，容積率大小代表著土地上可建建筑物的體量大小，平均容積率提高，意味著一些區(qū)域內(nèi)的住宅樓和商業(yè)樓要進一步向空中發(fā)展，新建樓宇將以高層為主，“這也符合將來城市‘長高’、‘長胖’的要求?！?/p>

????據(jù)介紹，根據(jù)國土部有關(guān)規(guī)定，土地基準價格最長三年調(diào)整一次，各地可根據(jù)實際情況適時調(diào)整。濟南現(xiàn)行的國有土地基準地價標準為2007年制訂，根據(jù)濟南市政府相關(guān)文件，目前我市商業(yè)用地分為10個級別，住宅用地與工業(yè)用地分別為9個級別和 8個級別。其中，一、二、三級商業(yè)用地基準價格每平方米分別為4500元、3245元和2230元；一、二、三級住宅用地基準價格每平方米分別為3120元、2120元和1690元。在此之前，濟南市分別在1999年、2004年、2006年調(diào)整了國有土地基準地價。 (記者劉研波)

????■相關(guān)鏈接基準地價與招拍掛價格是啥關(guān)系？

????據(jù)國土專業(yè)人士介紹，基準地價是指對不同地域或不同級別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價格。

????“基準地價是土地出讓價格的基礎(chǔ)，在這個基礎(chǔ)上，考慮到土地具體情況，由專業(yè)機構(gòu)對土地再進行評估形成評估價，進而形成出讓底價，然后在土地市場上經(jīng)過招拍掛形成最終的出讓價格?！爆F(xiàn)場業(yè)內(nèi)人士解釋說，從基準地價到拍賣成交價格，其中還要經(jīng)歷評估價、底價等兩個階段。