????中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)香港商報(bào)報(bào)道，近來香港樓市風(fēng)起云涌，港府于近日推出限外令及增收額外印花稅，新措施一出，港樓市成交量隨即大跌八成。記者采訪兩地地產(chǎn)界專業(yè)人士及相關(guān)專家發(fā)現(xiàn)，部分港客為尋求資金保值，紛紛北上置業(yè)，導(dǎo)致近期深圳樓市港客成交大增。而內(nèi)地富人仍看好香港市場(chǎng)及移民需要，赴港投資房地產(chǎn)激情并未受政策影響，赴港看樓依舊是常態(tài)。

????業(yè)界多看好港樓市

????雖然港樓市新措等致樓市成交量下降，但多位地產(chǎn)中介人士表示，額外印花稅等措施對(duì)內(nèi)地投資客并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

????美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域經(jīng)理江少杰稱，大部分內(nèi)地客都是做中長(zhǎng)線投資、中長(zhǎng)線更具保值價(jià)值，這些人都習(xí)慣持貨兩年后轉(zhuǎn)手，故新措施對(duì)他們影響并不會(huì)太大。他說，內(nèi)地客主要是購(gòu)買香港新樓盤，目前香港新樓盤以及豪宅類成交量中內(nèi)地買家更高達(dá)三四成左右。新樓盤在入伙之前是不能夠轉(zhuǎn)讓的，其樓花期基本都要一年以上，等到可以轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，15%以及10%的稅率肯定不會(huì)影響到他們，或者到時(shí)候征收額外印花稅的政策已經(jīng)沒了也說不定。“退一步講，即使到時(shí)轉(zhuǎn)讓需交5%，但都有規(guī)定是買賣雙方承擔(dān)，故2.5%的稅率對(duì)他們來說沒太大影響，而且樓盤升值的價(jià)錢可能還多過這個(gè)數(shù)?！苯俳苷f。

????業(yè)者認(rèn)為，港府出臺(tái)的樓市政策對(duì)內(nèi)地人赴港買樓沒有太大影響。他表示，能到香港買樓的內(nèi)地客基本不會(huì)受影響?！盁o論是提高投資移民門坎，還是增收額外印花稅，香港（特區(qū)）政府怎么也不會(huì)像內(nèi)地一樣出臺(tái)限購(gòu)令。最主要的是提高投資門坎，但能買得起的人能出一千萬(wàn)也不在乎這百分之十的收稅?！?/p>

????發(fā)展商長(zhǎng)實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，由于香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，資金持續(xù)流入，加上措施主要針對(duì)短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導(dǎo)，相信中長(zhǎng)期對(duì)整體樓市的影響不大。東亞銀行首席經(jīng)濟(jì)師鄧世安認(rèn)為，如果外圍因素不變，歐美資金繼續(xù)流入，內(nèi)地人繼續(xù)來港買樓，樓價(jià)長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)。摩根大通也繼續(xù)看多香港樓市后市走勢(shì)，維持今年住宅樓價(jià)15%升幅預(yù)測(cè)，明年預(yù)測(cè)則由10%上調(diào)至15%。

????加稅打擊短炒港樓市量跌價(jià)穩(wěn)

????近幾年，香港樓價(jià)漲幅較大，目前樓價(jià)已接近1997年金融危機(jī)爆發(fā)前的水平。僅2009年就飆升30%，今年來已再漲15%。而大摩近日發(fā)表的報(bào)告顯示，內(nèi)地資金是近年香港樓市升浪的重要推動(dòng)力。因此，繼今年10月中旬港府出臺(tái)限外令，將房地產(chǎn)踢出申請(qǐng)投資移民類別后，上月19日港府再出新招，增收額外印花稅以打擊短期炒樓客。新措施一出臺(tái)，成交量應(yīng)聲大跌。

????江少杰說，港府樓市政策出臺(tái)后，香港樓市成交量已經(jīng)跌了80%，但目前樓價(jià)還沒出現(xiàn)太大波動(dòng)，預(yù)計(jì)會(huì)有10%調(diào)整。他認(rèn)為，現(xiàn)階段樓市政策對(duì)投資者的作用主要表現(xiàn)在心理上的影響，擁有多個(gè)項(xiàng)目的業(yè)者可能會(huì)降價(jià)出貨套現(xiàn)，但對(duì)于長(zhǎng)線投資來講，他們會(huì)讓出的價(jià)格空間有限。

????香港房地產(chǎn)商會(huì)德豐有限公司董事黃光耀指出，政府措施實(shí)時(shí)影響到炒賣或投資者入市，無可避免樓價(jià)短期會(huì)有輕微調(diào)整，預(yù)期會(huì)有幾個(gè)百分點(diǎn)至一成的跌幅，但相信市場(chǎng)應(yīng)能承受到有關(guān)調(diào)整。

????星展銀行發(fā)布分析報(bào)告指出，港府新措預(yù)計(jì)令住宅市場(chǎng)的交易顯著降溫；短期投機(jī)者將被逐出市場(chǎng)，更重要的是，包括真正的終端用戶在內(nèi)的真正買家因預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下滑而采取觀望態(tài)度，故此預(yù)計(jì)，未來3個(gè)月的成交量可能下滑30%至50%。

????深中介代理港物業(yè)免費(fèi)載客看樓

????在深圳中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店前，一塊推銷樓盤的寫字板格外引人注目。寫字板上大寫的黑體字“香港樓盤代理”，該門店經(jīng)理傅先生表示，該公司從11月18日開始代理香港長(zhǎng)實(shí)近日推出的新樓盤“盛薈”，此次推出的多是90到100平米的單位，8萬(wàn)港元一平米。據(jù)其介紹，深圳人對(duì)香港樓盤極感興趣，每個(gè)周末他們公司都有兩輛巴士車免費(fèi)接送客戶到港看房，自開通以來，每輛車都爆滿。而店內(nèi)一工作人員則表示，此前更有內(nèi)地客通過他們總公司一次認(rèn)購(gòu)了20套，他的一位客戶近日也在香港成交了1套。美聯(lián)物業(yè)代理(深圳)有限公司物業(yè)顧問周濤也向記者表示，由美聯(lián)香港公司代理的所有樓盤。每個(gè)星期都會(huì)安排客戶過港看樓，每周都能有兩三批客戶，平均每批都能有四五個(gè)客戶。

????內(nèi)地客置港產(chǎn)激增

????據(jù)了解，近段時(shí)間內(nèi)地投資客在港樓市成交活躍。能赴港看樓的客戶基本上都帶有一定的成交意向，最近一段時(shí)間，每個(gè)星期都有一套左右成交，且成交價(jià)位都在1000萬(wàn)元以上。

????業(yè)者表示，深圳的限購(gòu)令沒出之前，成交量要比現(xiàn)在稍微要少一點(diǎn)。他認(rèn)為這主要是由于限購(gòu)令影響所致，內(nèi)地多余資金流向發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)買力向外轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)向其它城市或者香港樓市，或者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

????而港置地產(chǎn)代理(深圳)有限公司營(yíng)業(yè)經(jīng)理余思淵則表示，據(jù)港置地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，按成交量計(jì)算，近半年來，香港的樓盤中有兩成是內(nèi)地客購(gòu)買的，而市場(chǎng)政令變化致最近兩個(gè)月內(nèi)地客成交量提高到五成以上。據(jù)介紹，此前就曾有內(nèi)地客趁港樓市降價(jià)抄底掃貨。

????內(nèi)地買家一向是港發(fā)展商目標(biāo)客戶。長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威早前就曾表示，盛薈買家中七成為用家或換樓客，近三成為長(zhǎng)期投資者，而內(nèi)地買家占約8%，較預(yù)期少一半，故長(zhǎng)實(shí)未來將計(jì)劃加大項(xiàng)目在內(nèi)地的宣傳，以便吸納更多內(nèi)地買家。

????專家:入市風(fēng)險(xiǎn)高須審慎

????在內(nèi)地及香港兩地樓市政策夾擊下，內(nèi)地涌動(dòng)的資金將何去何從？多位中介人士均認(rèn)為，港樓市仍是內(nèi)地投資客首選。余思淵認(rèn)為，以后內(nèi)地投資客還是會(huì)繼續(xù)赴港投資地產(chǎn)。江少杰認(rèn)為，未來內(nèi)地客投資香港樓市還會(huì)保持與現(xiàn)額水平差不多的數(shù)量，大約占到三四成左右。

????江少杰表示，未來房地產(chǎn)仍然是個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的投資選擇，因?yàn)閲?guó)人都相信不動(dòng)產(chǎn)的保值作用。他說，2008年金融海嘯來襲時(shí)，很多人投資了金融產(chǎn)品都有損失，“一著被蛇咬十年怕井繩”，人們有些害怕投資金融產(chǎn)品。而目前房地產(chǎn)還算穩(wěn)健，而香港吸引力較大，相信未來會(huì)有很多內(nèi)地富人繼續(xù)投資港房地產(chǎn)。

????江少杰認(rèn)為，雖然短期會(huì)有波動(dòng)，但他比較看好中長(zhǎng)線投資。而持相反意見的李耀志則認(rèn)為資金可能涌向基金、股市等市場(chǎng)。

????有專家表示，香港與內(nèi)地樓市均加大調(diào)控力度，而且香港樓價(jià)已漲至1997金融危機(jī)的水平，有意入市者需警惕風(fēng)險(xiǎn)。

????據(jù)悉，很多內(nèi)地人投資港地產(chǎn)的手續(xù)都是在港完成的，內(nèi)地加息對(duì)此并無影響。周濤告訴記者，很多客戶在港都有資產(chǎn)往來，一般都不用帶現(xiàn)金赴港，而是拿本票過去，通過香港銀行直接刷卡。

????多因素吸引內(nèi)地客投資港樓

????究竟是什么原因讓內(nèi)地投資客不怕港樓市調(diào)控呢？據(jù)介紹，內(nèi)地投資環(huán)境的變化是主要原因之一。有中介人士稱，充裕的資金放在銀行貶值厲害，加上內(nèi)地一線城市限購(gòu)，內(nèi)地投資客投資內(nèi)地房地產(chǎn)遭到限制，資金將會(huì)到處尋找出路。

????余思淵稱，資金會(huì)轉(zhuǎn)向無限購(gòu)令的二三線城市，或者商鋪寫字樓等工商地產(chǎn)，此外就是鄰近的港澳地區(qū)。

????而香港本身優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是對(duì)投資者產(chǎn)生較大的吸引力。中多位地產(chǎn)中介人士表示，香港的自由經(jīng)濟(jì)體系及低利率、以及人民幣升值是吸引內(nèi)地人投資香港樓市的原因。

????余思淵說，香港自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使很多內(nèi)地投資者向往到港投資。此外，港市場(chǎng)低利率也是吸引內(nèi)地客到港投資樓市的原因之一。江少杰表示，香港的房貸利率長(zhǎng)期處于低水平，現(xiàn)在大約是在1%左右，而深圳的利率打完折之后都在五點(diǎn)幾。在如此低的利率水平下，相信香港房?jī)r(jià)很難降下來。他認(rèn)為，由于港幣與美元掛鉤，而美國(guó)又持寬松貨幣政策，相信未來一兩年內(nèi)，香港貸款利率還會(huì)很低。在這種情況下，基本上資金都會(huì)比較活躍尋找出路，而房地產(chǎn)投資則是大部分人的選擇。

????人民幣持續(xù)升值也為內(nèi)地客赴港購(gòu)房帶來利好，相當(dāng)于打了八五折優(yōu)惠。江少杰舉例稱，假如貸款一百萬(wàn)，在香港月供是4500元左右，而在深圳就要6000多元。與此同時(shí)，人民幣的持續(xù)升值也意味著內(nèi)地客以后供樓數(shù)目可以越交越少，“今年交4萬(wàn)元，或許明年3萬(wàn)就可以搞掂了。如此推算下去，他們?cè)焦┰降停?000萬(wàn)元的樓房，到供完的時(shí)候?qū)嶋H上交的錢都不到1000萬(wàn)元?！?/p>