關(guān)系示意圖

　　石河子某團(tuán)一連隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)以單位名義將單位房屋出租后，花費(fèi)巨額招待費(fèi)折抵房租。該領(lǐng)導(dǎo)卸任后，近五萬的餐費(fèi)誰來承擔(dān)？該領(lǐng)導(dǎo)的行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為？此爭議經(jīng)兩級(jí)人民法院審理，最終有了結(jié)局。

　　2006年11月，石河子市民穆勇從李華處接手一家餐廳。這家餐廳的房屋所有權(quán)屬于石河子某團(tuán)場一連隊(duì)所有。

　　之前，李華曾與該連隊(duì)簽了一份房屋租賃合同，約定：李華租用連隊(duì)門面房，租期為五年，自2005年12月至2010年11月止，房屋租金每年1.5萬元。

　　這份房屋租賃合同，由該連隊(duì)連長常慶簽字并加蓋了連隊(duì)印章。

　　李華經(jīng)營餐廳近一年，于2006年11月將餐廳轉(zhuǎn)讓給穆勇。雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中約定，經(jīng)營期限沿用李華與該連隊(duì)的租賃合同。該連隊(duì)連長常慶也在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字并注明，“餐廳租金用于招待費(fèi)用”。

　　穆勇經(jīng)營餐廳期間，常慶以連隊(duì)名義在餐廳招待用餐，累計(jì)消費(fèi)達(dá)4.9萬余元。

　　2008年8月，常慶離職后，連隊(duì)要求穆勇交回租用的房屋，新任連長周星以連隊(duì)名義把房屋租賃給另一個(gè)體業(yè)主習(xí)華玉，雙方簽了為期二十年的房屋租賃合同。

　　合同期未到，房屋被強(qiáng)行收回，穆勇認(rèn)為，他與該連隊(duì)簽的租賃合同合法有效，連隊(duì)將房屋另行租給他人，屬違約。在找到該連隊(duì)爭辯無效之下，2009年4月，穆勇在氣憤中將連隊(duì)所屬團(tuán)場和連隊(duì)原連長常慶告上法庭，要求解除房屋租賃合同，同時(shí)要求團(tuán)場返還其租金2.5萬余元；并賠償違約金及損失1.5萬余元。

　　此案經(jīng)過兩級(jí)法院審理，判決不同。

　　一審判決：協(xié)議未到團(tuán)場違約，賠償穆勇?lián)p失

　　法庭上，團(tuán)場認(rèn)為，穆勇從未向連隊(duì)支付過租金，因此不存在返還租金問題。穆勇未向連隊(duì)交付租金，連隊(duì)將房屋租給別人也不構(gòu)成違約。常慶個(gè)人在穆勇的餐廳簽單消費(fèi)，未經(jīng)團(tuán)場授權(quán)，因此不是職務(wù)行為。常慶沒有將餐費(fèi)抵銷租金的權(quán)利，餐費(fèi)應(yīng)由常慶個(gè)人承擔(dān)。

　　常慶也當(dāng)庭辯解：我任職期間與李華、穆勇的租賃合同往來都是職務(wù)行為，餐費(fèi)折抵租金也是根據(jù)連隊(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀決定的，受益人并非我個(gè)人，因此產(chǎn)生的法律后果不應(yīng)由我個(gè)人承擔(dān)。

　　石河子市人民法院審案認(rèn)為：連隊(duì)與李華簽的房屋租賃合同有效。李華經(jīng)連隊(duì)同意，將房屋轉(zhuǎn)租給穆勇，該轉(zhuǎn)租行為也合法有效。常慶與李華及穆勇簽合同的行為是代表連隊(duì)的職務(wù)行為，而連隊(duì)又不具有法人資格，故由此產(chǎn)生的法律后果依法應(yīng)當(dāng)由具有法人資格的團(tuán)場承擔(dān)。雖然團(tuán)場未授權(quán)常慶以餐費(fèi)折抵租金，但鑒于常慶的特殊身份，致使李華、穆勇均相信其行為代表團(tuán)場。

　　穆勇未交租金違約 餐費(fèi)另案主張

　　法院認(rèn)為，因穆勇的租賃合同僅履行了19個(gè)月(2006年12月至2008年7月)，已發(fā)生租金2.3萬余元，而團(tuán)場在穆勇處的就餐費(fèi)已達(dá)到4.9萬余元，故在雙方的租賃合同解除時(shí)，團(tuán)場應(yīng)將餐費(fèi)折抵的多余租金2.5萬余元退還穆勇。團(tuán)場與穆勇的協(xié)議未到期，卻將房屋出租給他人，此行為構(gòu)成違約，團(tuán)場應(yīng)向穆勇賠償違約金及可得利益損失。

　　石河子市人民法院作出一審判決：穆勇與團(tuán)場的房屋租賃合同解除；團(tuán)場給付穆勇剩余租金2.5萬余元、賠償穆勇違約金及損失9833元。

　　二審判決：穆勇未交租金違約，餐費(fèi)另案主張

　　對(duì)于一審判決，團(tuán)場不服，并于2010年8月向農(nóng)八師中級(jí)人民法院提起上訴。

　　團(tuán)場堅(jiān)持認(rèn)為，常慶擔(dān)任連長期間只能在職務(wù)范圍內(nèi)行使權(quán)力。個(gè)人用餐簽單，未經(jīng)團(tuán)場確認(rèn)時(shí)只能由其個(gè)人承擔(dān)，個(gè)人消費(fèi)與職務(wù)行為無關(guān)。團(tuán)場請求二審法院依法重新作出判決。

　　二審法庭上，穆勇辯稱：常慶作為連長，多次以連隊(duì)名義到我餐廳招待用餐，使我有理由相信常慶代表的是團(tuán)場。我請求維持一審判決。

　　常慶也堅(jiān)持認(rèn)為：我是履行職務(wù)行為，原審判決正確。

　　對(duì)于“常慶用經(jīng)手的餐費(fèi)折抵租金是否是履行職務(wù)的行為”這一焦點(diǎn)，農(nóng)八師中級(jí)人民法院認(rèn)為：常慶與穆勇約定用餐費(fèi)折抵租金，并多次在穆勇經(jīng)營的餐廳就餐消費(fèi)，該行為未經(jīng)團(tuán)場的授權(quán)，且該餐費(fèi)數(shù)額較大，也未入連隊(duì)財(cái)務(wù)賬，因此，用餐費(fèi)折抵租金的約定無效，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由常慶個(gè)人承擔(dān)。

　　農(nóng)八師中級(jí)人民法院認(rèn)為，因穆勇從未向團(tuán)場交過租金，實(shí)際主張的是常慶就餐消費(fèi)折抵租金后的餐費(fèi)，穆勇的此項(xiàng)請求與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案是房屋租賃合同糾紛，對(duì)于穆勇主張的餐費(fèi)，因與本案不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)另案主張。

　　近日，農(nóng)八師中級(jí)人民法院作出終審判決：穆勇與團(tuán)場間的房屋租賃合同解除，駁回穆勇的其他訴訟請求?！?文中人物均為化名)

　　法官說法

　　農(nóng)八師中級(jí)人民法院法官：本案爭議的焦點(diǎn)在于常慶用經(jīng)手的餐費(fèi)折抵租金是否屬履行職務(wù)的行為。

　　我國《民法通則》規(guī)定：“企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任?！币榔湟?guī)定，企業(yè)法人的法定代表人或其他工作人員從事企業(yè)的經(jīng)營或與經(jīng)營有關(guān)的行為是職務(wù)行為，企業(yè)法人方承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，常慶作為團(tuán)場下屬連隊(duì)的連長，他與穆勇簽訂房屋租賃合同是履行職務(wù)行為，該合同合法有效。因連隊(duì)不具有法人資格，其法律后果應(yīng)由其法人即團(tuán)場承擔(dān)。

　　常慶與穆勇約定用餐費(fèi)折抵租金，其后他多次在穆勇經(jīng)營的餐廳就餐消費(fèi)，該行為事前未得到團(tuán)場授權(quán)，事后也未經(jīng)團(tuán)場認(rèn)可，且該餐費(fèi)數(shù)額較大亦未入連隊(duì)財(cái)務(wù)賬，因此，常慶與穆勇約定用經(jīng)手的餐費(fèi)折抵租金的約定無效，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由常慶自己承擔(dān)。

　　因本案是房屋租賃合同糾紛，主要解決房屋租賃合同是否解除、穆勇是否超付租金及違約問題。因穆勇從未向團(tuán)場交租金，先行違約，所以團(tuán)場有權(quán)解除合同。穆勇主張賠償違約金和可得利益損失的請求不能成立。對(duì)于穆勇主張的餐費(fèi)，因與本案不屬于同一法律關(guān)系，可另案起訴。

　　合同中還約定：如連隊(duì)違約提前收回房屋，應(yīng)按當(dāng)年合同總租金的50%向李華支付違約金或折抵租金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)李華損失的，連隊(duì)還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。