２００４年６月２８日，國(guó)資委發(fā)布國(guó)資函【２００４】１０４號(hào)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》：為貫徹主輔分離、精干主業(yè)的要求，國(guó)資委決定整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源，擬尋求重組合作方并準(zhǔn)備將房地產(chǎn)業(yè)作為非主業(yè)剝離的有關(guān)中央企業(yè)，根據(jù)本企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可與中國(guó)建筑工程總公司、招商
局集團(tuán)有限公司、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利（集團(tuán)）公司、華僑城集團(tuán)公司等五家企業(yè)聯(lián)系，在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，研究有關(guān)重組問(wèn)題。同時(shí)國(guó)資委將做好有關(guān)協(xié)調(diào)工作。
據(jù)國(guó)資委內(nèi)部人士透露，此次重組國(guó)資委主任李榮融提出了明確要求：重組工作將由國(guó)資委改革局負(fù)責(zé)拿出具體工作方案，并召集相關(guān)企業(yè)研討執(zhí)行路徑。分析人士認(rèn)為，此舉顯然和國(guó)資委希望有更多的大型央企未來(lái)能夠整體上市的意圖有關(guān)，最近該委員會(huì)的高層官員在談及此話題時(shí)就明確表示，企業(yè)整體上市大規(guī)模的推進(jìn)，受到了諸如企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不夠突出的影響。顯然，幾乎所有的央企或多或少進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)導(dǎo)致了上述政策的出臺(tái)。
對(duì)于執(zhí)行重組可能采取的方式，直接負(fù)責(zé)此事的國(guó)資委改革局白英姿副局長(zhǎng)表示：“此次重組顯然存在著一些關(guān)鍵性的矛盾，由于已形成的利益格局很難打破，行政劃撥的形式可能不妥。如果采用由各家投資入股的方式進(jìn)行重組，則國(guó)資委操作起來(lái)要簡(jiǎn)明一些�！�
盡管政府已經(jīng)給出了此次重組的指導(dǎo)思路，但國(guó)資委在上述通告中依然為此次央企的主輔拆分預(yù)留了相當(dāng)?shù)目臻g。通報(bào)并沒(méi)有規(guī)定重組的明確路徑以及被重組的企業(yè)名單或范圍，只是稱“準(zhǔn)備將房地產(chǎn)作為非主業(yè)剝離的其他中央企業(yè)，可與上述企業(yè)自愿協(xié)商”。
五大巨頭浮出水面
資料顯示，１９９１年底全國(guó)只有４２００家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但目前已達(dá)３萬(wàn)家，每家年均開(kāi)發(fā)面積不足２萬(wàn)平方米、平均資產(chǎn)僅５０００萬(wàn)元，尚不足在北京建造一棟中型住宅樓。
具體到中央企業(yè)，約有８０％在主業(yè)之外從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)共有１９１家中央企業(yè)其主業(yè)或輔業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，其涉及的資金總量達(dá)到１８００億元之巨，但普遍效益不佳，甚至虧損，以至于影響到了其主業(yè)的發(fā)展。
專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)此次中央企業(yè)重組的國(guó)資委企業(yè)改革局企業(yè)重組處處長(zhǎng)王潤(rùn)秋認(rèn)為：“面對(duì)嚴(yán)峻的土地金融政策，重組對(duì)于企業(yè)是有利的。集中起來(lái)搞，比起多個(gè)企業(yè)分別搞，肯定能夠優(yōu)化資源配置，因此我們將主輔分離和企業(yè)突出主業(yè)結(jié)合在一起進(jìn)行企業(yè)重組應(yīng)該是件好事�！�
而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)都需要骨干、大型企業(yè)的支撐。例如在日本最大的１０家住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的住宅產(chǎn)銷(xiāo)量，占全部商品住宅產(chǎn)銷(xiāo)量的九成；而香港地區(qū)前１０家大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)量占市場(chǎng)份額的８０％，五大地產(chǎn)商企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上。
眾多的主客觀因素使得中央企業(yè)房地產(chǎn)資源重組問(wèn)題提上了議事日程。國(guó)資委在其下屬的１９１家涉足房地產(chǎn)業(yè)的中央企業(yè)中，選出了５家符合條件的企業(yè)作為重組的主體。
“根據(jù)２００３年底有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及主業(yè)發(fā)展有關(guān)情況，中央企業(yè)中，中國(guó)建筑工程總公司、招商局集團(tuán)有限公司、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司、中國(guó)保利（集團(tuán)）公司、華僑城集團(tuán)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大，在企業(yè)全部業(yè)務(wù)收入中比例較高，并擬以房地產(chǎn)作為主業(yè)（或主業(yè)之一）發(fā)展�！�
此次確定的五大房地產(chǎn)企業(yè)都屬于航母級(jí)企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模都以百億元為單位。
比如中房就是“長(zhǎng)期把房地產(chǎn)作為主業(yè)的惟一的專(zhuān)業(yè)性公司，我們沒(méi)有第二主業(yè)，中房８０％的產(chǎn)出都是房地產(chǎn)” 。
保利集團(tuán)有關(guān)人士也表示，保利“本身就是全國(guó)性的集團(tuán)公司，在全國(guó)八大城市都有直接控股運(yùn)作的項(xiàng)目，涉及的物業(yè)類(lèi)型也較為全面；另外就是保利的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、銀行信用度較好（每年國(guó)資委的各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)估均達(dá)到優(yōu)秀）”。
華僑城集團(tuán)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，國(guó)資委定這５家，充分考慮了這些企業(yè)自身的開(kāi)發(fā)能力，“這５家企業(yè)都是主業(yè)是地產(chǎn)，或者是準(zhǔn)備把主業(yè)做成地產(chǎn)的企業(yè)�！本唧w到華僑城，他說(shuō)：“我們公司在深圳的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)有很大影響，在高端市場(chǎng)上已經(jīng)樹(shù)立了自己的品牌，同時(shí)正在積極地對(duì)外展示自己的社區(qū)開(kāi)發(fā)能力。華僑城這幾年也加大了對(duì)外拓展的力度，像我們?cè)诒本�、上海都有成片的土地在開(kāi)發(fā)�！�
實(shí)質(zhì)性舉措尚未成形
事實(shí)上，重組計(jì)劃由來(lái)已久。
早在今年４月，國(guó)資委就聽(tīng)取了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎（原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)）和中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)高尚全所提交的《關(guān)于加快有效整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的建議方案》。該方案“大膽地”建議由國(guó)資委發(fā)起組建“中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司”，第一步形成資產(chǎn)總額約在１０００億元上下、資本金約在３００億元上下的房地產(chǎn)大公司；再根據(jù)資源情況繼續(xù)進(jìn)行整合，包括吸收地方政府的房地產(chǎn)資源投入，進(jìn)而形成資產(chǎn)總額在２０００億元以上的房地產(chǎn)大公司。他們的結(jié)論是：這將使新的股份公司的資產(chǎn)規(guī)模接近于世界最大的房地產(chǎn)公司——香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的規(guī)模水平。
但從記者掌握的情況來(lái)看，從國(guó)資委正式出文到現(xiàn)在的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，各中央企業(yè)之間還沒(méi)有形成實(shí)質(zhì)性的舉措。
中國(guó)保利（集團(tuán)）公司有關(guān)工作人員稱，集團(tuán)內(nèi)部現(xiàn)在對(duì)國(guó)資委的該項(xiàng)精神還處在研究過(guò)程中，集團(tuán)現(xiàn)在并沒(méi)有具體動(dòng)作。另外，目前具體的房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)都已經(jīng)交由保利房地產(chǎn)股份公司了。
而位于廣州的保利房地產(chǎn)股份公司的工作人員表示，現(xiàn)在股份公司主要的精力都放在了準(zhǔn)備股票上市這件事上。對(duì)該問(wèn)題也有所耳聞，但還在等待集團(tuán)方面的相關(guān)決策。
此次被確定為五大房地產(chǎn)公司之一的華僑城集團(tuán)公司對(duì)國(guó)資委的意見(jiàn)目前反映也不熱烈，華僑城的工作人員表示，華僑城集團(tuán)是國(guó)務(wù)院僑辦的直屬企業(yè)，現(xiàn)在雖然以房地產(chǎn)為主業(yè)，但還有其他業(yè)務(wù)，而且還占有一定的比重，比如彩電、旅游等業(yè)務(wù)�，F(xiàn)在華僑城方面也還在對(duì)國(guó)資委的精神進(jìn)行理解之中，尚不清楚自己集團(tuán)下屬的其他業(yè)務(wù)是否應(yīng)該進(jìn)行分離。華僑城集團(tuán)對(duì)外發(fā)言人姚明華也明確表示，目前華僑城集團(tuán)還沒(méi)有重組其他企業(yè)的想法。姚認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的地域性，如果讓在深圳的地產(chǎn)企業(yè)重組外地的中央企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從資源到管理難度過(guò)大。
而中建總公司、招商局集團(tuán)則表示具體情況目前不便透露。
中房欲掌重組大旗
目前來(lái)看，通報(bào)下達(dá)之后，熱情高漲的只有中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。
事實(shí)上，在國(guó)資委通報(bào)下發(fā)之前，中房已經(jīng)展開(kāi)了行動(dòng)。中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在接受采訪時(shí)透露：“中房重組主營(yíng)發(fā)電的華能集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案已獲國(guó)資委批準(zhǔn)，即將正式公布。華能房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不久將全部并入中房。此外，中房還與其他幾十家中央企業(yè)展開(kāi)了談判，其中已與部分企業(yè)達(dá)成了重組的書(shū)面意向�！钡芙^透露重組華能地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及多少金額。
根據(jù)孟曉蘇的表述，此次國(guó)資委的重組思路和中房肇始于一年前的重組計(jì)劃有著直接的聯(lián)系。孟曉蘇說(shuō)：“從去年７月，國(guó)資委即與中房商談過(guò)如何重組。今年２月和４月，我兩次向國(guó)資委主任李榮融匯報(bào)了中房參與中央房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的思路。李榮融直言，現(xiàn)在的中央企業(yè)中，幾乎每家企業(yè)都在搞房地產(chǎn)，與主業(yè)相去甚遠(yuǎn)。而國(guó)務(wù)院的要求是中央企業(yè)要‘突出主業(yè)’，如果中央企業(yè)不能在行業(yè)中具有影響力和帶動(dòng)力，那還管它做什么？不如把它下放地方管理或把股權(quán)賣(mài)掉�！�
李榮融的多次表態(tài)令中房開(kāi)始籌劃其足夠驚人的計(jì)劃，隨后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎和中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)高尚全向國(guó)資委提交了《關(guān)于加快有效整合中央企業(yè)房地產(chǎn)資源的建議方案》。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這份《建議》推動(dòng)了此次重組政策的出臺(tái)，然而最終下達(dá)的通報(bào)還是與孟曉蘇的設(shè)想有差異。在通報(bào)中，并沒(méi)有提到以中房為重組的主要載體，而是由五家企業(yè)分享同樣的權(quán)利。
然而，如前所述，另外四家同樣參與重組的企業(yè)并沒(méi)有表現(xiàn)出與之相似的態(tài)度。華僑城和招商局最重要的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一個(gè)在深圳，一個(gè)在蛇口，跨地域重組并不現(xiàn)實(shí)，而保利有多種業(yè)務(wù)在做，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不算特別突出，這三家對(duì)中房的威脅都不大。只有中建總公司，其擁有中國(guó)海外和中海地產(chǎn)兩家市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異的建筑地產(chǎn)公司，在２００３年香港Ｈ股上市的年報(bào)中，中國(guó)海外以８億港元利潤(rùn)總額名列綜合排名第一�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，中建總公司將是中房在重組中央企業(yè)房地產(chǎn)資源過(guò)程中最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。而熟悉該公司的業(yè)內(nèi)人士也表示：“如果確實(shí)有不錯(cuò)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的話，中建估計(jì)不會(huì)輕易放過(guò)，但他們可能并不愿意和中房計(jì)劃的那樣采用被重組企業(yè)參股的方式，可能將直接采用并購(gòu)的形式�！�
“雞肋”重組之困
房地產(chǎn)的資源總量已高達(dá)１８００億元人民幣，這１８００億元緣于上個(gè)世紀(jì)后期這些一度壟斷了飛機(jī)制造、能源甚至還涉及到原子能以及核反應(yīng)堆的企業(yè)，均未能避開(kāi)房地產(chǎn)暴利游戲的誘惑。資料顯示，目前中央企業(yè)中僅母公司一級(jí)和二級(jí)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的就有１００家左右，再下一級(jí)就更多。
然而，由于不善經(jīng)營(yíng)以及市場(chǎng)化程度低，央企對(duì)房地產(chǎn)的投資并沒(méi)有結(jié)出累累碩果。孟曉蘇認(rèn)為，盡管去年１２１號(hào)文件開(kāi)始針對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，以及土地招標(biāo)拍賣(mài)政策的強(qiáng)力執(zhí)行，這些政策對(duì)于巨無(wú)霸式的央企而言影響并不明顯，“他們可以將主業(yè)資金拿來(lái)充實(shí)房地產(chǎn)。但如果再去動(dòng)用巨額的國(guó)有資金繼續(xù)投入到房地產(chǎn)，無(wú)疑是用國(guó)家的錢(qián)去削弱國(guó)務(wù)院的宏觀調(diào)控”。
“更為重要的是，潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很容易集中顯現(xiàn)，對(duì)這些企業(yè)的主業(yè)經(jīng)營(yíng)必然形成拖累�！睏钌鞅硎尽ＫJ(rèn)為，央企房地產(chǎn)資源整合不僅有必要，而且迫在眉睫。但即使這樣，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些企業(yè)中有很多可能并不會(huì)心甘情愿地出讓這些“雞肋”。
不少業(yè)內(nèi)人士表示，真正可能被上述企業(yè)納入重組的將是國(guó)資委直屬企業(yè)下屬的那些二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，諸如央企旗下的一些中小地產(chǎn)企業(yè)，屬于中央政策中規(guī)定的將非主業(yè)剝離的企業(yè)，將是這次被重組的對(duì)象。事實(shí)上，中房在重組其他央企房地產(chǎn)資源中的確遇到了不小的阻力，因此中房沒(méi)有選擇資產(chǎn)劃撥的方式，而是選擇在重組的同時(shí)將中房進(jìn)行多元化股份制改造，以減小種種阻力。但保利、招商局等其他四家企業(yè)并沒(méi)有提出這樣的方案。
孟曉蘇坦言，具體到每家央企，即使他們主動(dòng)想“嫁過(guò)來(lái)”，但由于各種各樣利益關(guān)系的存在，重組之路并非輕而易舉。
孟曉蘇把此次重組視為迅速擴(kuò)大規(guī)模的有效手段，但如果考慮到目前央企房地產(chǎn)資源總量的龐大，中房顯然要采取新的方式才能夠“吞下”哪怕其中一部分企業(yè)。孟曉蘇選擇了借機(jī)進(jìn)行股份制改造的方式進(jìn)行重組，他說(shuō)，這些被重組的房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將不再參與經(jīng)營(yíng)，他們將直接按照資產(chǎn)大小持有相應(yīng)的股權(quán)
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特約編輯：鐘善鵬
