糾紛透視
購房者與開發(fā)商博弈方式需反思
“當(dāng)前，我國的購房者與開發(fā)商存在一種‘斗爭’式的博弈現(xiàn)象，我覺得這種博弈對雙方都沒有好處，大家都應(yīng)該好好反思，將‘斗爭’式博弈變?yōu)椤p贏’式博弈�！比涨�，德潤律師事務(wù)所孟憲生律師在接受采訪時說。
孟律師分析說，不論是購房者還是開發(fā)商，如果買賣雙方都有一種“斗爭”式博弈的心態(tài)是不可取的，因?yàn)槿绻p方僅僅考慮自己如何獲得最大利益，那必然是讓對方做出最大的犧牲，因此，這種“斗爭”式博弈的結(jié)局常常是兩敗俱傷，其實(shí)大家只要多為對方想想，即進(jìn)行一下?lián)Q位思考，將“斗爭”式博弈變?yōu)椤半p贏”式博弈，許多問題將會迎刃而解。
對于目前房地產(chǎn)糾紛的熱點(diǎn)問題，孟律師認(rèn)為主要表現(xiàn)在以下幾個方面：逾期交房：開發(fā)商因各種原因造成逾期交房的現(xiàn)象近來有所上升，但因逾期交房形成訴訟的情況還不多。這種情況一般都由雙方協(xié)商解決，開發(fā)商給予一定的補(bǔ)償，另外房價一直比較堅(jiān)挺，使得多數(shù)購房者自認(rèn)倒霉了，反正那么長時間都等了，只好再等兩個月了。
產(chǎn)權(quán)證糾紛：現(xiàn)在這種訴訟比較多，這是由于過去購房者對辦證不太重視，有的六七年還沒辦證，主要是歷史遺留問題多，最高人民法院對商品房買賣有一個明確的司法解釋，即屬于開發(fā)商問題的由開發(fā)商給予賠償，屬于政府問題的由政府來解決。因此這個問題比較好解決。
房屋質(zhì)量糾紛：房屋質(zhì)量問題越來越突出，但形成訴訟的并不多，主要原因是幾年前修建的房屋的質(zhì)量問題慢慢顯現(xiàn)出來，嚴(yán)重的質(zhì)量問題比較好處理，可以退房，但一些小問題則很難解決。主要原因是缺乏可操作性的法規(guī)和司法解釋，購房者面臨舉證難的窘境。另外，開發(fā)商的產(chǎn)品保證書一般都不寫清具體的保證時間，只抄有關(guān)法規(guī)，讓購房者摸不著頭腦，今后這些必須要改進(jìn)才行，否則消費(fèi)者的權(quán)益無法保證。
定金糾紛：造成這種糾紛的原因是由于購房者不成熟并和開發(fā)商為了盡快回籠資金有關(guān)。大多開發(fā)商先營造一種熱銷的景象，然后推出認(rèn)購活動，采取預(yù)收定金的手段，以及利用對“訂金”與“定金”區(qū)別不清，許多購房者稀里糊涂地就交了“定金”。如果在合同中寫的是“定金”，這類問題很難解決，購房者常常要吃啞巴虧，一般是退不回來的，但也有少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商給退的。由于合同是以房屋交付時才生效的，所以購房者在簽合同時一定要慎交“定金”。
物業(yè)糾紛：大多屬于欠費(fèi)問題。造成不交物業(yè)費(fèi)的原因主要有：一是法律關(guān)系沒有搞明白，交付的配套設(shè)施、買賣合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司。二是物業(yè)公司自己定位不準(zhǔn)，主動承擔(dān)了一些開發(fā)商遺留問題，造成雙方誤解。三是物業(yè)管理服務(wù)制度不完善，服務(wù)模式不科學(xué)，服務(wù)質(zhì)量有缺陷。建議根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例盡快成立業(yè)主大會，讓業(yè)主大會發(fā)揮作用，真正讓主人做主，業(yè)主大會與物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行合作，健全各項(xiàng)物管制度和自治制度，這樣讓業(yè)主有一個投訴與處理機(jī)制，形成一個協(xié)商溝通的渠道。(蔡義鴻)
特約編輯：廣偉
