|
國務(wù)院相關(guān)人員稱，此前媒體報(bào)道的北京、重慶、深圳將做試點(diǎn)城市僅僅是傳言。
上周六，國家稅務(wù)總局、國家財(cái)政部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國人民銀行等有關(guān)部門官員就國務(wù)院發(fā)展研究中心歷時(shí)一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報(bào)告》進(jìn)行研討。會(huì)議雖以國際研討會(huì)的形式召開，但從各部委的重視程
度以及與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來看，會(huì)議上非常明確地傳遞出一個(gè)信息：政府目前在積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢在必行。同時(shí)國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為最終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。
改革方向是“正稅、明租、清費(fèi)”
據(jù)了解，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個(gè)稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加。“1994年中國稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改�！眹叶悇�(wù)總局副局長許善達(dá)表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場化要求相距甚遠(yuǎn)。
而國務(wù)院發(fā)展研究中心的研究也表明，我國房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅占基層政府的財(cái)政收入比重甚至達(dá)71%。此外，中國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對個(gè)人占用幾乎不征稅，刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。
對于目前的這種混亂情況，中國房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長林家彬表示，2003年10月十六屆三中全會(huì)的決議中明確提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時(shí)開征的不動(dòng)產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖 钡睦斫馐莻�(gè)誤區(qū)，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”。
據(jù)介紹，目前我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。而此次改革中提出的“正稅”即合理設(shè)置新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢�、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。“清費(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。
不動(dòng)產(chǎn)稅初始可能不涉及個(gè)人住宅
在此次會(huì)議上，國家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，不動(dòng)產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，而目前具體的實(shí)施框架和方式正在進(jìn)一步的研究當(dāng)中。
有專家分析，依照我國現(xiàn)行的土地審批制度，老百姓在購買房屋時(shí)，房價(jià)中已包含了幾乎全部的稅費(fèi)。而征收物業(yè)稅，則是要將開發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳納。從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10%-20%的購房成本。建設(shè)部專家趙燕菁也認(rèn)為，如果改用物業(yè)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的房價(jià)就可以大幅下降。據(jù)他估算，如果把地價(jià)和其他費(fèi)用所占建設(shè)成本的比例降到國外的一般水平，降價(jià)幅度有望達(dá)到40%.
而謝伏瞻提出，不動(dòng)產(chǎn)稅的征收需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二是用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府的稅收征管能力。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動(dòng)產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開征不動(dòng)產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響以及中央與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計(jì)和試點(diǎn)。為此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住房，條件成熟時(shí)再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進(jìn)行。
林家彬表示，目前不動(dòng)產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，并沒有實(shí)質(zhì)性的措施。但將于今年年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，其中所謂的模擬運(yùn)行不是實(shí)際的征收試點(diǎn)，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”；目前試點(diǎn)城市尚未確定，而真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)還需要一段時(shí)間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點(diǎn)，僅僅是傳言。
業(yè)內(nèi)說法
高檔產(chǎn)品受影響
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰：不動(dòng)產(chǎn)稅的征收肯定會(huì)考慮到我國目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，但對于普通購買者的影響不會(huì)太大，但對于高檔住宅產(chǎn)品、多套住宅產(chǎn)品的購買者可能會(huì)有比較明顯的影響，尤其是以投資為目的的購房行為利潤將會(huì)縮水。
此外，我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的有關(guān)收費(fèi)混亂無序，收費(fèi)項(xiàng)目要高出稅種數(shù)目上百倍，名目繁多的收費(fèi)進(jìn)一步加重房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也在一定程度上被開發(fā)商轉(zhuǎn)移到購房者身上。目前由于房地產(chǎn)稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高利潤，明確規(guī)范的征稅后，相應(yīng)成本反而可能下降，起碼增加了透明度。同時(shí)將會(huì)在一定程度上起到遏制炒房的作用。
特約編輯：廣偉
| 
