一批境外投資客的想法也如出一轍�！拔覀兊臅�(huì)員當(dāng)中，持有十幾二十幾套的境外人士，現(xiàn)在還沒(méi)聽(tīng)到有拋售的動(dòng)靜，他們還是想再等等看�！鄙虾Ｒ患曳慨a(chǎn)媒體的境外版主編田小姐告訴《瞭望東方周刊》。她所在的公司，經(jīng)常為投資客，其中有一半是港臺(tái)和海外華僑，提供一些上海買賣房產(chǎn)的咨詢服務(wù)。
一
陣急風(fēng)驟雨式的調(diào)控之后，人們發(fā)現(xiàn)，旨在打壓投機(jī)、為樓市降溫的政策產(chǎn)生的效果，松動(dòng)的可能還只是冰山一角。
就是在國(guó)務(wù)院“八條意見(jiàn)”下發(fā)后的第三天，位于上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的虹橋豪苑第三期開(kāi)盤。3月30日早晨8點(diǎn)多，售樓處就排起了長(zhǎng)龍。人群中，兜售房號(hào)的叫喊聲，跟往常一樣響亮:“46號(hào)，開(kāi)價(jià)2萬(wàn)5000元;8號(hào)，開(kāi)價(jià)10萬(wàn)元�！睋�(jù)說(shuō)，來(lái)虹橋豪苑購(gòu)房的80%都是投資客。
房?jī)r(jià)也仍然在上漲,位于虹口區(qū)的樓盤香杉園,今年3月下旬銷售的一批房源均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。4月底即將再推一批房源,目前售樓處的報(bào)價(jià)每平米單價(jià)已經(jīng)加了1000元,達(dá)到了1.3萬(wàn)元/平方米。
國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新調(diào)查顯示,一季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,位居前兩位。這是在宏觀調(diào)控氣氛濃郁的時(shí)候創(chuàng)下的漲幅。
房?jī)r(jià)難抑
從表面上看，政府與民間似乎已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，認(rèn)定上海樓市存在泡沫。政府也采取了一系列的調(diào)控政策，但是在慣性力量的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)仍然在向上躥。
“本輪房?jī)r(jià)的上漲，是個(gè)全球現(xiàn)象，歐洲、美國(guó)都是如此，主要是由于上世紀(jì)末網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，全球資產(chǎn)過(guò)剩而又缺乏投資出路造成的�！睆�(fù)旦大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)華民在接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)分析說(shuō)。
華民認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)多種力量的合力在助推樓市的上漲:1999年以來(lái)的貨幣化分房、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡引起的人口向大城市聚集，以及投機(jī)、地方政府的推動(dòng)，銀行大規(guī)模放貸，還有外資賭人民幣匯率升值等幾股力量推動(dòng)，造成了這四五年來(lái)房?jī)r(jià)的大幅飆升。”
在諸多力量的推動(dòng)下，飆升了4年的上海樓市，已如一頭倔強(qiáng)的烈馬�！恫t望東方周刊》采訪的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商、代理中介們?nèi)匀粚?duì)上海樓市充滿了信心。
世聯(lián)地產(chǎn)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理袁鴻昌接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)認(rèn)為:“八條意見(jiàn)中講，房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系到政府政績(jī)考評(píng)，從這一條來(lái)看，政府的決心很大，看來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)像以前那樣漲下去了，但是也不會(huì)跌。因?yàn)檫@只是政策層面的調(diào)控，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境還是好的，供求關(guān)系還沒(méi)變�！�
袁認(rèn)為樓市繼續(xù)走好幾乎是毋庸置疑的。支撐他這一看法的證據(jù)是:人均GDP超過(guò)1000美元的城市，居住需求必然會(huì)大幅增長(zhǎng)，世界銀行也持類似觀點(diǎn)。
而瑞安集團(tuán)總裁羅康瑞也在同一時(shí)間向媒體表示，繼續(xù)看好上海樓市。連一向不太張揚(yáng)的復(fù)地集團(tuán)總經(jīng)理范偉也表示:上海樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。
而土地供應(yīng)趨緊，是開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2003年，上海市共出讓土地2523.8萬(wàn)平方米。2004年受宏觀調(diào)控的影響，除了大約1000萬(wàn)平方米的配套商品房用地，上海出讓住宅用地僅為276萬(wàn)平方米。專家們認(rèn)為，土地供應(yīng)面積的大幅減少，增加人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)房屋面積稀缺的預(yù)期，成為去年上海房?jī)r(jià)上揚(yáng)的一個(gè)重要因素。
上海市政府已經(jīng)在3月29日表示，全年確保新開(kāi)工配套商品房1000萬(wàn)平方米，控地價(jià)、控房?jī)r(jià)的中低價(jià)普通商品房1000萬(wàn)平方米，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬(wàn)平方米，使中低價(jià)配套商品房和普通商品房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重達(dá)到65%。
但是“2000萬(wàn)平米”的推出，只不過(guò)從數(shù)字上起到了平抑房?jī)r(jià)的作用。況且這些配套商品房和中低價(jià)商品房，屬于政策性商品房，不能參與市場(chǎng)交易活動(dòng)。
從今年政府公開(kāi)所言的3000萬(wàn)平方米土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，除去不能進(jìn)入市場(chǎng)交易的中低價(jià)商品房和配套商品房的土地供應(yīng)，估計(jì)上海今年的有效土地供應(yīng)僅有1200萬(wàn)平方米。而在2005年即將過(guò)半的時(shí)候，除了浦東濰坊路一塊有住宅供應(yīng)外，其余的全是商業(yè)用地和加油站用地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年的住宅土地供應(yīng)可能跟去年一樣緊缺。
而上海從去年就開(kāi)始在盤活清理的3672公頃閑置土地,至今仍是擺在上海房地產(chǎn)主管部門面前一個(gè)非常棘手的大難題。拆遷問(wèn)題、法律糾紛、規(guī)劃變更等等引起的多方利益牽涉其中,讓處于土地饑渴狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商對(duì)閑置土地幾乎不抱幻想。
這一切因素，都客觀上增加了政府調(diào)控的難度。
冷卻的引擎
“在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，地方政府是最大贏家，怎么可能出狠招，調(diào)控房?jī)r(jià)!”有專家對(duì)《瞭望東方周刊》這么說(shuō)。
