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改造后的山東路。臧磊攝 | 青島的第二條香港
中路
歷時(shí)8個(gè)多月的施工，從今年3月份開工建設(shè)的山東路改造工程在上月底全線貫通。
山東路是橫貫城市的南北主干道，山東路的升級(jí)改造，印證了城市的發(fā)展過(guò)程。現(xiàn)在的山東路已經(jīng)成了一個(gè)集行政辦公、餐飲商貿(mào)、商住及文化娛樂(lè)為一體的“鉆石地段”，目前沿線有各類寫字樓三十多座，已成為除香港路、東海路之外，高檔寫字樓、高檔住宅最密集的區(qū)域之一。
從山東路最南端的華仁國(guó)際大廈開始，往北依次排列在建的寫字樓、住宅項(xiàng)目有：TOP·頤和國(guó)際、國(guó)華經(jīng)典、江山帝景、創(chuàng)異時(shí)代、金孚大廈、新園公寓、廣發(fā)金融大廈、環(huán)宇康庭、良辰美景、魯邦廣場(chǎng)等。山東路已成為辦公、置業(yè)、投資的“績(jī)優(yōu)股”。
山東路商務(wù)大道的定位是輻射山東半島經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)，山東路改造給該路段的崛起提供一個(gè)全面“爆發(fā)”的契機(jī)。山東路改造對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目有多大的促進(jìn)作用？這么多的項(xiàng)目聚集在山東路周邊，未來(lái)的市場(chǎng)需求狀況是否樂(lè)觀？明年山東路板塊的發(fā)展趨勢(shì)以及價(jià)格走勢(shì)如何？還有多大的升值潛力？山東路樓市板塊將向何處去？會(huì)不會(huì)成為青島的第二條香港中路？這些問(wèn)題成為眾多業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者共同關(guān)注的熱點(diǎn)話題。
和山東路一起成長(zhǎng)
談起山東路的發(fā)展，富捷房地產(chǎn)銷售部經(jīng)理王靜非常感慨，她說(shuō)，富捷房地產(chǎn)的項(xiàng)目和山東路一起成長(zhǎng)起來(lái)的。當(dāng)初東部還沒(méi)有開發(fā)，山東路是狀況比較好條件比較好的路段，經(jīng)過(guò)十幾年，很坎坷，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)初公司做了很大的市場(chǎng)調(diào)研，下了很多的投資，目前銷售已達(dá)80％，對(duì)于一個(gè)在山東路上的爛尾樓項(xiàng)目而言，做到這種銷售業(yè)績(jī)，非常不容易了。
雖然現(xiàn)在來(lái)看，廣發(fā)金融大廈現(xiàn)在沒(méi)有什么銷售壓力了，但王靜認(rèn)為山東路的改造對(duì)廣發(fā)項(xiàng)目的推廣還是有很大的推動(dòng)作用，在山東路單向通車的時(shí)候，很多客戶已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到了山東路今后的發(fā)展，預(yù)計(jì)今后會(huì)有很大的潛力，這對(duì)銷售工作是一個(gè)很大的促進(jìn)，在11月底雙向通車之后，一些集團(tuán)客戶又紛紛進(jìn)行前期的接洽，特別一些世界500強(qiáng)企業(yè)看好這個(gè)位置，這在以前是比較少見(jiàn)的。
目前廣發(fā)金融大廈只有頂層26、27、28三層，面對(duì)的客戶實(shí)際上已經(jīng)不再是原先的成長(zhǎng)型企業(yè)了，有了挑選客戶的余地；而且在售價(jià)和租金方面，也有很大的調(diào)整，水漲船高。廣發(fā)金融大廈的起價(jià)是5000元／平方米，現(xiàn)在26、27、28層均價(jià)已經(jīng)接近8000元，這個(gè)價(jià)格做了三次的調(diào)整，都是緊緊圍繞山東路改造一步一步來(lái)的。
聯(lián)手打造山東路板塊
魯邦地產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目，都在山東路：去年在山東路拍的那塊地，目前一直沒(méi)有動(dòng)，目前位于山東路北端的魯邦廣場(chǎng)正在建設(shè)中。魯邦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理杜軼坦言：現(xiàn)在山東路改造完成了，魯邦的項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，“真是趕上一個(gè)好時(shí)候，下一步準(zhǔn)備在山東路要做一個(gè)在全國(guó)都有影響的項(xiàng)目”。
杜軼認(rèn)為：CBD一開始往往都是很分散的，慢慢的大家會(huì)由于某種城市約束，慢慢地聚集，最終形成的這樣一種東西。青島是自然而然形成了香港中路CBD這樣一個(gè)區(qū)域，當(dāng)時(shí)青島還沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定這個(gè)地方是CBD。后來(lái)在市北區(qū)政府的旁邊規(guī)劃了一個(gè)CBD，大家當(dāng)時(shí)也沒(méi)有把它看得太重，隨著香港中路越來(lái)越緊湊，已經(jīng)沒(méi)發(fā)展空間了，山東路貫通之后的感覺(jué)，把規(guī)劃的CBD就像一個(gè)肩膀，挑起了山東路的扁擔(dān)，把整個(gè)山東路挑起來(lái)了。
因?yàn)镃BD要具有交通、輻射性，因?yàn)橄愀蹡|路是一面輻射，另外一面是海無(wú)法輻射，所以山東路的交通、范圍等等都具備CBD的條件，山東路是整個(gè)青島貫穿南北的主干道，起到這么一個(gè)橋梁的作用，所以感覺(jué)山東路的發(fā)展?jié)摿薮�。魯邦廣場(chǎng)的定位是純寫字樓，雖然在山東路的北端、位置偏一些，但山東路從北到南，也就是幾分鐘的車程而已，特別是山東路的定位是迎奧大道，所以，我們看好山東路板塊的發(fā)展前景，同時(shí)對(duì)自己的項(xiàng)目要求也很高，既然在這條路上，既然對(duì)青島要撐這個(gè)門面，項(xiàng)目雖然小，但是一定要作出精品來(lái)。山東路的中部，北部，南部，這幾個(gè)位置都有開發(fā)商致力做精品寫字樓，將來(lái)山東路板塊周邊成為真正的CBD，山東路成為商務(wù)大道是非�？赡艿�。
道路改造拉動(dòng)樓市升值
山東路在幾年以前，市政府一直考慮要把山東路打造成不僅是青島的主干道，而且是一條金融大道。這次在市政府付出很高的投入，進(jìn)行比較徹底的改造，也是為了迎奧運(yùn)，也是為了提升山東路整體框架里面的功能。
榮置地總經(jīng)理徐杰認(rèn)為，TOP·頤和國(guó)際從地理位置來(lái)講，在青島市的核心地段，這是一個(gè)無(wú)與倫比的地段優(yōu)勢(shì)。從山東路來(lái)看，它是山東路南端的，屬于排頭兵的位置，山東路其它的項(xiàng)目銷售，可能經(jīng)常拿TOP·頤和國(guó)際做比較，TOP·頤和國(guó)際在開發(fā)上、品質(zhì)上做到足夠的充分，對(duì)于提高整個(gè)山東路的整體形象，都會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。新園房地產(chǎn)的蔡女士表示：山東路改造以后，來(lái)新園公寓看房的明顯多了，客戶在房屋增值潛力方面感覺(jué)很有信心。有的就是沖這個(gè)增值來(lái)的，客戶非常關(guān)注。
金富房地產(chǎn)銷售經(jīng)理何悅談起山東路的發(fā)展，也是充滿信心。山東路改造完成以后，咨詢的客戶比以前明顯增多，還有不少世界500強(qiáng)企業(yè)前來(lái)金孚大廈咨詢。
市場(chǎng)需求特色精品
環(huán)宇地產(chǎn)銷售部經(jīng)理于洪源：其實(shí)山東路只是一個(gè)表象的問(wèn)題，解決的是一個(gè)交通脈絡(luò)的問(wèn)題。香港中路寫字樓已經(jīng)沒(méi)有了，所以山東路的寫字樓項(xiàng)目肯定沒(méi)有問(wèn)題。山東路定位這塊CBD是半島經(jīng)濟(jì)圈的CBD，而青島固有的CBD是香港中路，因此，不論是寫字樓還是公寓，山東路樓市板塊價(jià)格提升受影響最大的是整個(gè)CBD的招商情況。
明年山東路周邊在建項(xiàng)目不少，總供應(yīng)量估計(jì)在100萬(wàn)平方米左右，這就面臨一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，山東路公寓，客源從哪里找？如何同浮山新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)？總價(jià)相同的情況下購(gòu)房者有選擇性，到底山東路明年總價(jià)控制在多少？單價(jià)控制在多少？于洪源認(rèn)為應(yīng)該結(jié)合考慮，房子能不能賣出去70％在于產(chǎn)品，30％在營(yíng)銷。如果產(chǎn)品先天規(guī)劃設(shè)計(jì)不足，以后的銷售將付出代價(jià)，他預(yù)計(jì)下一步山東路板塊，小面積公寓將受歡迎。
創(chuàng)異時(shí)代銷售經(jīng)理翟陽(yáng)認(rèn)為，山東路對(duì)整個(gè)迎賓大道景觀的改造，以及周邊所有項(xiàng)目主體的改造，對(duì)整個(gè)山東路促進(jìn)非常大。山東路如此多的利好消息，開發(fā)商應(yīng)該凝固一種行業(yè)的力量把整個(gè)山東路發(fā)展的更好。青島的純寫字樓市場(chǎng)，明年的投放量和供應(yīng)量相當(dāng)大，因此有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品應(yīng)該是有特色的精品，這樣的才是符合現(xiàn)在市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。像創(chuàng)異時(shí)代，所處的地理位置不如頤和，山東路項(xiàng)目紛紛在動(dòng)，怎么在動(dòng)的過(guò)程中找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，酒店式公寓在青島喊出來(lái)的很多，我們的定位也是酒店式公寓，但是我們找的市場(chǎng)空白點(diǎn)，做是小戶型的產(chǎn)品，面積控制在50平方米左右。
未被發(fā)掘的寫字樓“金礦”
在北京、上海等一些地方，投資者都是習(xí)慣投資寫字樓，而青島正好相反，投資住宅樓的比較多。而投資寫字樓這個(gè)“金礦”沒(méi)有被發(fā)掘，可能一些投資客會(huì)有“青島的寫字樓是爛尾樓”的思維定式。 徐杰認(rèn)為，青島的經(jīng)濟(jì)總量擺在這兒，青島在山東又是龍頭城市地位，隨著下一步奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)，這些對(duì)寫字樓的需求拉動(dòng)非常大。實(shí)際上去物業(yè)中心查一查，像海信大廈、華仁大廈、數(shù)碼港，只有幾套房子沒(méi)有出租出去。從頤和國(guó)際目前的銷售來(lái)看，寫字樓其中自用以外，投資用的幾乎占了一半，這里面有相當(dāng)一部分是外地的投資客。
徐杰算了這樣一筆賬，青島的海景住宅現(xiàn)在的價(jià)格基本都在一萬(wàn)三／平方米左右，而一天一平方米的租金大概才是一元多左右，價(jià)格比較低，單純看出租回報(bào)并不高。而這兩年新投放的高端寫字樓，像海信大廈、數(shù)碼港等，一天一平方米租金都在2.5元以上，算一下它們的回報(bào)率是比較高的，投資寫字樓看來(lái)確實(shí)是個(gè)“金礦”。山東路上的有很多中小企業(yè)有寫字樓的差異化市場(chǎng)需求，山東路上的寫字樓是值得關(guān)注的市場(chǎng)產(chǎn)品種類。
魯邦房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理杜軼預(yù)計(jì)，寫字樓投資會(huì)像幾年前住宅那樣，慢慢的升溫變熱，然后快速提升。山東路上寫字樓的升值空間，無(wú)論從發(fā)展觀點(diǎn)來(lái)看，或者從需求來(lái)看，都應(yīng)該是非常好的勢(shì)頭，也確實(shí)有這樣市場(chǎng)的需求在等待。
雖然沙龍當(dāng)天的氣溫很低，但是討論的氣氛卻很熱烈。與會(huì)者的精彩發(fā)言，極大活躍了現(xiàn)場(chǎng)氣氛，大家本著溝通交流、相互學(xué)習(xí)的原則各抒己見(jiàn)。相信他們精辟的觀點(diǎn)，對(duì)開發(fā)企業(yè)以后在山東路區(qū)域的發(fā)展、消費(fèi)者今后在山東路的購(gòu)房抉擇、投資者的投資方向等都將有很大的幫助。參與本次沙龍的開發(fā)商紛紛表示，希望青島晚報(bào)等媒體指引消費(fèi)者理性消費(fèi)，并多為開發(fā)商和購(gòu)房者搭建這樣的溝通的平臺(tái)，共同推動(dòng)青島樓市的健康發(fā)展。圖／文曹璽銘
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