“如果是這樣，房價(jià)肯定會(huì)跌�！�2006年1月5日，國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉對(duì)中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，農(nóng)村集體土地直接入市和允許農(nóng)民入股，對(duì)房地產(chǎn)市場來說，無疑是“一次革命性的變化。”
歲末年初，農(nóng)村集體土地可能直接入市并可用作房地產(chǎn)開發(fā)的消息，在房地產(chǎn)界引起了一場不小的震動(dòng)——200
5年12月28日，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在“2005中國房地產(chǎn)CEO高峰論壇”上透露，農(nóng)村集體土地突破性試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)國務(wù)院。這一消息引發(fā)了人們對(duì)2006年與房地產(chǎn)有關(guān)的土地、金融、稅收等一連串調(diào)控政策的猜想。
農(nóng)地入市開閘？
束克欣在“2005中國房地產(chǎn)CEO高峰論壇”上說，“新農(nóng)村建設(shè)離不開房地產(chǎn)開發(fā)，但在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下，農(nóng)村集體土地不能用來搞房地產(chǎn)開發(fā)，如果這一矛盾不能突破，將變成一種阻礙�！笔诵喇�(dāng)天在人民大會(huì)堂向來自全國各地的房地產(chǎn)老總們透露：為了解決這種矛盾，國土資源部已經(jīng)研究了一套突破性試點(diǎn)方案(下稱方案)報(bào)國務(wù)院審批。束還表示，這一報(bào)告方案將為進(jìn)一步修改《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)內(nèi)容做鋪墊。這意味著長期以來一直被禁錮的農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可能解禁，農(nóng)地入市閘門開啟。
“實(shí)際上，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)在廣東從去年開始已經(jīng)開展了試點(diǎn)，允許農(nóng)村集體土地直接入市。”建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)處副處長文林峰在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。據(jù)悉，2005年5月17日廣東省政府第十屆六十六次常務(wù)會(huì)議通過了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》(下稱辦法)，并自去年10月1日起施行，此舉被譽(yù)為“中國第四次土地革命”，因而受到了廣泛的關(guān)注。辦法規(guī)定：集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股(出資)，與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。
但辦法同時(shí)規(guī)定，通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地，不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。顯然，“方案”較“辦法”又前進(jìn)了一大步。
文林峰表示，伴隨方案的出臺(tái)，可能將會(huì)有城鄉(xiāng)管理方面的一攬子政策浮出水面，從遠(yuǎn)期來看，農(nóng)地直接入市肯定對(duì)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生重要的影響，但近期對(duì)房價(jià)的影響不會(huì)很大。
對(duì)此，趙曉則有不同的看法。趙曉認(rèn)為，假如方案得到實(shí)施，有多個(gè)主體供地，土地市場就不會(huì)有坐莊的現(xiàn)象，房價(jià)肯定會(huì)有一個(gè)很大的下降。
稅改提速？
“今年從政策層面看稅收手段可能會(huì)比較清淡，會(huì)保持去年以來的政策的延續(xù)性，不會(huì)又太多的變化，松的預(yù)期可能會(huì)多一些�！眹野l(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣說，實(shí)際上當(dāng)前對(duì)樓市的政策還是比較寬松的，大家覺得緊，是因?yàn)樵瓉磉^于寬松，去年所謂的偏緊，采取的一些緊縮政策事實(shí)上只是趨向于中性。
王小廣表示，鑒于當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀，宏觀上不會(huì)有大的動(dòng)作，刺激性很強(qiáng)的政策出臺(tái)可能性不大，利率沒有什么空間，主要還是要依靠稅收手段。
眾所周知，雖然去年國家稅務(wù)總局三番五次強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收個(gè)人所得稅，但實(shí)際上該政策在執(zhí)行過程中被大打折扣。王小廣說，在去年的房地產(chǎn)調(diào)控中，實(shí)際發(fā)揮了很大作用的是營業(yè)稅，我國在房地產(chǎn)調(diào)控中要做的稅收方面工作還很多，需要大力加以改革和完善。
據(jù)束克欣介紹，國土資源部目前正在會(huì)同財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等有關(guān)部門研究制定不動(dòng)產(chǎn)稅的征收辦法。他說，在國外擁有不動(dòng)產(chǎn)就要征收不動(dòng)產(chǎn)稅，國內(nèi)這些年在做這方面的研究和推動(dòng)，但動(dòng)作不快，動(dòng)作明顯太慢，2006年將會(huì)加快這方面的工作。
“同樣是作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)大約只有汽車行業(yè)的1/5，顯然是不合理的�！蓖跣V說，在房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)從長遠(yuǎn)出發(fā)，建立起一個(gè)包括資產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅或物業(yè)稅)、交易稅、增值稅(所得稅)和消費(fèi)稅在內(nèi)的合理稅制。對(duì)購買別墅的消費(fèi)者可考慮征收消費(fèi)稅，而對(duì)購買普通住宅滿足基本住房需求的消費(fèi)者則可考慮予以免除。如果再加上人們關(guān)注的遺產(chǎn)稅，2006年，通過稅收調(diào)控房地產(chǎn)的空間非常大。
商業(yè)地產(chǎn)新規(guī)出爐？
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對(duì)2006年房地產(chǎn)調(diào)控思路的看法，與王小廣相近。王永平認(rèn)為，從建設(shè)部等有關(guān)部委同志的講話和最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來看，今年可能會(huì)維持去年的調(diào)控政策，最多是在過去的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。
他說，實(shí)際上市場各方對(duì)2005年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)都不滿意，“樓盤滯銷，開發(fā)商不滿意；土地收益是地方主要經(jīng)濟(jì)來源，宏觀調(diào)控?cái)D壓了土地升值的巨大利潤空間，地方政府不滿意；調(diào)控效果有限，負(fù)面影響卻出現(xiàn)，中央政府也不滿意�！鄙钲诜績r(jià)不降反升；上海房價(jià)實(shí)際只是部分下降，整體并未明顯回落，調(diào)控效果沒有多大顯現(xiàn)，反而發(fā)生了“團(tuán)退事件”。
王永平說，相對(duì)住宅市場而言，去年商業(yè)地產(chǎn)市場則沒有受到多大的影響，今年商業(yè)地產(chǎn)將可能是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。由商務(wù)部牽頭起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》(下稱條例)即將出爐。
據(jù)了解，條例早在一年前已送至國務(wù)院法制辦公室審查，經(jīng)過多次修改和調(diào)整，有望于2006年一季度頒布實(shí)施。近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的利潤偏高，不少發(fā)展商爭相進(jìn)入該領(lǐng)域，導(dǎo)致開發(fā)總量快速上漲，商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)空置面積高達(dá)2878萬平方米，較前年同期增長了21%，比商品房空置率高出18%還多。
王永平告訴記者，條例將從規(guī)劃源頭控制商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)速度和規(guī)模，今后凡是建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上(二三線城市5000平方米以上)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要舉行聽證會(huì)聽證。
在金融方面，房地產(chǎn)信托基金(REITS)上市一直是開發(fā)商非常關(guān)注的話題�！按饲癛EITS通常選擇在香港或新加坡等地上市。有關(guān)部門目前正在推動(dòng)REITS本地化上市�！�
規(guī)范成為主旋律
在前不久召開全國建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長汪光濤表示，2006年國家將強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格管理，具體措施有：改善征地、協(xié)議出讓土地最低價(jià)等土地價(jià)格管理工作；規(guī)范住房銷售、房地產(chǎn)中介與物業(yè)收費(fèi)行為；規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格和廉租住房租金；探索開展住房成本調(diào)查工作的有效途徑，努力穩(wěn)定住房價(jià)格。
“去年我們力推網(wǎng)上簽約，2006年還將加大信用公示力度，在竣工驗(yàn)收方面，全面執(zhí)行一戶一驗(yàn)的驗(yàn)收方式�！�
北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔說，如果再加上對(duì)現(xiàn)房合同的修訂和節(jié)能等措施，實(shí)際上措施非常多。
他認(rèn)為，由于相關(guān)法律需要通過全國人大修改，2006年取消期房，改現(xiàn)房銷售不太可能。作為央行提出的一項(xiàng)建議，其實(shí)施還沒有具體的時(shí)間表。
據(jù)悉，今年，國土資源部除了將開展農(nóng)村集體土地突破性試點(diǎn)外，還將適度增加普通住宅用地投放量，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場準(zhǔn)入制度和國有土地出讓制度，同時(shí)還要嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，通過規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)和手段強(qiáng)化節(jié)約集約用地。
束克欣說，自土地市場開展清理整頓兩年多來，按規(guī)定應(yīng)停止別墅用地供應(yīng)，但在一些地方，大量的別墅項(xiàng)目仍有上市，別墅用地供應(yīng)存在把關(guān)不嚴(yán)，有的地方竟然建了一千棟獨(dú)棟別墅，今年將采取措施限制低密度住宅用地供應(yīng)，除了繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)外，將嚴(yán)查別墅用地供應(yīng)。
另外，在土地招拍掛方面也存在各種各樣的問題，導(dǎo)致有的招拍掛形同虛設(shè)，只是做做樣子。針對(duì)這種情況，國土資源部正在研究非常詳細(xì)的土地招拍掛方面操作規(guī)范。目前相關(guān)細(xì)則已經(jīng)下發(fā)到各省、市、自治區(qū)征求意見，將有可能在今年上半年出臺(tái)。
從以上種種措施和跡象來看，保持政策的連貫性和對(duì)市場進(jìn)一步規(guī)范是今年房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。不過最值得關(guān)注的還是農(nóng)村集體土地直接入市。
中國社會(huì)科學(xué)院研究員汪利娜則表示，“有關(guān)部門預(yù)測，2005年房地產(chǎn)投資增幅大約為21%，比2004年低了7個(gè)百分點(diǎn)，但2005年的固定資產(chǎn)投資增速與2004年基本相當(dāng)，投資于住宅的資金減少了，但固定資產(chǎn)投資并未減少，這意味著有大量的資金流向了產(chǎn)能過剩的行業(yè)�！�
她認(rèn)為，這實(shí)際上導(dǎo)致了該發(fā)展(住宅尤其是普通住宅)沒發(fā)展，不該發(fā)展的卻越走越高。這給政策的制定者也帶來了挑戰(zhàn)。
責(zé)任編輯：林彥婷
