????9、10兩月，是樓市傳統(tǒng)旺季，也是本輪調(diào)控的關(guān)鍵時期。

????近日，本報依托人民網(wǎng)，開展“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查”，參與網(wǎng)友超過4.6萬人。

????從今天起，本版以上述調(diào)查為基礎(chǔ)，推出“關(guān)鍵時期話調(diào)控”系列報道，盤點樓市動向，揭示調(diào)控重點。

????① 房價滿意度調(diào)查

????當(dāng)前房價依然偏高

????從調(diào)查樣本來看，九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意，認為房價非常高。

????“目前商品房價確實高得離譜,跟大多數(shù)人群的收入不配。?。ǚ浚敲總€人必須的。要還剛性需求人群一個實實在在的房價，這是政府應(yīng)該做的事情?！本W(wǎng)友金忠如是說。

????那么，住房到底維持在一個什么價位，網(wǎng)友才能承受呢？據(jù)統(tǒng)計，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的僅有9.7%。

????對于住房面積的選擇，近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

????調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線城市，占33.5%，而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多，差別不大。

????點評

????這是一個非常有意思的調(diào)查，能夠比較全面地反映出當(dāng)前我國城市居民住房需求的現(xiàn)狀特征和偏好。

????如果能有更多的網(wǎng)友參與此次調(diào)研，就有可能利用這次調(diào)查數(shù)據(jù)對城市層面（而不是全國層面或某類城市層面）的住房問題進行具體分析，并得出更有價值的結(jié)論和政策建議。

????總體上有超過90％的網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意是個非常重要的信息，說明我國城市居民購房支付能力與房價之間，確實存在比較大的差距，住房的可支付性較差，甚至在某些城市是極差。

????當(dāng)然，這也并不表明按照目前的房價，90％以上的家庭都買不起房子。因為衡量房價高還是不高，每位網(wǎng)友都是根據(jù)自己認定的標(biāo)準(zhǔn)去判斷的，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而市場上的規(guī)律是，幾乎所有的買房者都希望房價盡可能的低，以減少購房支出。

????② 房價預(yù)測值調(diào)查

????短期房價仍然看漲

????今年4月中旬，國務(wù)院出臺“新國十條”對樓市進行宏觀調(diào)控，截至目前，有近六成網(wǎng)友認為，房價還是小幅上漲的。從網(wǎng)友的反饋來看，樓市調(diào)控政策取得了階段性成果。

????那么，到今年年底，網(wǎng)友對房價走勢的預(yù)期會是怎樣的呢？

????調(diào)查發(fā)現(xiàn)，64%的網(wǎng)友認為房價有上漲壓力。

????上漲理由排在前四位的，分別是“樓市調(diào)控政策執(zhí)行打折扣”（61.8%）、“開發(fā)商不差錢，死頂不降價”（58.4%）、“投資投機客將在樓市再次活躍”（56%）、“通脹預(yù)期上升，人們會偏向買房保值”（52.5%）。

????既然預(yù)期房價有上漲壓力，那么他們會不會出手買房呢？

????據(jù)統(tǒng)計，95%都不會在未來三個月里買房；根據(jù)經(jīng)濟實力，僅有三成網(wǎng)友表示期望買新建商品房，近兩成網(wǎng)友想買二手房，三成網(wǎng)友希望住經(jīng)濟適用房，位列保障房類型之首。

????顯然，高昂的價格還是令大多數(shù)網(wǎng)友“望樓興嘆”。

????網(wǎng)友的家庭月收入越高，越傾向于早日買房。隨著收入的增高，買房的傾向呈現(xiàn)經(jīng)濟適用房——二手房——新建商品房的趨勢。家庭月收入在6000元以下的，呈現(xiàn)出由一線城市向二、三線城市流動的趨勢，而家庭月收入在6000元以上的，則呈現(xiàn)相反的趨勢，收入越高，趨勢越明顯。

????點評

????在經(jīng)濟快速增長、城市化加速發(fā)展階段的大背景下，城市住房價格雖然存在短期波動，但從長期來看應(yīng)該是一種上漲的趨勢。

????這是被許多發(fā)達國家的發(fā)展歷程所驗證的一般規(guī)律，相信中國也不會脫離這個規(guī)律。

????但對短期房價漲跌的預(yù)測，是非常困難的，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家通常不會對短期預(yù)測公開發(fā)表意見。

????③ 調(diào)控滿意度調(diào)查

????調(diào)控政策落實不力

????“新國十條”調(diào)控以來，效果如何？超八成網(wǎng)友認為政策落實不力。

????究其原因，網(wǎng)友選擇排在前三的分別為“地方政府在調(diào)控中沒有盡職盡責(zé)”（74%）、 “調(diào)控政策沒有完全落實，效力被市場消化”（68.4%）、“監(jiān)管機構(gòu)對違規(guī)開發(fā)商處罰不夠嚴厲”（66.6%）。

????其中，網(wǎng)友對樓市調(diào)控的執(zhí)行落實、監(jiān)管處罰、房地產(chǎn)信息披露意見頗大。有86.2%的網(wǎng)友對調(diào)控政策的執(zhí)行表示不滿意，有88.8%的網(wǎng)友對樓市監(jiān)管表示不滿意，有86%的網(wǎng)友對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表示不滿意。不過，可喜的是，國家統(tǒng)計局已經(jīng)開始針對房價統(tǒng)計方案的改革向社會公開征求意見。

????對于保障性住房建設(shè)的推進力度，有80.3%的網(wǎng)友表示不滿意。這說明，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策存在缺陷，比如重短期政策調(diào)控，輕長期制度建設(shè)；重政策出臺，輕政策的執(zhí)行和協(xié)調(diào)；缺乏長期的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃；缺乏對地方政府執(zhí)行力的有效約束。

????比較網(wǎng)友對地方調(diào)控與中央調(diào)控的滿意度，持有“不滿態(tài)度”的，前者要比后者多出19.3%。

????點評

????因為有超過90％的網(wǎng)友認為房價非常高，所以有70％的網(wǎng)友認為地方政府在樓市調(diào)控中沒有盡責(zé)，也就很自然了，因為中央政府調(diào)控樓市的目標(biāo)很明確，這就是穩(wěn)定房價。

????另外，網(wǎng)友對調(diào)控效果的不滿意更多地集中在地方政府層面和調(diào)控政策執(zhí)行層面，說明網(wǎng)友擁護中央的樓市調(diào)控政策和改善樓市調(diào)控的各種努力。

????值得指出的是，雖然我國各城市住房市場的環(huán)境差異很大，但幾乎在所有的城市，地方政府都應(yīng)該在增加住房供應(yīng)，尤其是保障性住房供應(yīng)上多下功夫。

????在統(tǒng)一的大政策背景下，不同城市房價有升有降，是屬于正常的市場現(xiàn)象，因為各城市原有住房供需和價格的基礎(chǔ)不同。

????④ 政策期望值調(diào)查

????呼吁繼續(xù)調(diào)控樓市

????那么，會不會進行二次調(diào)控呢？65.4%的網(wǎng)友預(yù)測會。

????若中央對樓市進行二次調(diào)控，網(wǎng)友期望出臺哪些政策？呼聲最高的前四位，分別是“改革地方財稅體制，擺脫‘土地財政’”（69.7%）、“將落實樓市調(diào)控政策與政績掛鉤”（64.7%）、“出臺房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅”（52.1%）、“取消預(yù)售制”（51%）。

????但也有網(wǎng)友提出，我們從來不缺政策，能把現(xiàn)有政策落實到位，相信就能夠摁住房價的牛頭。

????而網(wǎng)友楊淑芬則堅信中央會有辦法、有能力、更有決心解決房價問題。底層的廣大老百姓會得到實惠的。

????雖然就目前而言，中央對樓市進行二次調(diào)控，只是存在可能，但是近七成網(wǎng)友的預(yù)測足以表達他們對現(xiàn)行調(diào)控政策執(zhí)行不力的失望。

????點評

????原則上來說，我贊成首先把現(xiàn)有的調(diào)控政策落到實處，尤其是住房消費信貸政策、稅收政策、普通住房建設(shè)用地供應(yīng)政策和基本住房保障政策的落實，暫時不要急于出臺新的政策。

????針對目前部分城市出現(xiàn)的，在高價位上仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，可以嘗試進一步收緊住房消費信貸政策，作為對原有住房消費信貸政策的深化（而不是新政）。

????網(wǎng)友對潛在的可選擇的調(diào)控政策的期待，我挺理解。

????在這些備選政策中，除了不能讓“市長”為“市場”負責(zé)外，其他幾個方面的備選政策，如擺脫“土地財政”等，都是我國房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)中要解決的深層次矛盾，但把這些辦法拿出來解決當(dāng)前的問題，除了短期內(nèi)可以影響人們的預(yù)期之外，對短期內(nèi)的市場供求關(guān)系難以產(chǎn)生實質(zhì)改善。而且如果操之過急、逞一時之快，還有可能會引發(fā)新的問題。