百萬房貸每月多還超百元

    中國人民銀行25日宣布，自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。業(yè)內(nèi)人士認為，加息對房地產(chǎn)的影響將由“量變”到“質(zhì)變”，連續(xù)多次加息會改變市場對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，進而抑制房價過快上漲。

    此次加息后，五年以上貸款利率由6.14%提高到6.40%，按100萬元30年期貸款等額本息還款法計算，利息約增加60930元，月還

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，房地產(chǎn)業(yè)對信貸依賴度很高，加息將直接提高開發(fā)貸款和個人房貸的成本，增加了房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的難度。尤其是市場需求會因此而短暫減少，對于房地產(chǎn)市場屬于利空影響。

    經(jīng)驗表明，加息對樓市尤其是房價的影響，滯后效應(yīng)明顯，通常需要累計多次加息、且在周期過半后才會初步顯現(xiàn)效果，最后一次加息完成前后，對房價的影響才會完全體現(xiàn)?！澳壳皩鞘械挠绊戇€只是處于量變過程中，沒有發(fā)生質(zhì)變?！睏罴t旭說。

    央行15日發(fā)布的2010年第4季度儲戶問卷調(diào)查顯示：超過七成居民認為當(dāng)前房價水平過高，超過四成居民對未來房價持上漲預(yù)期。

    加息后，“房奴”還貸有賬算

    專家：提前還款未必劃算 存款轉(zhuǎn)存要看“存期”而定

    中國人民銀行25日宣布，自12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點。

    加息后，“房奴”負擔(dān)增加幾何？是否應(yīng)該提前還款？定期存款轉(zhuǎn)存是否劃算？“負利率”時代該如何理財？

    提前還款未必劃算

    以貸款總額100萬元、期限20年、等額本息還款來計算，加息前，5年期以上貸款利率為5.94%，兩次加息后利率為6.40%。如果享受七折利率優(yōu)惠，那么加息后每月還款額比加息前增加172.32元；如果按八五折優(yōu)惠利率計算，那么加息后每月還款額比加息前增加218.37元。

    但理財專家告訴記者，并不是所有的借款人都適合提前還貸。凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒認為，對于那些收入穩(wěn)定但缺乏投資渠道，只是將資金存放在銀行的買房人來說，手上有閑錢可選擇提前還貸。但在當(dāng)前“負利率”的情況下，如果有較好的抗通脹理財產(chǎn)品或其他投資渠道，提前還貸并不是最佳選擇。

    “連續(xù)兩次加息后，5年期貸款利率累計提高了0.46個百分點。對于那些享受了利率七折的貸款人來說，實際利率提高有限，房貸負擔(dān)增加不明顯。居民有閑錢完全可以用于其他生活設(shè)施和消費水平的提高改善?！壁w煒說。 存款轉(zhuǎn)存要看“存期” 不少人關(guān)心，加息后，原來的定期存款要不要提前支取辦理轉(zhuǎn)存呢？

    上海銀行理財師關(guān)英告訴記者，如果市民提前支取定期存款辦理轉(zhuǎn)存，之前的存款期內(nèi)就只能按照0.36%的活期利率計算利率，因此，存款超出一定天數(shù)就不適宜辦理轉(zhuǎn)存。

    按照“360天×存期年限×（新利率-原利率）÷（新利率-活期利率）＝轉(zhuǎn)存時限”的計算公式，且存款人10月20日加息后并未轉(zhuǎn)存，那么1年期存款、2年期存款、3年期存款、5年期存款的轉(zhuǎn)存臨界點分別是66天、154天、214天、376天。如果已超出這些天數(shù)，就不用辦理轉(zhuǎn)存了。

    關(guān)英還建議，市民存款可以選擇一定的存期組合，尤其是針對金額較大的存單，可以拆分為等額的6個月、1年、2年、3年期等；在時間安排上也可以選擇每1個月或幾個月存一張定單。這樣，不僅需要用錢的時候更靈活方便，也能最大程度享受加息帶來的好處。

    加息時代如何理財

    光大銀行理財師季曉羽告訴記者，在“負利率”情況下，短期乃至超短期理財產(chǎn)品受到客戶歡迎，如光大銀行3個月的理財產(chǎn)品收益率在3%左右，6個月理財產(chǎn)品收益率在3.6%，均高于1年期存款利息，有助于客戶跑贏通脹。今年股市表現(xiàn)較好，也使得一些年輕的、風(fēng)險偏好更強的客戶青睞收益率更高的股票型基金以及券商集合理財產(chǎn)品。

    摩根大通董事總經(jīng)理、中國證券和大宗商品主席李晶指出，美聯(lián)儲的量化寬松政策會加劇全球的通脹壓力，股市及大宗商品價格上漲的可能性較大，特別是黃金、白銀等貴金屬。投資者除了可以購買一些實物黃金，也可適當(dāng)配置一些資源類股票品種。

    下周大盤有望低開高走

    “你要問加息吧？”昨晚7點，記者撥打齊魯證券江西路營業(yè)部分析師趙勇的電話，還未開口，趙勇就猜到了記者“來意”?！澳昵澳芊裨偌酉?，市場早就在博弈了，所以央行選擇圣誕節(jié)宣布加息還是意料之外?！壁w勇說，上周市場的主基調(diào)就是調(diào)整，但調(diào)整幅度不大，說明市場也在等“加息”這只靴子落地。分析人士普遍認為，央行加息幅度很溫和，目標(biāo)很明確，就是劍指“通脹”，對于股市來說，可能“利空出盡”反而會有所表現(xiàn)。趙勇還分析說，國內(nèi)進入加息通道已經(jīng)基本毫無懸念，加上近期人民幣升值幅度加大，息差加利差對國際熱錢也極具“誘惑力”，而這也有可能會對股市帶來利好。

    國信證券青島營業(yè)部首席分析師汪輝對此也表示認同?！吧现艽蟊P表現(xiàn)極為不振，周一在加息的刺激下，低開高走的可能性非常大。”汪輝說，2010年只剩下最后5個交易日，如果有成交量的配合，大盤還會有上漲空間，股民也可以考慮堅定持股，但如果成交量萎靡，即使有反彈也不建議入場或者加倉。

    另外，有專家認為，央行再次加息后雖然拉大了國內(nèi)外利差，有可能增加熱錢流入壓力，但同時，加息等緊縮流動性手段也同樣起到了抑制資產(chǎn)價格上漲的作用，因此加息對熱錢可能流入導(dǎo)致的負面影響將有限。 （記者 崔菁菁）