也許少有人注意到，在央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告出臺(tái)前，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林就明確指出，房產(chǎn)泡沫跟期房預(yù)售有直接關(guān)系，建議完全取消商品房預(yù)售。如果說期房預(yù)售制度需要改革，實(shí)行現(xiàn)房銷售，那么這種轉(zhuǎn)變能帶來哪些好處呢？現(xiàn)房銷售能否解決所有期房預(yù)售引發(fā)的問題，又會(huì)不會(huì)引發(fā)新問題？
現(xiàn)房讓誠(chéng)信危機(jī)走開？
央行的房地產(chǎn)金融報(bào)告出臺(tái)以后，網(wǎng)上調(diào)查顯示，90%左右的購(gòu)房者都支持實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，因?yàn)樗麄儑L了太多期房銷售的苦，而對(duì)于他們來說，現(xiàn)房銷售有很多好處。本刊上一篇報(bào)道中提到的虛假?gòu)V告、產(chǎn)權(quán)證難辦、拖延工期或爛尾樓等問題都不需要由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者在掏錢之前就可以看得見摸得著，并且可以很具體地與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較，而不是比較設(shè)計(jì)圖紙與規(guī)劃。
任志強(qiáng)在其反對(duì)取消期房預(yù)售的“萬言書”中指出，虛假?gòu)V告、產(chǎn)權(quán)證難辦、爛尾樓等問題并不是由于期房預(yù)售制度引起的，而是建筑市場(chǎng)、設(shè)計(jì)市場(chǎng)、測(cè)量市場(chǎng)存在很多問題綜合引發(fā)的，所以即使取消預(yù)售制度也不能解決問題。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士反駁，即使這些問題不是預(yù)售制度引發(fā)的，但在預(yù)售制度下，這些問題的后果全部由購(gòu)房者承擔(dān)，顯失公平。
但實(shí)行現(xiàn)房銷售制度之后，所有的問題都能解決嗎？業(yè)內(nèi)人士表示，僅靠這一改革并不能解決所有問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題是多方面原因共同引起的，這種辦法只是降低了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。
房?jī)r(jià)漲不漲市場(chǎng)說了算？
吳先生是準(zhǔn)備買房結(jié)婚而又處于觀望狀態(tài)的潛在購(gòu)房者之一，知道央行建議取消期房預(yù)售的消息之后，高興之余也有一些擔(dān)憂。如果實(shí)行現(xiàn)房銷售，很多擔(dān)心就將迎刃而解，但又害怕現(xiàn)房銷售制度會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上漲。
“取消期房預(yù)售必然帶來房?jī)r(jià)上漲！”這也是開發(fā)商們認(rèn)為央行建議對(duì)購(gòu)房者最不利的地方。他們舉例說，上海市曾將“完成25%的投資之后可預(yù)售”的條件升級(jí)為“多層結(jié)構(gòu)封頂、高層結(jié)構(gòu)完成2/3之后可預(yù)售”，于是在短期內(nèi)造成了市場(chǎng)中符合預(yù)售條件的房產(chǎn)量下降，出現(xiàn)了短期的短缺，從而造成了一時(shí)價(jià)格的增長(zhǎng)加速。盡管一個(gè)階段之后供給量回升，但這種因供給短缺而造成價(jià)格上漲的慣性作用反而加劇了價(jià)格的上漲。因?yàn)榍捌诋a(chǎn)品短缺上漲的價(jià)格改變了購(gòu)房者的預(yù)期，讓更多的人參與到購(gòu)買的行列，加大了需求，使得供給仍處于不足的局面。
不難發(fā)現(xiàn)，很多項(xiàng)目在期房變?yōu)楝F(xiàn)房時(shí)，其售價(jià)都比開盤之初高很多，有的甚至上漲了2000元/平方米，以一套100平方米的房子為例，購(gòu)買期房就能比購(gòu)買現(xiàn)房省20萬！這可是一筆不小的數(shù)字。任志強(qiáng)在其反對(duì)央行建議的“新萬言書”里面也提到，如果取消期房預(yù)售，購(gòu)房者房子升值的機(jī)會(huì)就失去了，用成本的上升來降低期房的風(fēng)險(xiǎn)值得嗎？
房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)因?yàn)槿∠诜款A(yù)售制度而上漲？
房地產(chǎn)政策研究專家蔡為民明確指出，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槿∠诜款A(yù)售制度而上漲。一方面，國(guó)家的宏觀調(diào)控起到了明顯效果，把房產(chǎn)的不實(shí)需求擠壓了出去，供求關(guān)系得到緩和，并且還有很大一部分不急于購(gòu)房的人群在觀望，如果央行的建議被采納，會(huì)加大這種觀望；另一方面，從房產(chǎn)的長(zhǎng)期供應(yīng)來看，無論是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，總量是一樣的，供需關(guān)系也不會(huì)發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士指出，目前要解決房產(chǎn)的供應(yīng)量，更重要的是要加快已出讓土地的開發(fā)速度。國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林指出，以前在出讓土地時(shí)都規(guī)定了開工時(shí)間而沒有竣工時(shí)間，結(jié)果很多土地出讓了但并未轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)的有效供應(yīng)，這讓供應(yīng)總量難以判斷，而且讓購(gòu)房者的房屋產(chǎn)權(quán)年限白白流失。
但也有人士指出，無論是實(shí)行期房預(yù)售制度還是現(xiàn)房銷售，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的鋼性需求都非常大，房?jī)r(jià)仍將呈上漲趨勢(shì)，即使實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，可以減少投機(jī)客，但仍然會(huì)有房產(chǎn)投資者。況且，現(xiàn)房銷售制度對(duì)開發(fā)商提出了更高的門檻要求，最終形成少數(shù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的壟斷，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)仍然被操控呢？房?jī)r(jià)漲跌是由市場(chǎng)說了算嗎？
銀行風(fēng)險(xiǎn)下行后的利潤(rùn)之惑？
對(duì)于央行建議取消期房預(yù)售的建議，很多人看到的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的又一手段，而一位金融學(xué)教授卻指出，央行的建議實(shí)際只為銀行著想，為老百姓著想只是表面上的，因?yàn)槿∠诜款A(yù)售會(huì)帶來房產(chǎn)價(jià)格上漲。融資成本增加，開發(fā)周期延長(zhǎng)，會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格。
如前文所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來越多的公司加入了開發(fā)行列，但其品質(zhì)卻參差不齊，如果其資金來源嚴(yán)重依賴銀行，銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。目前，銀行要求開發(fā)商的自有資金達(dá)到一定比例，但這些自有資金中也有70%左右來自于購(gòu)房者的銀行按揭，而如果取消期房預(yù)售，開發(fā)商要達(dá)到自有資金的標(biāo)準(zhǔn)就需要企業(yè)有足夠強(qiáng)大的實(shí)力，并且不能一味擴(kuò)張規(guī)模，而要注重項(xiàng)目品質(zhì)，以保證后期的銷售。
但同時(shí)，也有人提出質(zhì)疑：如果開發(fā)商的自有資金很高，不需要依靠銀行貸款，那么銀行的資金又將去向何處？對(duì)于銀行來說，脹庫(kù)(有錢貸不出去)風(fēng)險(xiǎn)比不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)還大。央行報(bào)告提出：“考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配�！庇纱丝梢钥匆娧胄袑�(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，因?yàn)樵诟?dòng)利率制度下，一旦利率上調(diào)，提前還貸的購(gòu)房者就非常多，銀行的長(zhǎng)期貸款突然減少，風(fēng)險(xiǎn)加大。
吹盡黃沙始得金？
“新出臺(tái)政策總是難以讓所有人都滿意，因?yàn)樾抡话愣际菫榻鉀Q某種不公平的問題而出臺(tái)，利益涉及方都會(huì)極力維護(hù)自己的既有利益，爭(zhēng)取更多的利益。”清華大學(xué)一位教授指出，他表示，社會(huì)的發(fā)展應(yīng)該向和平與可持續(xù)發(fā)展的方向前進(jìn)，取消期房預(yù)售本就是應(yīng)該的，對(duì)于買賣雙方是公平的，但這卻會(huì)影響到很多既得利益者，其中，開發(fā)商受到的影響最大。
取消期房預(yù)售制度，對(duì)于開發(fā)商來說有幾個(gè)至關(guān)重要的影響。一是不能通過期房預(yù)售來回籠資金，開發(fā)周期延長(zhǎng)，資金壓力明顯增加；二是國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)不完善，融資渠道少，開發(fā)商的融資成本增加；三是如果開發(fā)商找不到很好的融資渠道，就會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目難產(chǎn)；四是開發(fā)房地產(chǎn)不僅要資金雄厚，更要注重品質(zhì)，靠營(yíng)銷理念來銷售的時(shí)代已經(jīng)過去了，此前拿到地就能賺錢的神話也將不復(fù)存在。
而如果央行的建議被采納，很多小企業(yè)可能不得不放棄手中的項(xiàng)目，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或合并，從而出現(xiàn)“馬太效應(yīng)”，強(qiáng)者愈強(qiáng)弱者愈弱，可能形成大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的壟斷之勢(shì)。完全從經(jīng)濟(jì)的角度來說，市場(chǎng)的壟斷對(duì)于消費(fèi)者來說絕對(duì)不是一件好事，但由于房地產(chǎn)是一個(gè)特殊行業(yè)，大開發(fā)商時(shí)代的來臨有其好處。中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫此前就指出，大開發(fā)商時(shí)代
“能夠讓銀行業(yè)比較有效地來支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)本身價(jià)格的漲跌不會(huì)導(dǎo)致銀行危機(jī)”。
在期房預(yù)售制度下，大自然“優(yōu)勝劣汰”的規(guī)律被打破。正如一家房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人所說：“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去房子的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)�！边@句話一方面當(dāng)然是表現(xiàn)了該項(xiàng)目營(yíng)銷隊(duì)伍的實(shí)力強(qiáng)大，但同時(shí)也可以看見，在期房預(yù)售的銷售體制下，房子的銷售與真實(shí)產(chǎn)品好不好關(guān)系不大，關(guān)鍵是看營(yíng)銷好不好。Naga上院總裁李建國(guó)首次作出“3年售后服務(wù)”的承諾，引起極大反響，但其實(shí)，在手機(jī)、電腦等很多商品領(lǐng)域都有售后服務(wù)，李建國(guó)的承諾能引起關(guān)注，就因?yàn)檫@種做法在房產(chǎn)領(lǐng)域是首次，是一種改變，打破了傳統(tǒng)。
一位房產(chǎn)分析專家指出，取消期房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度之后，必然會(huì)淘汰很多中小企業(yè)，剩下有實(shí)力有品牌的大企業(yè)。一方面，銀行給這些企業(yè)發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)較小，另一方面他們?cè)陂_發(fā)產(chǎn)品時(shí)必須更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，因?yàn)樵诂F(xiàn)房銷售制度下，要快速回籠資金就只能靠實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品去贏得市場(chǎng)。
吹盡黃沙始得金，如果取消期房預(yù)售制度，實(shí)力弱的開發(fā)公司將被淘汰，剩下實(shí)力雄厚的，利于市場(chǎng)發(fā)展。但在行業(yè)壟斷的情況下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否公平又成了人們擔(dān)心的新問題。
責(zé)任編輯 原霞
